Dự án nhà ở xã hội “mắc cạn” vì kẹt vốn

Theo Bộ Xây dựng, trong tổng số 300 dự án đăng ký xây dựng nhà thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, hiện mới có 5 dự án được vay vốn để thực hiện công trình, với tổng vốn 740,3 tỷ đồng. Mặt khác, số vốn giải ngân vẫn còn quá ít so với số vốn mà các chủ đầu tư đã triển khai thực hiện.

Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Việt Nam (HUD) đang triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích 400.000 m2, tương đương 5.000 căn hộ tại các khu: Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh) và Đặng Xá (Gia Lâm) tại Hà Nội; đường Lê Thái Tổ (Bắc Ninh), phường Phú Sơn (Thanh Hóa), số 3 - đường Trường Sơn (Nha Trang - Khánh Hòa), Chung cư An Sinh (Bình Dương)...

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đăng Nam, Tổng giám đốc HUD, khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang phải đối mặt là khả năng thu xếp nguồn vốn ưu đãi theo quy định của Chính phủ. Hiện có nhiều nguyên nhân khiến chủ đầu tư khó tiếp nhận nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam - VDB (không có tài sản thế chấp, tài sản đảm bảo để vay; vướng các quy định về thủ tục pháp lý; quy định về tính tiền sử dụng đất đối với diện tích công cộng mà chủ đầu tư giữ lại để tổ chức kinh doanh phục vụ hoạt động của tòa nhà, làm ảnh hưởng đến giá thành nhà thu nhập thấp...).

Một doanh nghiệp khác là Tổng công ty Viglacera, đơn vị đang thực hiện phát triển Khu nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), tuy được vay vốn ưu đãi từ VDB với số tiền vay 391,3 tỷ đồng, nhưng đến nay, Viglacera mới giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số được vay.

“Việc giải ngân chậm là do vướng cơ chế. Các tòa nhà đã xây dựng được 3 tầng, giá trị đầu tư trên 200 tỷ đồng, trong khi đó, Viglacera mới được giải ngân 10 tỷ đồng từ nguồn vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, do Thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, nên chủ đầu tư không thể lấy đất dự án làm tài sản thế chấp. Vì vậy, chủ đầu tư đã phải thế chấp một dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh để được vay vốn”, đại diện Viglacera cho biết.

Tại TP.HCM, hiện có 33 doanh nghiệp đăng ký dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhưng mới có 6 dự án khởi động. TP.HCM đang kêu gọi doanh nghiệp tham đầu tư xây dựng 20.000 căn hộ phục vụ người thu nhập thấp, nhưng doanh nghiệp vẫn không mặn mà, vì cơ chế hỗ trợ vốn còn nhiều vướng mắc, trong khi lợi nhuận thấp, rủi ro cao. Đặc biệt, việc các chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên không thể thế chấp để vay vốn.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, việc triển khai chính sách nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại khu vực đô thị gặp khó khăn lớn về vốn, bởi Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho hai đối tượng này, mà chỉ có các chính sách ưu đãi về quỹ đất, thuế, cơ chế chính sách… Trong khi đó, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng trong nước, vốn đầu tư của doanh nghiệp nước ngoài (FDI), vốn vay của các tổ chức tín dụng quốc tế (ODA)...

Tìm lối thoát cho nhà ở xã hội

Để gỡ khó cho các dự án nhà ở xã hội, Tập đoàn HUD đề xuất được áp dụng quy định thế chấp bằng dự án hình thành trong tương lai; VDB cam kết tỷ lệ cho vay trong tổng mức đầu tư để doanh nghiệp phân định nguồn vốn khi lập tổng mức đầu tư dự án - đây cũng chính là cơ sở để xác định giá bán nhà.

Cùng với việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi và quỹ đất, DN cũng đề nghị, ngân hàng nên áp dụng cơ chế tín dụng hai chiều, để tạo thuận lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà vay vốn. Khi ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn, khách hàng của dự án phải nộp tiền mua nhà qua ngân hàng đó để kiểm soát việc sử dụng vốn, đồng thời giúp khách tín chấp vay tiền mua nhà bằng chính căn hộ đó.

Hiện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đang trình 2 phương án giải quyết vốn cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Phương án thứ nhất, Chính phủ hỗ trợ bù lãi suất 4% đối với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trong thời gian 2 năm từ quỹ dự trữ ngoại tệ của quốc gia, với số tiền khoảng 717 tỷ đồng. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại được ủy thác sẽ huy động nguồn vốn bổ sung, kết hợp nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư dự án, dự kiến tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư dự án, tương đương 1.300 tỷ đồng và vốn do các ngân hàng thương mại huy động khoảng 7.600 tỷ đồng.

Phương án thứ hai, dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp được vay vốn theo phương thức cấp tín dụng có hoàn trả với thời hạn cho vay và trả nợ tối đa 10 năm.

Riêng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên thuê được áp dụng thời gian vay vốn tối đa 15 năm, thời hạn cho vay từng dự án sẽ do các ngân hàng thương mại và hội đồng quản lý quỹ quyết định