Ngày 1/1 hàng năm, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất của địa phương, căn cứ vào khung giá đất đã được Chính phủ đưa ra tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Tuy nhiên, cùng với sự vận động mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS), không phải lúc nào bảng giá này cũng thể hiện được vai trò của nó.
  • Khung giá đất, “chiếc áo” chật và lỗi mốt? (Kỳ 1)
ảnh minh họa

Từ giá trị thực tiễn….


Trước tháng 7/2004, khi xây dựng Dự thảo Nghị định về phương pháp xác định và khung giá xác định các loại đất  để trình Chính phủ ban hành làm cơ sở cho các địa phương xác định và công bố giá đất mới từ ngày 1/1/2005, lãnh đạo Cục Quản lý giá Bộ Tài chính từng chia sẻ với báo chí rằng, giá đất của nhà nước được xây dựng trên nguyên tắc bảo đảm sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.


Suốt 8 năm qua, bảng giá đất hàng năm của các địa phương được xây dựng trên khung giá được đưa ra từ năm 2004 tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, khung giá này đến nay đã trở nên khá “lạc hậu” so với giá giao dịch trên thị trường, đặc biệt là ở những khu vực đô thị.

Tuy nhiên, đã đến lúc bỏ “khung giá đất” hay chưa?. Liệu “khung giá đất” đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử của nó trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước?.

Để có căn cứ, Bộ Tài chính đã yêu cầu tất cả các địa phương khảo sát, điều tra, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng loại đất trên thị trường, bao gồm cả giá đấu giá, để làm cơ sở xác định giá đất hợp lý. Thời điểm đó, thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành bước đầu, nhưng yếu tố đầu cơ chưa nhiều.


Mục đích của Bộ Tài chính là xây dựng khung giá sao cho bảng giá đất hàng năm đạt được tối đa bằng 70-80%, thậm chí 90% giá đất phổ biến trên thị trường. Do đó, mức giá đất tối đa ở đô thị là 67,5 triệu đồng/m2 tương ứng với 75% giá đất chuyển nhượng thực tế tại thời điểm xây dựng khung giá.


Lường trước sự biến động của thị trường đất đai, Nghị định cũng cho phép giá đất mà địa phương công bố có thể vận dụng thêm 20% so với mức tối đa trong khung giá của Chính phủ - nghĩa là giá đất tối đa của địa phương có thể tương ứng với 90% giá đất trên thị trường.


Khi đó, Bộ Tài chính tin rằng, khung giá đất của Chính phủ được ban hành sẽ có tác động đến thị trường, nhưng không gây hiện tượng tăng giá, sốt giá. Khung giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn giá thị trường 10% nên không phải là tác nhân kích giá thị trường, mà ngược lại còn có tác dụng đưa thị trường đất đai hoạt động công khai hơn, góp phần hạn chế yếu tố đầu cơ cũng như chế độ hai giá, đưa giá đất trở về giá trị thực của nó.


Đến nay, khung giá đất đó đã được áp dụng để đền bù giải phóng mặt bằng, để thu tiền sử dụng đất, để tính thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước cho hàng ngàn dự án, nhất là trong lĩnh vực an ninh quốc phòng, công trình công cộng, phúc lợi… Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm cũng thể hiện nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết giá cả thị trường. Bảng giá đất trở thành một thứ “chuẩn” trong xác định giá trị tài sản ở nhiều loại giao dịch.



…Đến giá trị tượng trưng


Tuy nhiên, phần sôi động nhất của thị trường BĐS lại nằm ở phân khúc thương mại – tức là thuận mua, vừa bán. 8 năm qua kể từ khi khung giá đất ra đời, thị trường đã trải qua thời gian dài sốt nóng và lúc này đang ở trong cơn trầm lắng chưa có hồi kết.


Thị trường BĐS cũng có nhứng biến đổi nhất định, mà yếu tố đầu cơ nổi lên thành một thế lực dẫn dắt thị trường, định hướng cấu trúc thị trường và “làm giá” các loại dự án. Chính vì thế, giá BĐS bị đẩy lên chóng mặt, có những thời điểm vượt xa giá trị thực của nó, làm thị trường méo mó, làm sai lệch những quy chuẩn xác định giá BĐS.


Có những câu chuyện giá đất mà đến nhà quản lý còn không biết mức độ thực hư của giới hạn nằm ở chỗ nào. Ví như câu chuyện diễn ra trong việc đền bù giải phóng mặt bằng dự án xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tái định cư tại số 22-24 phố Hàng Bài, 25-27 phố Hai Bà Trưng (Hà Nội). Theo bảng giá của UBND TP.Hà Nội ban hành năm 2011, khu vực này có giá khoảng 77 triệu đồng/m2, thấp hơn hàng chục lần giao dịch thành công trên thực tế, và chỉ là số lẻ trong “giao dịch” giữa chủ đầu tư dự án nói trên và 2 hộ dân cuối cùng nhận đền bù với mức giá 1 tỷ đồng/m2.  Trước đó, hầu hết các hộ dân còn lại đã nhận đền bù ở mức giá 500 triệu đồng/m2.


Một vấn đề phát sinh là thu hồi đất phục vụ dự án nhằm mục đích kinh doanh thương mại phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường. Nhưng giá thị trường là bao nhiêu? Giá thị trường được lấy theo mức giá nào? Có nhiều ý kiến khác nhau về giá thị trường khu vực này: giá chào bán, giá trả mua, giá giao dịch thành công, giá được đưa ra bởi cơ quan thẩm định… Mức giá này chênh nhau, có giá cao có giá thấp…. Hơn nữa, trong “cuộc chơi” thu hồi phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường, ngoài người dân và DN, bóng dáng vai trò của Nhà nước không được rõ ràng.


Câu chuyện giá đất dẫn đến hai luồng ý kiến. Ý kiến thứ nhất là bỏ khung giá để xây dựng bảng giá có trần “nới” hơn. Ý kiến thứ hai là giữ nguyên khung giá bởi khung giá hiện nay cũng đã phản ánh được mức độ giá trị thực của BĐS, đồng thời phải có biện pháp để đưa giá BĐS đang ở “trên trời” về thực chất, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam…/.

GS. TS. Đặng Hùng Võ:
Đề xuất bỏ khung giá đất là hợp lý

- Có ý kiến cho rằng, nguồn thu từ đất của chúng ta hiện nay chưa phản ánh chính xác  giá trị thực tế đất đai mang lại, thậm chí ít hơn rất nhiều so với khả năng có thể thu được. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?


- Theo tôi, trọng tâm của vấn đề chính là việc định giá đất. Giá đất tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh so với giá thị trường thực thì thấp hơn rất nhiều.


Ở trung tâm các đô thị lớn có khi chỉ bằng 10%, ở những nơi khác mức độ cao có thể được 50-60%, trong khi bảng giá đất theo đúng quy định thì phải phù hợp với giá thị trường, cho phép chênh với thị trường 20%. Từ đó có thể thấy, khoản thất thu của Nhà nước rất lớn.


Thứ hai, thất thu cho ngân sách Nhà nước nằm ở phần rất lớn của tiền sử dụng đất mà khi giao đất cho các nhà đầu tư – hiện chiếm 80% nguồn thu từ đất.


Về nguyên tắc, chúng ta phải giao theo giá đất, định giá phù hợp thị trường cho từng khoản đất. Nhưng việc xác định giá phù hợp thị trường thì thực tế những nơi cố gắng lắm vẫn thấp hơn thị trường khoảng 30%, còn nhiều nơi vẫn còn thấp hơn nữa, thậm chí chỉ bằng 50% giá thị trường, khiến cho Nhà nước thất thu. Chưa kể, ngay cả tiền thuế đất cũng được xác định trên một mức giá thấp hơn thị trường.


-
Theo ông, việc bỏ khung giá đất có khả thi không?


- Có đề xuất là bỏ khung giá của Chính phủ, dồn trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh với yêu cầu bảng giá của các tỉnh phải tính sao cho phù hợp với thị trường, tôi nghĩ đây là đề xuất hợp lý.


Điều này giải quyết được thực tế hiện nay ở Hà Nội, TP.HCM giá đất cao nhất cũng chỉ là 81, giờ là 86 triệu đồng/m2 do khung giá chỉ cho phép đến thế. Lúc này, chuyển trách nhiệm định giá để xây dựng bảng giá đất tại các địa phương trên nguyên tắc các địa phương phải chịu trách nhiệm trực tiếp, sao cho giá đất phù hợp thị trường. Tôi cho rằng đề xuất đó là hợp lý.

 
Ông Phạm Đình Cường – Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính):

Đã không còn hợp lý



-
Thưa ông, vì sao vấn đề bỏ khung giá đất được đưa ra trong bối cảnh hiện nay?

- Trong Luật Đất đai có ghi vắn tắt “Nhà nước quyết định giá đất”. Hiện nay, Nhà nước có 3 biện pháp quyết định về giá đất: khung giá đất do Chính phủ quyết định, bảng giá đất do UBND TP, tỉnh ban hành, giá đất  cụ thể của từng lô đất là do chủ tịch quận huyện thông qua. Tất cả ba phương thức này đều thể hiện quyền của Nhà nước.


Khung giá đất áp dụng thời gian đầu thì tốt nhưng đến nay nếu áp chung cho cả nước sẽ không hợp lý vì giá đất theo cơ chế thị trường khác xa so với khung giá đất ban hành, 1m2 đất ở Hà Nội có thể mua hàng nghìn mét vuông đất ở Cao Bằng hay Hà Giang, nên nếu đem một khung mà áp cho cả nước thì sẽ xảy ra tình trạng đúng ở chỗ này nhưng không hợp lý ở chỗ khác. Vì thế, hai Bộ Tài chính, Tài nguyên và Môi trường có hướng trình Chính phủ sẽ bỏ khung giá đất.


- Việc bỏ khung giá đất đối với các tỉnh chắc sẽ không ảnh hưởng nhiều, nhưng với Hà Nội và TP. HCM là hai nơi đang có giá đất quá cao thì điều gì sẽ xảy ra?


- Đúng là ở các thành phố lớn giá đất cao hơn so với bảng giá đất ban hành, tuy  nhiên giá cao lên đến hàng tỷ đồng thì cũng là trường hợp hãn hữu và hiếm có và nó cũng không đại diện cho hệ thống giá đất. Đối với Hà Nội, nếu bỏ khung giá đất thì giá đất sẽ được tính cao hơn, và người thuê đất hay giao đất được áp mức giá cao hơn nhiều.

Theo PLVN
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.