Nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng như một nguồn tài sản thế chấp để “hâm nóng” thị trường bất động sản đang nguội lạnh và thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường tài chính.

Ảnh minh họa
Tuy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành hẳn một điều cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai song các chuyên gia vẫn lo ngại về những rủi ro liên quan đến các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.
Đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch
Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai đã từng được Nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tại Khoản 2 Điều 61. Tuy nhiên, theo những người làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, do trái với Điều 91 Luật Nhà ở, qui định này lại “làm khó” hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vì các tổ chức tín dụng hiếm khi nhận thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho các khoản vay.
Hoặc việc thế chấp đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện dưới dạng tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại một dự án nhà ở xác định. Vì thế, trong thời gian dài, qui định thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai gần như chỉ mang tính hình thức.
Nhưng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu về giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai đã thực sự là một nguồn tài sản thế chấp dồi dào và cần được luật hóa để đảm bảo cho các giao dịch liên quan được an toàn, thông suốt.
Do đó, Điều 47 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Minh bạch thủ tục để hạn chế rủi ro
Dù qui định này đang mở ra những hy vọng cho hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai song chính yếu tố “hình thành trong tương lai” của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, kể cả khi các qui định liên quan trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Như phân tích của các chuyên gia giao dịch bảo đảm, Dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.
Bên cạnh đó, các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra những hạn chế trong quyền lựa chọn ngân hàng để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, chứ không chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi có nhu cầu, khách hàng của dự án sẽ buộc phải thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình tại chính tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Song, nếu chủ đầu tư và khách hàng cùng mang tài sản đi thế chấp ở các tổ chức tín dụng khác nhau thì rủi ro của các tổ chức tín dụng cũng khó tránh khỏi trong điều kiện kết nối thông tin và sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế.
Những lo ngại này đặt ra yêu cầu về hướng dẫn qui trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù theo kế hoạch, ít nhất phải đến cuối năm 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua nhưng Liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng một Thông tư liên tịch được coi là để “đón” qui định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông tư hướng dẫn các thủ tục cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quan trọng là tạo nhiều cơ hội khai thông những điểm nghẽn của thị trường tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia những giao dịch có bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai.
Huy Anh ( Báo Pháp luật)
VIP

Biệt phủ nội thất gỗ quý , 940 m2 4 tầng có hầm , An Dương Vương, Phú Định
65 tỷ - 940m2
Bình Phú, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906953***
VIP

BÁN NHÀ 1 TRỆT 1 LẦU 64M SHR MẶT TIỀN TRẦN THỊ BỐC XÃ THỚI TAM THÔN,HÓC MÔN
5 tỷ 700 triệu- 64m2
Đông Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0977830***
VIP

CĂN HỘ CAO CẤP NAM SÀI GÒN - CHỈ CẦN TRẢ TRƯỚC 20% ĐẾN KHI NHẬN NHÀ
8 tỷ 400 triệu- 120m2
Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0903106***
VIP

Căn hộ 3 PN liền kề PMH .Chỉ cần thanh toán 20 % đến khi nhận nhà 2027
8 tỷ 400 triệu- 120m2
Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0903106***
VIP

Chiết khấu 22% căn Góc 2PN73m2 căn hộ cao cấp The Emerald 68 View sông Sài Gòn.
3 tỷ 350 triệu- 73.6m2
Bình Hòa, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0942882***
VIP

BDS HVL BÁN 252 QL13 48 tỷ nợ 35 tỷ lô 1000m2 Full thổ
48 tỷ - 1000m2
Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0981260***
VIP

BDS HVL Bán biệt thự Villa Thủ Thiêm
37 tỷ 500 triệu- 152m2
Cát Lái, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0981260***
VIP

Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Mũi Né, Lâm Đồng
Hôm nay
0917496***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.