Dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà tái định cư: giậm chân tại chỗ

Ảnh minh họa: CafeLand

Ngày 6/12/2012 Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà tái định cư. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu tái định cư vừa thiếu về số lượng vừa kém về chất lượng, trong khi đó, nhà ở thương mại lại đang trong tình cảnh cung vượt quá và không đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân.

Những nguyên nhân dẫn đến nhiều bất cập của nhà tái định cư đã được bàn thảo rất nhiều tại các cuộc họp ở các cấp, các cuộc tiếp xúc cử tri...cùng với sự phân tích mổ xẻ của nhiều chuyên gia. Có thể nhìn lại 3 vấn đề yếu kém ngay từ trong các chính sách liên quan đến nhà tái định cư như sau:

1. Chọn chủ đầu tư và hỗ trợ đầu tư

Chủ đầu tư dự án tái định cư được hưởng nhiều hỗ trợ lớn như: chọn vị trí dự án, miễn thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vay lãi suất ưu đãi. Đó là những hỗ trợ mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng mong muốn. Tuy nhiên, chọn doanh nghiệp phù hợp với chương trình phát triển nhà tái định cư thông qua chỉ định lại là điểm phát sinh tiêu cực, tham nhũng.

2. Định mức lợi nhuận 10%

Con số 10% mới nhìn qua thì rất thấp, tuy nhiên đó chỉ là lợi nhuận trên tổng mức đầu tư của dự án. Thực tế, nếu doanh nghiệp được ưu đãi vay càng lớn, cơ cấu vốn vay chiếm tỉ trọng càng cao thì tỉ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sẽ cao gấp nhiều lần.

Cơ chế này là một bước lùi trong việc đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp. Thời bao cấp, việc chấm công điểm rồi chia sản phẩm, cào bằng năng lực của mỗi cá nhân, không khuyến khích được sự nỗ lực, sáng tạo, nâng cao hiệu quả đã bị bãi bỏ sau đó. Việc bao cấp lãi 10% có giảm được giá thành cho người mua nhà hay lại là nơi trú chân an toàn cho những chủ đầu tư thiếu năng lực thực sự làm việc bằng quan hệ và những nhà thầu được chỉ định theo kiểu “quân xanh quân đỏ”?

3. Quản lý chất lượng nhà tái định cư

Là sản phẩm làm ra theo đặt hàng, không lo đầu ra thì nâng cao chất lượng không phải là điều được quan tâm. Hơn nữa, khi xảy ra tiêu cực, tham nhũng thì nhà thầu, chủ đầu tư, giám sát và cán bộ chức năng nghiệm thu và nhận bàn giao sản phẩm đã là một, lấy ai để kiểm soát chất lượng.

Những vấn đề yếu kém đó đã được Bộ Xây dựng giải quyết như thế nào trong dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà tái định cư?

Việc quy trách nhiệm chất lượng nhà chung cư, những qui định trong dự thảo không có gì mới trong công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng. Vấn đề ở đây là các bên giám sát, nghiệm thu đã không hoàn thành chức trách, nhà thầu thi công sai tiêu chuẩn, chủ đầu tư không làm đúng công tác quản lý đối với nhà thầu. Dự thảo cũng chưa đưa ra được chế tài đủ mạnh để tăng trách nhiệm và đủ sức răn đe đối với những sai phạm.

Công tác quản lý vận hành, khai thác nhà tái định cư chưa đưa ra được giải pháp mới mà vẫn theo quy định trong Luật Nhà ở.

Yêu cầu phát triển nhà tái định cư phải bảo đảm đồng bộ công trình nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong khu vực trước đây cũng đã đặt ra. Tuy nhiên, đây là những hạng mục đầu tư thu hồi vốn chậm, do đó chủ đầu tư thường cắt giảm. Để dễ dàng hiện thực được điều này, cơ quan chức năng cần thể hiện rõ trong quy hoạch chi tiết 1/2000 để hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện đúng.

Một điểm mới trong dự thảo là việc đề xuất mua nhà thương mại làm nhà tái định cư theo lợi nhuận được định mức. Trong lúc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải cắt lỗ thì với cách làm này, chính sách hỗ trợ tái định cư có thực sự đến với người dân hay lại hỗ trợ cho doanh nghiệp và những cán bộ tham nhũng lợi dụng cơ chế.

Với những tồn tại nêu trên, thiết nghĩ nhà nước nên có chính sách hỗ trợ trực tiếp đến người dân trong diện thu hồi đất để họ lựa chọn nơi an cư phù hợp nhất. Việc phát triển nhà ở không nên phân biệt loại nhà tái định cư hay thương mại mà nên theo quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng ban hành. Xây dựng nhà ở phải gắn liền với nhu cầu cụ thể của người dân. Khi đó thực tiễn mới có thể đạt mục đích của chính sách hỗ trợ tái định cư.