Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được trình Quốc hội cho ý kiến góp ý tại kỳ họp thứ 4. Một số chuyên gia nhận định, dự thảo Luật chưa có điểm nào thực sự đột phá khi mà luật hiện hành còn bộc lộ nhiều hạn chế trong việc điều chỉnh các quan hệ về đất đai ngày càng phức tạp hiện nay như về cơ chế thu hồi đất, giá bồi thường, phân cấp quyết định thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất; hạn mức sử dụng đất nông nghiệp... Để hiểu thêm về vấn đề trên, PV Báo Xây dựng đã có buổi trao đổi với Luật gia

So với Luật Đất đai trước đây, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có điểm gì mới, thưa ông?

Tôi đã đọc rất kỹ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và thấy rằng so với luật cũ thì chưa đạt yêu cầu. Bởi vì theo tinh thần của Nghị quyết Trung ương 5 của Đảng cần phải sửa đổi một cách cơ bản toàn diện luật đất đai. Nhưng bản dự thảo mới đang trình Quốc hội thì chưa đáp ứng được yêu cầu đó. Ban soạn thảo chưa làm được công việc quan trọng là tổng kết, chỉ ra một cách khách quan những quy định vướng mắc của Luật Đất đai hiện hành, để từ đó, đặt ra mục tiêu phải sửa luật và khắc phục những vướng mắc đó.Theo quan điểm của tôi, luật đất đai hiện hành đang tồn tại những nút thắt rất quan trọng và khi sửa đổi Luật Đất đai thì phải tháo gỡ được những nút thắt đó.

Có thể điểm ra một số nút thắt quan trọng: Thứ nhất là cơ chế thu hồi đất.Luật đất đai năm 2003, đã cho phép chúng ta áp dụng một cách tràn lan và quá giới hạn biện pháp thu hồi đất. Vì vậy, người dân rất dễ bị mất đất bằng một quyết định hành chính, quan trọng hơn nữa là không phải tất cả những trường hợp thu hồi đất đều vì mục đích an ninh, quốc gia, lợi ích công cộng mà khá nhiều trường hợp để phục vụ cho các doanh nghiệp hoạt động kinh tế. Ví dụ như hiện nay, chúng ta có rất nhiều KCN, lấy đất và đền bù rất rẻ cho nên các doanh nghiệp thi nhau lập đề án và biến nó thành KCN, CCN. Hậu quả tất yếu là đến nay, mới chỉ có chưa đến 50% diện tích của các KCN có người đến thuê, còn lại đều bỏ hoang hóa. Từ đó, mục tiêu của chúng ta là phát triển thật nhiều KCN để tăng thu cho ngân sách đang bị diễn biến theo chiều ngược lại, tức là ngân sách phải rót tiền để nuôi bộ máy KCN, trong khi đó người dân bị mất đất, không có đất canh tác, một bộ phận không nhỏ rơi vào cảnh đói nghèo. Vừa qua, một số tỉnh như Long An, Tiền Giang đã đi đầu trong việc thu hồi lại những KCN không sử dụng hiệu quả để trả lại ruộng đất cho nhân dân. Có thể nói, nếu Luật Đất đai sửa đổi không tháo gỡ được nút thắt này thì luật sửa đổi cũng không có ý nghĩa gì.

Thứ hai là vấn đề giá bồi thường. Đất là một loại hàng hóa không tái tạo được, không di chuyển được, cho nên thường phát sinh địa tô chênh lệch, và trong nhiều trường hợp, phần địa tô chênh lệch này rất cao. Ví dụ, một mảnh đất nông nghiệp nhưng được thu hồi để làm khu đô thị hoặc có quy hoạch làm một con đường đi qua thì lập tức những mảnh đất sát men theo khu đô thị hoặc con đường sẽ tăng giá lên rất cao. Tuy nhiên, với cơ chế thu hồi đất và giá đất bồi thường hiện nay, người có đất bị thu hồi hoàn toàn không được hưởng khoản địa tô chênh lệch đó. Bởi, việc thu hồi được thực hiện bằng một quyết định hành chính và bị áp một giá đền bù rất xa với giá thị trường. Phần chênh lệch đó không hẳn đã được thu vào ngân sách nhà nước mà vào "túi" những doanh nghiệp thuộc lợi ích nhóm của người có quyền ra quyết định thu hồi. Nút thắt về thu hồi, nút thắt về giá là hai nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo vượt cấp về đất diễn ra càng ngày càng nhiều. Theomột báo cáo củaBộ TN&MT, số đơn có nội dung tranh chấp, khiếu nại - tranh chấp (KN-TC)về đất đai năm 2003 là 5.211 lượt, sau khi Luật Đất đai được ban hành,đến năm 2005, số đơn khiếu kiện đã tăng lên gần gấp đôi là 10.500 lượt và chỉ trong 8 tháng đầu năm 2006 đã là 7.130 lượt, trong đó có tới 70% số đơn có nội dung KN-TCvề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nội dung đơn thể hiện một cách nhìn tiêu cực đối với các quyết định hành chính và hành vi hành chính của chính quyền các cấp ở địa phương. Nhiều vụ khiếu kiện số người tham gia lên tới hàng nghìn gây ra những bất ổn xã hội và khó giải quyết. Khiếu nại, tố cáo không được giải quyết đã dẫn đến xung độtmà điển hình là vụ "chống người thi hành công vụ" tại Tiên Lãng, Hải Phòng. Báo cáo tại kỳ họp của UBTV Quốc hội tháng 8/2012, cho thấy, số vụ KN-TC về đất đai lên tới gần 70% trong tổng số các vụ việc KN-TC thời gian qua. Hơn nữa, tỷ lệ các vụ KN-TC đúng đã lên tới gần 70%. Đó là điều “rất bất bình thường” và có nguyên nhân từ Luật. Vì vậy,nếu chúng ta không nhận thấy tình trạng này và không đề cập để giải quyết trong Luật Đất đai thì toàn bộ việc sửa đổi, bổ xung Luật Đất đai sẽ không có ý nghĩa gì.

Thứ ba là vấn đề phân cấp. Chúng ta đã phân cấp khá nhiều, quá rộng cho những người có quyền ra quyết định thu hồi đất, từ chủ tịch UBND cấp xã, phường trở lên đều có quyền ra quyết định thu hồi đất. Chính vì vậy, biện pháp này đã tạo ra một kẽ hở, điều kiện để cho tham nhũng đất đai là một trong những tham nhũng nóng bỏng nhất.

Một nút thắt tiếp theo cũng cần phải giải quyết là hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (hay còn gọi là hạn điền). Hạn điền vào năm 2003 chúng ta quy định rấtthấp vì chúng ta sợ trong nông dân có việc tích tụ ruộng đất, sau rồi sẽ nhen nhóm hình thành trở lại một tầng lớp mà trước đây chúng ta mất rất nhiều công để xóa đi đó là tầng lớp địa chủ và người nông dân biến thành người làm thuê. Mặt trái của quy định về hạn điền như Luật hiện hành là đã tạo ra một nền nông nghiệp phân tán và manh mún, rất khó có thể CNH - HĐH nông nghiệp nông thôn và cũng khó để có được một nền sản xuất nông nghiệp hàng hóa. Hơn nữa, trên thực tế, hiện tượng tự chuyển nhượng cho nhau, cho nhau thuê để hình thành những trang trại đã xẩy ra khá phổ biến. Có những trang trại rất lớn khoảng 600 - 700 ha chúng ta vẫn đang thừa nhận. Do đó, giữ lại hạn điền như Luật năm 2003 là không hợp lý.

Ông có đồng tình với quy định việc thu hồi đất được tiến hành khi có quy hoạch trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không, thưa ông?

Tôi không đồng tình với quan điểm này. Bởi vì, ngay khi quy hoạch đã thu hồi đất là rất sớm. Hiện nay, ở nước ta, những quy hoạch treo rất nhiều. Do đó, theo tôi, việc lập quy hoạch thì cứ thực hiện, nhưng khi nào dùng đến thì mới thu hồi, không thể thu hồi xong rồi để đấy. Hơn nữa, cũng phải xem quy hoạch ấy là quy hoạch thuộc loại nào. Nếu là quy hoạch phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng thì có thể thu hồi đất theo quyết định, theo các quy hoạch đã được duyệt nhưng phải theo tiến độ. Chẳng hạn, không phải ngay khi có quy hoạch một diện tích rất rộng cả trăm ha, vừa mới ra quy hoạch xong là quyết định ráo riết thu hồi nhưng không có vốn để làm, và treo lại khoảng 5 đến 10 năm thì lãng phí rất lớn, trong khi đó, người nông dân lại không có đất để canh tác. Nếu quy hoạch là để xây đô thị để kinh doanh BĐS hoặc làm sân golf thì không thể thu hồi được. Quan điểm của tôi hiện nay là không áp dụng tràn lan quyết định thu hồi đất mà phải áp dụng một nguyên tắc khác đó là nguyên tắc trưng mua quyền sử dụng đất. Năm 2003 chúng ta chưa có Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản nhưng đến năm 2008, Quốc hội khóa XII đã thông qua Luật này (Luật số 15/2008/QH 12) Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 03 tháng 6 năm 2008).

Chúng ta phải áp dụng triệt để quy định nguyên tắc trưng mua. Chỉ thu hồi đất trong ba trường hợp: Thứ nhất là, người có đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai (sử dụng đất không đúng mục đích, không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước). Thứ hai là, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng nữa hoặc hết hạn sử dụng rồi nhưng không tự nguyện trao trả.Thứ ba là, Nhà nước đã có quyết định trưng mua, đã có giá trưng mua nhưng người có đất không chấp thuận. Bởi vì, để phục vụ cho những công trình phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng thì Nhà nước bắt buộc phải thu hồi đất theo quyết định trưng mua. Trưng mua là biện pháp có yếu tố bắt buộc nhưng lại có yếu tố mua bán. Cho nên, người có đất được đảm bảo sự bình đẳng hơn, có hội đồng định giá. Trong luật trưng mua có quy định cơ quan quyết định trưng mua phải thành lập hội đồng định giá và người ta sẽ định, phân chia địa tô chênh lệch cho người có đất một phần.

Theo ông, việc bỏ quy định bảng giá đất hàng năm sẽ có tác động đến như thế nào đến tình hình quản lý cũng như sử dụng đất đai hiện nay, thưa ông?

Thực ra không phải là bỏ hoàn toàn mà chỉ là bỏ việc ban hành tại ngày 1/1 hàng năm. Trước đây trong luật quy định, giá đất để sử dụng để tính thuế hoặc bồi thường là giá do UBND tỉnh và TP trực thuộc TW quy định vào ngày 1/1 hàng năm và được áp dụng cho cả năm. Theo dự thảo Luật sửa đổi, mốc từ ngày 1/1 bị bãi bỏ và tùy thuộc vào yêu cầu, khi cần chủ tịch UBND tỉnh, TP sẽ ban hành. Thậm chí, có thể quy định giá đất cho từng trường hợp mà không thể quy định một bảng giá áp dụng chung cho tất cả. Chính vì chúng ta máy móc có một bảng áp dụng chung cho tất cả như vậy dẫn đến tình trạng khiếu kiện, đặc biệt là ở những vùng giáp ranh. Điều đó cũng chưa cụ thể, cần phải có một nghị định hướng dẫn của Chính phủ bởi, Luật Đất đai là luật cực kỳ phức tạp, sau khi ban hành sẽ có rất nhiều văn bản dưới luật.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thay vì quy định “sát giá thị trường” có trong Luật Đất đai hiện hành, luật sửa đổi đưa ra quy định giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Theo ông, hai quy định này có gì khác nhau không, thưa ông?

Thực ra hai quy định này không có gì khác nhau. Nhiều đại biểu quốc hội đã hỏi nhưng chưa được giải thích thế nào là phù hợp, thế nào là sát. Theo tôi, chỉ khi xác định giá cho từng trường hợp và đó là giá do hội đồng định giá xác định thì mới gần hơn với giá thị trường. Cũng không nên cầu toàn và hy vọng đó là giá thị trường 100% bởi vì, thị trường đất đai là thị trường nóng lạnh bất thường, không ổn định. Chẳng hạn, trong thời gian hiện nay, lấy giá sát theo thị trường thì giá bồi thường sẽ khá thấp chứ không phải cao. Vì vậy, cần phải được áp dụng cho từng trường hợp cụ thể, không thể có công thức sẵn để áp cho tất cả mọi trường hợp được.

Một trong những điểm mới của dự thảo Luật sửa đổi lần này là cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Theo ông thì có nên đưa quy định này vào luật không?

Luật Đất đai quy định khung như vậy, còn việc có thực hiện được hay không thì phải xem nó có bị vướng với các luật khác không. Bởi vì, khi đem thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng nước ngoài và nếu như người có quyền sử dụng đất ấy không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài có quyền đem mảnh đất đi phát mại và có thể bán cho bất kỳ đối tác nào hoặc có thể người ta sử dụng nó, biến tài sản đó thành của họ. Hiện nay, cá nhân và pháp nhân nước ngoài sinh sống hoặc kinh doanh tại Việt Nam đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? Theo quy định của pháp luật hiện hành, người nước ngoài mới được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mức độ hạn chế. Cho nên, tôi cho đây là một điều khoản mở để nếu như quá trình hội nhập của chúng ta càng ngày càng sâu hơn thì chúng ta phải sửa luật khác có liên quan cho phù hợp.

Trân trọng cảm ơn ông

Theo Linh Anh (Báo Xây dựng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.