Những thảo luận chính thức về chính sách đất đai ở Việt Nam tiết lộ cách hiểu lẫn lộn về giá và giá thành (chi phí) xã hội của đất đai. Lẫn lộn này ảnh hưởng bất lợi tới phúc lợi của người nông dân.

Chuyến thăm thực địa của chúng tôi tới các tỉnh cho thấy một câu chuyện chung. Đất bị thu hồi; giá trị đền bù được đề nghị thường thấp hơn nhiều so với giá trị mà người nông dân đã gắn kết vào đất; bất đồng làm cho giải phóng mặt bằng chậm lại, sau cùng những xung đột được giải quyết bằng việc người dân được trả thêm tiền đền bù và biết rằng họ có thể sẽ bị cưỡng chế di dời. Cũng có những câu chuyện chung khác. Cán bộ địa phương không tin là nông dân sẽ phản đối cách xử lý của họ. Những cán bộ này cũng luôn đề cập rằng vấn đề cản trở duy nhất trong việc thu hồi đất là giá cao mà Nhà nước (hoặc các cơ quan liên quan) phải trả cho việc đền bù.

Có điều gì đó không ổn. Nông dân Việt Nam trên khắp vùng bị thu hồi đất đều cho rằng mức đền bù mà họ được đề nghị là thấp, trong khi cán bộ quản lý và những người quan sát nông nghiệp lại cho rằng đền bù được trả quá cao?

Vấn đề ở đây là giá đất bị lẫn lộn giữa chi phí cơ hội và chi phí kinh tế. Cán bộ quản lý thì tập trung vào giá về tiền mặt và các hình thức tương tự. Ngược lại, nông dân nhấn mạnh tới chi phí cơ hội của mảnh đất mà họ bị yêu cầu giao nộp.

Giá thường được hiểu là lượng tiền trả bởi người mua và được nhận bởi người bán khi cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ. Chi phí cơ hội của nguồn lực (hoặc của hàng hóa) là giá trị của những lựa chọn mất đi khi nguồn lực (hoặc hàng hóa) đó được sử dụng cho những mục đích khác nhau. Chi phí cơ hội bao gồm chi phí riêng và chi phí xã hội. Ví dụ như trong một mùa vụ cụ thể, người nông dân có thể trồng hoa hoặc rau trên mảnh đất của mình, không thể cùng một lúc cả hai. Chính phủ, thực hiện vai trò đại diện cho xã hội của mình, có thể để đất cho sản xuất nông nghiệp hoặc thu hồi cho những mục đích khác, nhưng không thể cả hai cùng một lúc. Chi phí cơ hội cho người nông dân (giả sử rằng đất bị thu hồi) là sự mất mát về sản lượng (hoặc lợi nhuận dự kiến thu được). Đối với xã hội, chi phí lợi ích là sự mất đi về sản phẩm, hoặc của cải, phúc lợi nếu như không thu hồi. Đối với cả cá nhân hay xã hội, lợi ích chính là thực sự thì đất đai có thể mang lại điều gì.

Giá mà Nhà nước đề xuất không thể bù đắp được dòng thu nhập và sản phẩm mà người dân mất đi khi họ bị mất quyền sử dụng đất. Nông dân hy sinh cơ hội sản xuất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập hiện tại và tương lai của họ, ảnh hưởng tới cả phúc lợi, an ninh lương thực và vị thế trong cộng đồng. Hơn thế nữa, nông dân thấy mình bị loại khỏi việc chia sẻ địa tô chuyển đổi đất khi đất bị thu hồi, điều này lại càng làm tăng thêm sự mất mát của người dân.

Thực tế thì do nông dân không thể cùng chia sẻ tô chuyển đổi mà Nhà nước và nhà đầu tư (có thể là đơn vị kinh tế nhà nước hoặc các doanh nghiệp tư nhân) đạt được khi họ sử dụng các nguồn lực để giải phóng mặt bằng, ví dụ họ giải phóng các công trình cũ, thay vào đó là cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân sinh, thương mại và công nghiệp, hoặc những mục đích khác.

Nông dân cảm thấy mất mát chủ yếu bởi sự đối xử mà họ nhận được từ cán bộ quản lý cấp tỉnh và địa phương trong quá trình thu hồi đất. Rất nhiều cán bộ quản lý thực hiện dựa trên nguyên tắc rằng khi Nhà nước chịu trách nhiệm về quản lý đất thì Nhà nước và các cơ quan trực thuộc có thể và sẽ thu hồi đất khi họ thấy cần thiết.

Như đã trình bày, luật pháp ưu ái cán bộ quản lý. Hiến pháp và Luật đất đai đảm bảo Nhà nước có quyền trong việc quản lý đất đai. Luật đất đai 2003, Điều 38.1 cho phép thu hồi đất bất cứ khi nào "Chính phủ cần sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng và an ninh, cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế."

Trong vai trò là người chủ đất của quốc gia, Chính phủ đảm bảo cấp quyền sử dụng đất cho nông dân. Sau đó, vì phải lấy đất đai cho một số mục đích cần thiết khác, Chính phủ tước bỏ quyền đó. Nếu chống đối, người dân sẽ thách thức lại tuyên bố của Chính phủ về việc "cần" đất. Ở cấp độ khác, cách thu hồi đất đang được vận dụng hiện nay thường phá hỏng (một cách không cần thiết) sinh kế của những nhóm dân nghèo, những người thiếu khả năng bảo vệ quyền lợi của mình.

Sự mất mát đối với cả quốc gia là một phần lớn dân cư nông thôn, so với giai đoạn trước khi thu hồi đất, sản xuất kém hiệu quả, thu nhập ít hơn, nghèo hơn và mất khả năng tạo ra những sinh kế ổn định bền vững. Những cá nhân và những nhóm khác lại được lợi. Trong số người được lợi có nhà nước, không phải bỏ tiền ra để đền bù và giải phóng mặt bằng vì những cơ quan chức năng dùng chênh lệch địa tô chuyển đổi thanh toán các khoản này. Nhà đầu tư và những đối tác liên quan chia sẻ tô chuyển đổi này cũng hưởng lợi từ hai cách. Kiểu thứ nhất, vì chênh lệch địa tô quá cao nhà đầu tư không cần phải tính đến đầu tư cho có hiệu quả.

Thứ hai mức địa tô cao hơn mức hợp lý trả công cho những nhân vật tham gia thu hồi đất những người này thúc ép quan chức tiếp tục thu hồi nhiều đất hơn nữa. Và như vậy lại tiếp tục một chu trình làm nông dân mất đất. Thứ hai là với địa tô lớn hơn mức tương xứng với sự đền bù cho nhóm chia sẻ lợi ích, họ sẽ có động lực để thúc giục nhà quản lý thu hồi thêm nhiều đất.

(Còn nữa)

Theo Tuần Việt Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.