Nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng như một nguồn tài sản thế chấp để “hâm nóng” thị trường bất động sản đang nguội lạnh và thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường tài chính.
Ảnh minh họa
Tuy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành hẳn một điều cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai song các chuyên gia vẫn lo ngại về những rủi ro liên quan đến các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.
Đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch
Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai đã từng được Nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tại Khoản 2 Điều 61. Tuy nhiên, theo những người làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, do trái với Điều 91 Luật Nhà ở, qui định này lại “làm khó” hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vì các tổ chức tín dụng hiếm khi nhận thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho các khoản vay.
Hoặc việc thế chấp đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện dưới dạng tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại một dự án nhà ở xác định. Vì thế, trong thời gian dài, qui định thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai gần như chỉ mang tính hình thức.
Nhưng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu về giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai đã thực sự là một nguồn tài sản thế chấp dồi dào và cần được luật hóa để đảm bảo cho các giao dịch liên quan được an toàn, thông suốt.
Do đó, Điều 47 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Minh bạch thủ tục để hạn chế rủi ro
Dù qui định này đang mở ra những hy vọng cho hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai song chính yếu tố “hình thành trong tương lai” của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, kể cả khi các qui định liên quan trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Như phân tích của các chuyên gia giao dịch bảo đảm, Dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.
Bên cạnh đó, các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra những hạn chế trong quyền lựa chọn ngân hàng để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, chứ không chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi có nhu cầu, khách hàng của dự án sẽ buộc phải thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình tại chính tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Song, nếu chủ đầu tư và khách hàng cùng mang tài sản đi thế chấp ở các tổ chức tín dụng khác nhau thì rủi ro của các tổ chức tín dụng cũng khó tránh khỏi trong điều kiện kết nối thông tin và sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế.
Những lo ngại này đặt ra yêu cầu về hướng dẫn qui trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù theo kế hoạch, ít nhất phải đến cuối năm 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua nhưng Liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng một Thông tư liên tịch được coi là để “đón” qui định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông tư hướng dẫn các thủ tục cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quan trọng là tạo nhiều cơ hội khai thông những điểm nghẽn của thị trường tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia những giao dịch có bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai.
Huy Anh ( Báo Pháp luật)
VIP
Nhà Quận 10 Nguyễn Ngọc Lộc 4 tầng BTCT hoàn công đủ hẻm xe hơi.
4 tỷ 600 triệu- 38m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0963141***
VIP
Bán đất mặt tiền tỉnh lộ 15. 15241m2, 386m2 thổ cư. 10triệu/m2
10 triệu - 15241m2
Huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0926146***
VIP
Nhà giá rẻ Quận 10 P.12 Cao Thắng ngang 9m dài 6m 1 trệt 2 lầu HC đủ.
5 tỷ 600 triệu- 54m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
STUDIO LẦU 2- 30M2- BANCOL- VƯỜN HOA- CỬA SỔ- TÁCH BẾP- CHỈ 6,2 TR/TH
6,2 triệu - 30m2
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0917915***
VIP
Mặt bằng 35m2 lối đi riêng - free 7 xe máy - có hầm làm kho lưu động - 7TR/TH
7 triệu - 35m2
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0917915***
VIP
Bán nhà mặt tiền đường Cao Thắng Thành phố Thanh Hóa
24 tỷ 500 triệu- 186m2
TP. Thanh Hóa, Thanh Hóa
Hôm nay
0907657***
VIP
CƠ HỘI VÀNG: MUA BÁN SHOPHOUSE PARADISE WALK NGAY HÔM NAY
Thương lượng- 120m2
Phú Quốc, Kiên Giang
Hôm nay
0976849***
VIP
Flamingo Golden Hill: Đầu Tư Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Đẳng Cấp Tại Hà Nam
Thương lượng- 105m2
Kim Bảng, Hà Nam
Hôm nay
0976849***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.