Đừng kỳ vọng nhiều các “thần dược” sẽ cứu bất động sản

Ảnh minh họa: CafeLand

Dồn dập tung chiêu cứu bất động sản

Trước khó khăn của thị trường bất động sản, đầu năm Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất dùng tiền ngân sách mua nhà tồn kho để giải cứu bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ý kiến này đã nhận phải phản đối gay gắt trong dư luận vào thời điểm đó. Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất lại ý kiến này và đang xây dựng quy trình để mua bất động sản tồn kho làm nhà tái định cư, nhà công vụ.

Cùng với Bộ Xây dựng, mới đây Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết “Đã có kịch bản giải cứu bất động sản”. Các chính sách được đề cập là giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, gia hạn tiền đóng thuế sử dụng đất…

Tuy nhiên, giải pháp được chú ý hơn cả là mới đây Thủ tướng khẳng định “bất động sản sẽ được giải cứu” trong buổi làm việc với lãnh đạo Tp.HCM và Hà Nội. Cũng trong buổi họp này, Thống đốc NHNN nói sẽ bơm 100 - 200 nghìn tỷ đồng để xử lý nợ xấu. Đặc biệt sẽ tập trung xử lý nợ xấu bất động sản. Ngoài ra, NHNN còn cho hay sẽ hỗ trợ 20-40 nghìn tỷ đồng, lãi suất khoảng 8%/năm và thời hạn 5-10 năm cho người mua nhà.

Ngoài việc, các cơ quan nhà nước tuyên bố cứu bất động sản thì nhiều tổ chức khác cũng đưa ra rất nhiều đề xuất để giải cứu thị trường này. Chẳng hạn, mới đây Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) đề xuất 5 giải pháp để giải cứu bất động sản. Các tổ chức khác như BIDV, VinaCapital, Hiệp hội bất động sản Tp HCM… cũng lên tiếng về việc cứu bất động sản.

Đừng kỳ vọng nhiều

Như vậy, chỉ trong một khoảng thời gian ngắn các chính sách, khuyến nghị về giải cứu bất động sản được công bố ồ ạt. Nguyên nhân của việc quan tâm này rất nhiều người cho rằng cứu bất động sản sẽ là mấu chốt để giải cứu nền kinh tế thông qua tạo công ăn việc làm, giải quyết hàng tồn kho vật liệu xây dựng, giảm nợ xấu…. Ở góc nhìn khác một số người cho rằng ở đâu có sự chi phối của nhóm đặc quyền đặc lợi. Họ có đủ sức mạnh để lobby chính sách để giải cứu bất động sản. Tuy nhiên, liệu các giải pháp này khả thi đến đâu ?

Đầu tiên, xét giải pháp của Bộ Xây dựng mua lại nhà thương mại phục vụ cho tái định cư hoặc làm nhà công vụ. Có lẽ đây là nhanh nhất để giảm hàng tồn kho cứu thị trường. Tuy nhiên, giải pháp này gặp vô số rào cản như Chính phủ lấy đâu ra nguồn tiền để mua hàng chục nghìn căn hộ tồn kho rồi sau đó phân bố thế nào; giá mua nhà, đối tượng được mua cũng là một bài toán khó. Ngoài ra, việc mua nhà này sẽ làm nảy sinh rất nhiều tiêu cực và liệu có thực sự cần thiết hay không? Chắc chắn giải pháp này rất khó được sự đồng thuận thực hiện trong thời gian tới.

Thứ hai, việc NHNN bơm tiền xử lý nợ xấu là điều được trông đợi hơn cả. Tuy nhiên, nợ xấu không thể xử lý một cách dễ dàng chỉ bằng việc bơm tiền của NHNN. Trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam thì xử lý nợ xấu là một vấn đề phức tạp và cần nhiều năm. Đặc biệt, giải pháp NHNN hỗ trợ 20-40 nghìn tỷ đồng lãi suất thấp trong 8-10 năm cho người mua nhà lại càng khó thực hiện. Nhiệm vụ của NHNN là đảm bảo giá trị của tiền tệ (tỷ giá và lạm phát) và tăng trưởng kinh tế chứ không thể chỉ cứu bất động sản khi thiếu cơ sở rõ ràng. Còn việc cho vay mua nhà là việc của ngân hàng thương mại và lãi suất phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường. Nếu muốn có lãi suất thấp thì về nguyên tắc Chính phủ phải bù lãi suất chứ không phải NHNN. Tuy nhiên, ngay cả khi Chính phủ bù lãi suất thì cũng tạo ra sự mất công bằng trong xã hội và tăng thêm thâm hụt ngân sách.

Các giải pháp có tính chất căn cơ là giảm thuế, gia hạn tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, khuyến khích các ngân hàng giảm lãi suất và đẩy mạnh cho vay mua nhà, minh bạch trong việc quy hoạch và cấp phép dự án. Đây là những giải pháp hỗ trợ rất tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những giải pháp này có tác dụng tốt trong dài hạn còn trong ngắn hạn nó không thể “cấp cứu” cho thị trường.

Tóm lại: Những giải pháp mà Thủ tướng chỉ đạo gây “sốt” trong mấy ngày qua khó mang lại hiệu quả. Ngược lại, nếu được thực thi nó còn có thể để lại nhiều hậu quả. Chẳng hạn nó làm cho thị trường tăng một cách giả tạo như năm 2009. Ngoài ra, nó còn tạo ra sự bất công bằng và không chữa đúng bệnh. Bên cạnh đó hệ lụy lớn cho nền kinh tế nếu bơm tiền một cách thiếu kiểm soát có thể làm cho lạm phát bùng nổ trở lại.

Giải pháp căn cơ, lâu dài lúc này cần tập trung là thiết lập lại thị trường một cách khoa học bằng việc quy hoạch hợp lý tập trung vào các phân khúc người mua nhà có nhu cầu thực, giảm tiêu cực phí. Ngoài ra, cũng cần giảm thuế VAT, thuế thu nhập và khuyến khích các ngân hàng cho vay mua nhà để ở, giảm lãi suất để kích thích thị trường một cách bền vững.