Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TPHCM, so với nhiều đô thị có tầm vóc tương tự, TPHCM vẫn chưa có nhiều nhà cao tầng.
Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, giảng dạy chương trình Fulbright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM cũng cho rằng, với quá nhiều nhà thấp tầng được xây dựng dàn trải như hiện nay, TPHCM chưa sử dụng đất hiệu quả. Chưa kể với cấu trúc đô thị như vậy, rất khó phát triển vận tải hành khách công cộng. Khắc phục điều này để qua đó chống ùn tắc giao thông, TPHCM phải nén hơn nữa, tức phải xây thêm nhiều nhà cao tầng. Vấn đề chỉ là xây dựng như thế nào…
 
 
“Vun” dân dọc theo các trục giao thông, vận tải chính
 
Ngay khi những công việc đầu tiên của dự án đầu tư xây dựng tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được thực hiện, nhiều nhà khoa học đã góp ý với TPHCM: Đây là cơ hội “vàng” để TPHCM “vun” dân, chỉnh trang đô thị theo hướng phát triển bền vững, chống ùn tắc giao thông. Một trong những nhà khoa học đi đầu trong việc góp ý này là PGS-TS Nguyễn Trọng Hòa.
 
Theo quan điểm của ông, tại mỗi ga của tuyến metro, TPHCM nên xây dựng một khu dân cư tập trung với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tuyến metro sẽ như cầu nối, phục vụ nhu cầu đi lại của người dân trong khu vực, cũng như đưa những người ở khu vực khác tới đây làm việc và học tập. Kinh nghiệm phát triển đô thị ở nhiều TP trên thế giới cho thấy, đây là phương thức phát triển đô thị bền vững, bởi gắn kết trong đô thị là hệ thống vận tải hành khách công cộng.
 
Điều đáng mừng là TPHCM đã lắng nghe ý kiến của các chuyên gia và đã có nhiều động thái “vun” dân tại các đầu mối giao thông quan trọng. UBND TPHCM đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP cùng các địa phương có tuyến metro số 1 đi qua nghiên cứu lập quy hoạch phát triển các cụm dân cư tập trung xung quanh các nhà ga metro.
 
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đã nhìn ra cơ hội phát triển bất động sản ở đây và nhanh chóng tập trung nguồn lực cho các dự án xây dựng cao ốc dọc tuyến metro số 1. Nhiều khu dân cư mới như khu dân cư Tân Cảng, Ba Son… đã và đang nhanh chóng “nên hình nên dáng” cùng với tiến độ xây dựng tuyến metro này.
 
Tuy nhiên, ngoài tuyến metro số 1, việc hình thành các khu dân cư mới dọc các hành lang giao thông, trục vận tải chính vẫn chưa rõ nét. Theo kế hoạch, năm 2019 tuyến BRT đầu tiên của TPHCM sẽ đi vào hoạt động. Tuyến này chủ yếu chạy trên đường Võ Văn Kiệt - một trong những tuyến đường giao thông đã được lập thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc, nghĩa là khá đủ điều kiện để hình thành các khu dân cư tập trung dọc theo các nhà ga.
 
Thế nhưng, tất cả dường như vẫn im ắng. Về phía TP, chưa thấy có chính sách mạnh mẽ để thu hút đầu tư vào đây; còn các nhà đầu tư, tất nhiên, họ còn phải nghe ngóng… Đường Phạm Văn Đồng - một trong những trục giao thông chính đã có thiết kế đô thị và TP cũng đã có kế hoạch xây dựng tuyến BRT thứ hai ở đây.
 
Tuy nhiên, như đường Võ Văn Kiệt, ở đây vẫn chưa thấy có các chính sách đột phá để thu hút đầu tư. Dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng vẫn chủ yếu là những ngôi nhà phố, nhỏ, thấp tầng, chưa kể còn có không ít ngôi nhà dị dạng, siêu méo, siêu mỏng… với mật độ sử dụng đất lên tới 100%, không còn chỗ cho cây xanh và các công trình công cộng khác.
 
Việc triển khai xây dựng các khu dân cư sau khi các tuyến metro, tuyến BRT đi vào hoạt động sẽ gặp nhiều khó khăn. Giá nhà đất tăng cao và việc vận động người dân di dời sẽ không đơn giản. Chưa kể, nếu không hình thành ngay được các khu dân cư lớn, nằm dọc các ga, nguy cơ các tuyến metro, BRT không có đủ lượng khách cần thiết để vận hành có hiệu quả là rất lớn.
 
Giãn dân ra đô thị vệ tinh
 
Vào thời điểm công bố đồ án quy hoạch đô thị mới Thủ Thiêm cách nay gần 20 năm, Tiến sĩ Trần Du Lịch, khi đó là Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM đã đề nghị, tạm thời không đầu tư vào khu vực trung tâm hiện hữu mà hướng tất cả các sự quan tâm của nhà đầu tư vào Thủ Thiêm. Tiếc rằng, đề nghị ấy chưa được quan tâm.
 
Một thời gian dài, nhiều nhà đầu tư chỉ “chăm chăm” xin được đầu tư vào khu trung tâm hiện hữu. Cũng chẳng trách họ được, khu trung tâm với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh sẽ giúp cho các sản phẩm địa ốc của các doanh nghiệp hấp dẫn hơn.
 
Hệ quả là hệ thống hạ tầng hiện hữu quá tải đã khiến cho khu trung tâm trở thành một trong những khu vực có nguy cơ ùn tắc giao thông cao nhất TP. Rồi sau khu trung tâm TP, khu trung tâm của các quận, huyện cũng lần lượt có nguy cơ ùn tắc giao thông cao do ngày càng có nhiều khu dân cư mới với nhiều dãy nhà cao tầng xuất hiện. 
 
Cũng rất mừng, hiện nay TPHCM đang quyết liệt đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo Ban quản lý đô thị mới Thủ Thiêm, nếu không có gì thay đổi, dịp lễ 30-4 năm nay, 4 tuyến đường chính của khu đô thị này sẽ hoàn thành. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để khu đô thị mới Thủ Thiêm cất cánh.
 
Tuy nhiên, nhiều khu đô thị vệ tinh khác đã được xác định trong đồ án quy hoạch xây dựng TPHCM từ hàng chục năm nay như đô thị Tây Bắc Củ Chi… gần như “án binh bất động”. Gần đây có nhiều động thái cho thấy khu đô thị vệ tinh Tây Bắc Củ Chi đã bắt đầu được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Dù vậy, tất cả những điều đó không thể ngay lập tức giúp các khu vực trung tâm TP và trung tâm các quận, huyện thay đổi tình hình.
 
Trong cuộc họp giữa Chính phủ và TPHCM trước Tết Đinh Dậu mấy ngày để bàn về các giải pháp giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông tại TPHCM, Thủ tướng và các Phó Thủ tướng: Trương Hòa Bình, Trịnh Đình Dũng cùng bộ trưởng nhiều bộ đã đề nghị TPHCM giãn kế hoạch xây dựng các cao ốc trong nội thành cho đến khi đảm bảo cơ bản hệ thống hạ tầng kỹ thuật đi kèm. Chưa biết TPHCM sẽ xem xét lời đề nghị đó thế nào, bởi lẽ nhiều dự án phát triển bất động sản đã được cấp phép từ nhiều năm trước và việc khởi công xây dựng chỉ còn là vấn đề thời gian.
 
Chính sách “nước chảy chỗ trũng”
 
Theo nhiều chuyên gia về đô thị, để ứng xử trong tình huống này, TPHCM sẽ phải quyết tâm và khéo léo. Đặc biệt là quyết tâm, bởi chắc chắn sẽ có những nhà đầu tư tìm mọi cách để được xây dựng cao ốc trong nội thành, nhất là đối với các cao ốc đã được chấp thuận chủ trương. Các nhà đầu tư sẽ viện hàng trăm lý do: dự án đã có thiết kế được duyệt, vốn đã vay… để tạo sức ép với lãnh đạo TP. Một dự án được du di, sẽ có thêm hàng chục thậm chí hàng trăm dự án… đòi hỏi quyền lợi tương tự.
 
Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng, với doanh nghiệp, lợi nhuận là quan trọng và TPHCM nên tận dụng nguyên tắc “nước chảy chỗ trũng” để xử lý các vấn đề liên quan đến đầu tư. Giải pháp khả thi nhất: TPHCM nên ban hành hoặc đề xuất Chính phủ ban hành nhiều cơ chế ưu đãi trong đầu tư đối với các nhà đầu tư tham gia phát triển các khu đô thị vệ tinh hoặc các khu đô thị nằm ở khu vực đầu mối các trục giao thông lớn như nhà ga các tuyến metro, BRT…
 
Cơ chế ưu đãi này phải hấp dẫn đến mức các nhà đầu tư sẵn sàng chuyển đầu tư ở khu vực nội thành, đặc biệt là khu trung tâm ra đầu tư xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc các khu dân cư mới gắn liền với các đầu mối giao thông. Chưa hết, cùng với việc kêu gọi đầu tư xây dựng đô thị vệ tinh, TPHCM phải có kế hoạch kêu gọi đầu tư vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đến các đô thị này. Giao thông thuận tiện sẽ “kéo” người dân giãn ra nơi đây.
Nguyễn Khoa - Quốc Hùng (SGĐT)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Bách Đạt Riverside 990 - 2,700
6th Element 2,153 - 3,884
Hausbelo 1,133 - 1,873
Felix City 920 - 1,380
Ha Tien Venice Villas 3,162 - 5,900
Hoa Khải New Land 550 - 625
The Link - L3 L4 L5 1,961 - 5,432
Grand Gardenville 14,000 - 39,600
Khu dân cư Nam Long TAT 450 - 600
D - One 1,400 - 2,100
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam       Dự án Lago Centro Long An