Khung giá đất, “chiếc áo” chật và lỗi mốt? (Kỳ 1)

Từ giá trị thực tiễn….

Trước tháng 7/2004, khi xây dựng Dự thảo Nghị định về phương pháp xác định và khung giá xác định các loại đất để trình Chính phủ ban hành làm cơ sở cho các địa phương xác định và công bố giá đất mới từ ngày 1/1/2005, lãnh đạo Cục Quản lý giá Bộ Tài chính từng chia sẻ với báo chí rằng, giá đất của nhà nước được xây dựng trên nguyên tắc bảo đảm sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Để có căn cứ, Bộ Tài chính đã yêu cầu tất cả các địa phương khảo sát, điều tra, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng loại đất trên thị trường, bao gồm cả giá đấu giá, để làm cơ sở xác định giá đất hợp lý. Thời điểm đó, thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành bước đầu, nhưng yếu tố đầu cơ chưa nhiều.

Mục đích của Bộ Tài chính là xây dựng khung giá sao cho bảng giá đất hàng năm đạt được tối đa bằng 70-80%, thậm chí 90% giá đất phổ biến trên thị trường. Do đó, mức giá đất tối đa ở đô thị là 67,5 triệu đồng/m2 tương ứng với 75% giá đất chuyển nhượng thực tế tại thời điểm xây dựng khung giá.

Lường trước sự biến động của thị trường đất đai, Nghị định cũng cho phép giá đất mà địa phương công bố có thể vận dụng thêm 20% so với mức tối đa trong khung giá của Chính phủ - nghĩa là giá đất tối đa của địa phương có thể tương ứng với 90% giá đất trên thị trường.

Khi đó, Bộ Tài chính tin rằng, khung giá đất của Chính phủ được ban hành sẽ có tác động đến thị trường, nhưng không gây hiện tượng tăng giá, sốt giá. Khung giá đất của Nhà nước vẫn thấp hơn giá thị trường 10% nên không phải là tác nhân kích giá thị trường, mà ngược lại còn có tác dụng đưa thị trường đất đai hoạt động công khai hơn, góp phần hạn chế yếu tố đầu cơ cũng như chế độ hai giá, đưa giá đất trở về giá trị thực của nó.

Đến nay, khung giá đất đó đã được áp dụng để đền bù giải phóng mặt bằng, để thu tiền sử dụng đất, để tính thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước cho hàng ngàn dự án, nhất là trong lĩnh vực an ninh quốc phòng, công trình công cộng, phúc lợi… Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm cũng thể hiện nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết giá cả thị trường. Bảng giá đất trở thành một thứ “chuẩn” trong xác định giá trị tài sản ở nhiều loại giao dịch.

…Đến giá trị tượng trưng

Tuy nhiên, phần sôi động nhất của thị trường BĐS lại nằm ở phân khúc thương mại – tức là thuận mua, vừa bán. 8 năm qua kể từ khi khung giá đất ra đời, thị trường đã trải qua thời gian dài sốt nóng và lúc này đang ở trong cơn trầm lắng chưa có hồi kết.

Thị trường BĐS cũng có nhứng biến đổi nhất định, mà yếu tố đầu cơ nổi lên thành một thế lực dẫn dắt thị trường, định hướng cấu trúc thị trường và “làm giá” các loại dự án. Chính vì thế, giá BĐS bị đẩy lên chóng mặt, có những thời điểm vượt xa giá trị thực của nó, làm thị trường méo mó, làm sai lệch những quy chuẩn xác định giá BĐS.

Có những câu chuyện giá đất mà đến nhà quản lý còn không biết mức độ thực hư của giới hạn nằm ở chỗ nào. Ví như câu chuyện diễn ra trong việc đền bù giải phóng mặt bằng dự án xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tái định cư tại số 22-24 phố Hàng Bài, 25-27 phố Hai Bà Trưng (Hà Nội). Theo bảng giá của UBND TP.Hà Nội ban hành năm 2011, khu vực này có giá khoảng 77 triệu đồng/m2, thấp hơn hàng chục lần giao dịch thành công trên thực tế, và chỉ là số lẻ trong “giao dịch” giữa chủ đầu tư dự án nói trên và 2 hộ dân cuối cùng nhận đền bù với mức giá 1 tỷ đồng/m2. Trước đó, hầu hết các hộ dân còn lại đã nhận đền bù ở mức giá 500 triệu đồng/m2.

Một vấn đề phát sinh là thu hồi đất phục vụ dự án nhằm mục đích kinh doanh thương mại phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường. Nhưng giá thị trường là bao nhiêu? Giá thị trường được lấy theo mức giá nào? Có nhiều ý kiến khác nhau về giá thị trường khu vực này: giá chào bán, giá trả mua, giá giao dịch thành công, giá được đưa ra bởi cơ quan thẩm định… Mức giá này chênh nhau, có giá cao có giá thấp…. Hơn nữa, trong “cuộc chơi” thu hồi phải thỏa thuận đền bù sát giá thị trường, ngoài người dân và DN, bóng dáng vai trò của Nhà nước không được rõ ràng.

Câu chuyện giá đất dẫn đến hai luồng ý kiến. Ý kiến thứ nhất là bỏ khung giá để xây dựng bảng giá có trần “nới” hơn. Ý kiến thứ hai là giữ nguyên khung giá bởi khung giá hiện nay cũng đã phản ánh được mức độ giá trị thực của BĐS, đồng thời phải có biện pháp để đưa giá BĐS đang ở “trên trời” về thực chất, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam…/.