Gói tài chính nào cho thị trường BĐS?

Nhà trống, không có khách mua.

Nhà mới toanh - khách vắng tanh

Đó là câu nói hài hước nhưng rất “đau” của ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty Đất Lành về thực trạng thị trường BĐS ảm đạm. Đưa ra hàng loạt dẫn chứng về căn hộ “người không nhà trống” ông Đực đề xuất, giải quyết được hàng tồn kho thì giải quyết được nợ xấu. Muốn vậy cần phải nhanh chóng cho chuyển đổi công năng thành bệnh viện, trường học, chẻ nhỏ căn hộ thương mại, mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại…

Hai nút thắt chính dẫn đến tình trạng tê liệt thị trường BĐS TP.HCM hiện nay đó là chính sách thắt chặt tín dụng và mất cân đối cung - cầu.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, không như ở các nơi khác, DN BĐS tại TP.HCM phục thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng và vốn huy động của khách hàng. Mặt khác rất nhiều DN BĐS thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu năng lực vốn nhỏ, thiếu nghiên cứu thị trường khi quyết định đầu tư. Không những vậy khuynh hướng đầu tư lướt sóng tồn tại lâu nay gây tâm lý và tạo thị trường “ảo” đã thành nếp suy nghĩ. Đến lúc ngân hàng thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ 02/2011 để đối phó với nguy cơ lạm phát và bất ổn kinh tế thì quả bóng BĐS mới vỡ vụn. Do nguồn tiền không còn để tiếp tục đầu tư, khách hàng mất niềm tin, các DN BĐS rơi vào cảnh lao đao, đến thời điểm này thì thật sự túng quẫn.

Vấn đề nan giải nhất hiện nay là giải quyết lượng hàng tồn kho đang là nỗi ám ảnh của nhiều DN kinh doanh BĐS. Tại TP.HCM khối lượng hàng tồn kho BĐS nói chung có tổng trị giá rất lớn khoảng 30 ngàn tỷ đồng, trong đó nhiều nhất là tồn kho căn hộ với 14.490 căn hộ tổng trị giá hơn 24 ngàn tỷ đồng. Còn lại là tồn kho đất nền, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại. Con số này chưa kể hàng chục dự án xây dựng dở dang đang phải tạm “trùm mền” chờ thị trường khởi sắc. Lý giải điều này, Chủ tập đoàn City Group - ông Trần Kim Chung phân tích, một trong những điểm yếu của BĐS TP.HCM đó là đó là chưa coi trọng việc quy hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị, yếu kém trong dự báo nhu cầu nhà ở dẫn đến mất cân đối cung - cầu và hàng tồn kho căn hộ khổng lồ. Sự lãng phí của BĐS hiện nay là không thể tính hết được, không chỉ hàng ngàn tỷ đồng bị chôn dưới đất mà nó còn liên quan đến đội ngũ lao động thất nghiệp, thị trường vật liệu xây dựng…

Ở khía cạnh môi trường đầu tư, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT, TGĐ Nam Long cảnh báo: “Các DN kinh doanh BĐS không lập được kế hoạch đầu tư kinh doanh do không xác định được nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, trong khi đó các hồ sơ, thủ tục liên quan đến tiền sử dụng đất, thuê đất bị đình trệ. Hồ sơ tồn đọng gia tăng làm các dự án BĐS không thể triển khai và không những thế nó đã đẩy chi phí dự án tăng cao, ngành xây dựng và các ngành liên quan đến BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí phá sản. Không những vậy không ít các nhà đầu tư BĐS nước ngoài rút lui như với Vinacapital là một vi dụ điển hình.

Định chế tín dụng riêng cho BĐS

Để giải cứu thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần xem xét cho các DN được cơ cấu lại các khoản vay cũ đang chịu lãi suất cao, mở tín dụng để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện công trình đang thi công dang dở, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất... Trong 10 điểm đề xuất của Hiệp hội BĐS TPHCM, đáng chú ý là Chính phủ, các Bộ có giải pháp tổng thể để làm giảm giá BĐS, bởi vì giá hiện nay cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực. 7 nguyên nhân gây nên giá BĐS bất hợp lý là: chi phí giải phóng mặt bằng cao, nộp tiền sử dụng đất cao, chi phí vốn cao, xây dựng - nguyên vật liệu cao, thuế và phí cao, DN phải đầu tư toàn bộ hạ tầng, thủ tục hành chính kéo dài.

Nhiều dự án xây dựng cầm chừng vì thiếu vốn

Theo tính toán của các chuyên gia, tổng nợ cho vay BĐS tại TP.HCM là 85 ngàn tỷ đồng, chiếm 58% tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS cả nước. Trong báo cáo về tình hình BĐS của UBND TP.HCM cũng cho rằng: chính sách thắt chặt tiền tệ hạn chế nguồn vốn tín dụng cho BĐS, xem tín dụng BĐS là tín dụng phi sản xuất và chưa có công cụ tài chính để hỗ trợ thị trường này. Đặc biệt nguồn vốn khó tiệp cận, lãi suất quá cao đã gây nhiều khó khăn cho DN và khách mua hàng và do đó nợ xấu BĐS gia tăng. Một dự án vốn chủ sở hữu 30% và vay ngân hàng 70%, thì chỉ sau 2 năm chủ sở hữu hoàn toàn mất vốn.

Về các giải pháp, UBND TP.HCM cũng đã đề xuất Bộ Tài chính, cần sớm hình thành các định chế tín dụng riêng cho vay BĐS. Trong đó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu Chính phủ, vốn góp của các tỏ chức tài chính để phát triển thị trường bền vững. Hàng loạt kiến nghị, đề xuất đã được các doanh nghiệp đưa ra tại buổi làm việc, từ việc bơm vốn cho thị trường, miễn giảm thuế, cho xây căn hộ diện tích nhỏ (25m2) đến việc cho phép và hỗ trợ DN chuyển đổi công năng các dự án dở dang thành bệnh viện, trường học, văn phòng... để tăng cơ hội tìm kiếm đầu ra cho hàng tồn…

Mặc dù Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ tham dự cuộc tòa đàm này với mục đích lắng nghe ý kiến của chủ đầu tư, DN và Hiệp hội, song Bộ trưởng cho biết, kết thúc kỳ họp Quốc hội, Bộ đã thành lập ngay tổ công tác đặc biệt để nghiên cứu, đề xuất Chính phủ và Quốc hội theo thẩm quyền về những giải pháp tài chính để hỗ trợ thị trường, kích thích tăng trưởng để giải quyết tồn kho và nợ xấu.

Sau khi xem các báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM, Bộ trưởng Vương Đình Huệ hoài nghi: “Dư nợ cho vay BĐS trên 66 ngàn tỷ đồng trong khi tồn kho chỉ có 30 ngàn tỷ đồng thì số tiền kia chạy đi đâu? Chưa kể vốn chủ sở hữu, nhà đầu tư còn bỏ tiền ra nữa. Theo tôi biết, hiện nay DN có vốn chủ sở hữu 30%, đi vay 70%, sau 2 năm làm bán không được nhà coi như mất hết. 66 ngàn tỷ đồng vốn vay, cộng vốn chủ sở hữu nữa, phải trên 100 ngàn tỷ đồng, như vậy nói tồn kho 30 ngàn tỷ đồng thì 70 ngàn tỷ đồng chạy đi đâu. Số liệu này có chính xác hay không? Nếu nợ xấu chỉ có 4.145 tỷ đồng là không đáng lo vì quá nhỏ. Do đó cần xác định chính xác, nếu không đánh giá đúng thì khó bắt bệnh được”.

Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho biết thêm, trên thực tế kịch bản giải cứu cho nền kinh tế, cho BĐS, Bộ Tài chính đã có trong tay rồi, BĐS sẽ được cứu bằng giải pháp tài chính. “Muốn phá băng thị trường BĐS, trước khi để băng rã thì thị trường phải ấm. Rã băng BĐS phải bằng một giải pháp tổng thể như minh bạch từ giá bán, tạo niềm tin để giúp thị trường BĐS ấm lên”, Bộ trưởng Vương Đình Huệ cho biết thêm như vậy.