Việc Nhà nước không tham gia vào quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của các dự án phát triển kinh tế và cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được khiếu kiện lên chính quyền và tòa án theo các quy định trong Luật Đất đai và các nghị định ban hành sau đó đã khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó.

Đây là phản ánh của nhiều chuyên gia luật và đại diện doanh nghiệp tại buổi hội thảo “Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng” do Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) tổ chức hôm 25-8 ở TPHCM.

Hội thảo là hoạt động nằm trong dự án rà soát 16 luật liên quan đến doanh nghiệp của Văn phòng Chính phủ phối hợp cùng VCCI thực hiện trong năm 2011.

Tiến sĩ Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn Đất đai, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội và là trưởng nhóm rà soát Luật Đất đai của dự án kể trên nói rằng, trong thời gian vừa qua có nhiều cách hiểu không chính xác và áp dụng cơ chế thu hồi đất có nhiều sai phạm ở các dự án đầu tư phát triển kinh tế.

Theo ông Huy, điều 40, Luật Đất đai 2003 và điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trừ một số trường hợp đặc biệt, Nhà nước không thực hiện việc thu hồi mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất của họ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy doanh nghiệp thường gặp khó khăn với số ít hộ gia đình, cá nhân không hợp tác, dẫn đến bế tắc trong việc thực hiện dự án.

Thực tế này được nhiều đại diện doanh nghiệp tại hội thảo xác nhận. Theo bà Nguyễn Thị Tuyết Như, Phó giám đốc Công ty Tân Vũ Minh, đền bù, giải phóng mặt bằng là công đoạn nhiêu khê nhất trong quá trình thực hiện dự án. Nếu như trước đây, quy định cho phép khi doanh nghiệp giải phóng được 80% diện tích của dự án, phần còn lại sẽ được chính quyền hỗ trợ cưỡng chế thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại quy định doanh nghiệp phải đạt 100% thỏa thuận đền bù với dân.

Nghị định ra nhưng không hề có văn bản hướng dẫn cụ thể với những dự án đang làm dang dở trước khi ban hành năm 2007. Bên cạnh đó, nghị định này còn cho phép người có quyền lợi liên quan được quyền khiếu nại với UBND cấp huyện và tiếp tục ra tòa án nếu không chấp nhận những quyết định hành chính. Theo bà Như, điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Bà Như dẫn chứng một chuyện có thật xảy ra với một doanh nghiệp không tiện nêu tên có dự án tại huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương. Theo đó, dự án này đã kéo dài 10 năm chưa thể hoàn thiện hạ tầng do vướng một hộ dân nằm ngay vị trí chân cầu trong thiết kế khu dân cư nông thôn.

Chưa hết, doanh nghiệp này còn mất hơn 3 tỉ đồng ở hai thời điểm khác nhau do các sai sót của cán bộ chính quyền địa phương. Cụ thể, năm 2006, công ty này đã chi trên 500 triệu đồng tiền giải phóng mặt bằng cho một hộ dân để được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy này do UBND xã cấp. Tuy nhiên, UBND huyện sau đó lại ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận trên với lý do UBND xã đã cấp trái pháp luật. Tương tự, doanh nghiệp này cũng đã chuyển hơn 2,5 tỉ đồng vào năm 2008 cho một hộ dân có diện tích 3.000m2 nằm ngay trên trục đường chính dẫn vào dự án theo quyết định cưỡng chế ở địa phương. Nhưng mới đây, UBND huyện cũng yêu cầu thu hồi quyết định cưỡng chế này.

“Thiệt hại này, doanh nghiệp phải chịu mà không biết kêu cùng ai. Bởi vì không thể đi thưa kiện chính quyền vì đang còn làm ăn, còn chính quyền cũng không thể chủ động chịu trách nhiệm với những sai sót trên vì hiện luật không quy định trách nhiệm bồi thường Nhà nước. Cuối cùng chỉ biết cắn răng mà chịu”, bà Như nói.

Cũng theo bà Như, vướng trong công tác giải phóng mặt bằng đã khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh dự án nếu vị trí không quá quan trọng. Tuy nhiên, khi mặt bằng bị vướng nằm ở mặt tiền dự án, trục chính thì doanh nghiệp phải chấp nhận chi cao. Các chi phí này tính vào chi phí sản xuất, đồng nghĩa với việc giá bán nhà sẽ bị đội lên.

Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty An Thiên Lý, Phó chủ tịch Hội doanh nghiệp Nghệ Tĩnh tại TPHCM cho biết, Nghị định 84 quy định doanh nghiệp khi muốn đầu tư dự án phải thỏa thuận đền bù 100% với dân. Điều này đã dẫn đến tình trạng “doanh nghiệp đàm và dân phán” và mỗi ngày đòi một giá, vượt qua sức chịu đựng của doanh nghiệp. Các cuối cùng là phải điều chỉnh dự án, tránh điểm vướng và tạo ra những khu dân cư chữ U, chữ E không giống ai.

Ông Huy của Đại học Luật cũng chỉ ra, trong việc giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp còn gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bồi thường. Nguyên nhân là do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích ban đầu, sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.

Trong nguyên tắc về bồi thường đất quy định, Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất ở thời điểm thu hồi. Quy định này làm nảy sinh hai vấn đề là việc bồi thường bằng đất khó khả thi vì các địa phương đều gặp khó về quỹ đất dành cho tái định cư. Còn với phương án bồi thường bằng tiền, người dân khó chấp nhận với giá đất tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm, giá đất thì thay đổi liên tục (cả bảng giá do UBND tỉnh quy định lẫn giá thị trường).

Các chuyên gia và doanh nghiệp khuyến nghị cần có quy định về sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường được với phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án (từ 70 – 80%) và còn gặp khó khăn với các hộ còn lại. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn để UBND cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi.

Hội thảo “Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng” là hội thảo thứ hai trong chuỗi hai hội thảo rà soát 16 luật được tổ chức tại TPHCM sau hội thảo về Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại (tổ chức hôm 24-8) để lấy ý kiến đóng góp của giới doanh nghiệp, hiệp hội ngành nghề và chuyên gia ở khu vực phía Nam.

Ngoài các ý kiến phát biểu trực tiếp tại hội thảo, doanh nghiệp, chuyên gia còn có thể đóng góp ý kiến cho các luật bằng cách gửi thư đến Ban Pháp chế VCCI (số 9 Đào Duy Anh, quận Đống Đa, Hà Nội) hoặc email: huynhth@vcci.com.vn; thuypm@vcci.com.vn; hongntd@vcci.com.vn.

Bên cạnh đó, ban tổ chức đã lập trang web: http://luatsuadoi.vibonline.com.vn đăng tải toàn bộ dự thảo báo cáo rà soát của 16 luật đang được rà soát và công cụ diễn đàn thảo luận để doanh nghiệp, chuyên gia đăng ký thành viên vào góp ý.

Không thể xếp đất trồng lúa với đất trồng cỏ ngang nhau

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu ý kiến, điều 13, Luật Đất đai đã không quan tâm đến vấn đề an ninh lương thực, môi trường, phong thổ khi xếp đất trồng lúa với đất trồng cỏ, đất trồng cây lâu năm, đất chăn nuôi ngang nhau. Điều đó đã tạo ra tình trạng đất trồng lúa chuyển thành sân gôn, biệt thự… mà không hề được bảo vệ. Do vậy, cần phải điều chỉnh Luật Đất đai theo hướng quan tâm đến các vấn đề quan trọng nói ở trên.

Theo Minh Tâm (TBKTSG)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Ascent Plaza 2,035 - 6,142
Căn hộ The Manor Crown Tower 0 - 0
Nhà phố The Manor Crown Tower 5,400 - 10,420
FLC Crown Villa 2,842 - 4,956
Canary Heights 1,915 - 2,480
CT Plaza Nguyên Hồng 1,375 - 1,900
Saigon Pentaview 1,000 - 1,617
The Blue Star 1,800 - 2,190
Seaway Bình Châu 390 - 411
Luxury City 1,253 - 2,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.