Khó khăn khi xử lý chung cư cũ xuống cấp

Kiểm định 85 nhà chung cư cũ

Sau khi Thành phố Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, Thành phố tiếp tục chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát quỹ nhà chung cư trên toàn địa bàn để thực hiện việc kiểm định xác định các nhà chung cư nguy hiểm cấp D phải di dời (đang tổ chức kiểm định 85 nhà chung cư cũ xuống cấp).

Nhiều chung cư cũ của Hà Nội đang xuống cấp nghiêm trọng

Trong 85 nhà cần kiểm định, chiếm quá nửa là chung cư cũ ở quận Đống Đa, quận Thanh Xuân, còn lại là một số chung cư cũ ở quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Hà Đông. Nhiều nhà trong số này hiện đã xuống cấp nặng như các tập thể phường Kim Liên (Đống Đa), Quỳnh Mai (Hai Bà Trưng)... Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp được Hà Nội chủ trương từ nhiều năm nay, tuy nhiên tiến độ rất chậm chạp.

Lý giải vấn đề này, lãnh đạo UBND TP cho biết, theo quy định, việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng đủ quỹ nhà cho việc tái định cư tại chỗ; nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính. Thực hiện nguyên tắc này, UBND TP tiến hành xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước – nhân dân – doanh nghiệp, phù hợp với điều kiện cụ thể.

Tuy nhiên, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng phê duyệt, khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ) cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người; trong khi đó, các chung cư cũ tập trung chủ yếu tại khu vực này. Do đó, việc đảm bảo bài toán kinh tế: Cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này là không khả thi.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Thành phố kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành nên việc khai thác dự án để tự cân đối tài chính (sau khi đã đảm bảo quỹ nhà để tái định cư tại chỗ) của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, sau khi Quy hoạch chung Thủ đô được phê duyệt phải phê duyệt quy hoạch phân khu làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy hoạch chung đã được phê duyệt. Những yếu tố trên là những nguyên nhân chính khiến tiến độ công tác nghiên cứu quy hoạch điều chỉnh của các khu chung cư cũ trong thời gian vừa qua bị ảnh hưởng.

UBND TP cho biết, hiện nay, đa phần các nhà đầu tư đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất các thủ tục về quản lý đầu tư xây dựng và các thủ tục về đất đai liên quan. Tuy nhiên, chính trong giai đoạn này đã phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là những đòi hỏi về quyền lợi (diện tích nhà tái định cư, các khoản kinh phí hỗ trợ...)

Trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng - một số hộ gia đình cố tình không bàn giao mặt bằng, đưa ra những đòi hỏi không hợp lý, không phù hợp các quy định của pháp luật, mặc dù Dự án phá dỡ, cải tạo các chung cư cũ đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận và được 2/3 số hộ đồng thuận di dời (Dự án nhà A1, A2 Nguyễn Công Trứ, D2 Giảng Võ...).

Theo quy định của Luật xây dựng, Luật Nhà ở, nếu cá nhân, hộ gia đình cố tình không di chuyển sẽ phải tổ chức cưỡng chế. Vấn đề sở hữu nhà, căn hộ chung cư hiện nay cũng gặp nhiều khó khăn, tài sản nhà do dân sở hữu, yêu cầu di chuyển, nhân dân không đi nhưng nếu nhà nguy hiểm xẩy ra sự cố thì trách nhiệm lại thuộc về chính quyền địa phương, hiện thời chưa có cơ chế để giải quyết vấn đề này.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã không đảm bảo được quỹ nhà tạm cư khi cải tạo chung cư cũ theo như quy định. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình cải tạo, trách nhiệm chính thuộc về các chủ đầu tư. Mặc dù các đơn vị này có đề nghị thành phố hỗ trợ, cho thuê quỹ nhà tái định cư để phục vụ tạm cư các hộ dân để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tuy nhiên, quỹ nhà tái định cư của thành phố (chủ yếu tại các khu đô thị mới) hiện nay mới cơ bản đáp ứng nhu cầu phục vụ tái định cư cho các dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, không có đủ nhà tạm cư cho các dự án cải tạo chung cư cũ. Đây chính là vòng luẩn quẩn khiến các dự án bị ngưng trệ và kéo dài.