Đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS: Yêu cầu từ thực tế

Đơn giản thủ tục

Đáng chú ý nhất đối với các nội dung sửa đổi Luật Nhà ở là đề xuất bỏ các quy định về cấp GCNQSHNƠ, thay vào đó là các quy định có liên quan đến việc công nhận QSHNƠ, quy định về QSHNƠ riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, về giải thích từ ngữ, về các hành vi bị nghiêm cấm… Một bất cập vốn tồn tại từ lâu liên quan tới phát triển nhà tái định cư cũng được Cơ quan đầu ngành về Xây dựng đưa ra hướng giải quyết bằng đề nghị bổ sung thêm quy định về phát triển nhà ở tái định cư với nội dung: Bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm cũng như dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển nhà ở, tránh hiện tượng đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung – cầu nhà ở; Quy định cụ thể về điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư để tránh hiện tượng xin-cho dự án như hiện nay; Đối với phát triển NƠXH thì bổ sung thêm các quy định: hình thức xây dựng NƠXH để bán, đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH, quy định cụ thể một số nội dung như: về các hình thức phát triển NƠXH, về quy hoạch quỹ đất để phát triển NƠXH, về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH, về các cơ chế ưu đãi phát triển NƠXH, quy định cụ thể các chế ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước; quản lý giá thuê, giá mua, thuê mua…; Về phát triển nhà ở tái định cư thì sẽ quy định một số nội dung như: hình thức phát triển nhà ở tái định cư, quỹ đất để xây dựng nhà ở và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư, tiêu chuẩn diện tích nhà tái định cư, quản lý chất lượng nhà ở tái định cư, bảo đảm yêu cầu về chất lượng như đối với nhà ở thương mại…

Một đề xuất khác đang thực sự là niềm động viên cho các DN tạo lập BĐS là vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở. Đây là nội dung mới dự kiến đưa thành một Chương riêng trong Luật Nhà ở sửa đổi: Bộ Xây dựng dự kiến sẽ quy định cụ thể các nội dung như: các tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà ở, các hình thức huy động tài chính cho phát triển nhà ở, các nguồn vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư...), về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương, về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở…

Vài năm trở lại đây, số lượng những vụ kiện cáo, khiếu nại liên quan tới công tác quản lý nhà chung cư đã gia tăng không ngừng. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng dự kiến tách nội dung quản lý nhà chung cư thành một Chương riêng để quy định các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; bổ sung thêm 2 Mục vào Chương quản lý nhà ở chung, đó là quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quản lý sử dụng nhà biệt thự để có cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý các loại nhà ở này.

Thị trường BĐS èo uột từ hơn 2 năm nay nhưng số lượng các vụ tố tụng, tranh chấp tài sản liên quan tới giao dịch nhà ở vẫn liên tiếp xảy ra do các khoảng trống luật pháp chưa bắt kịp thực tế biến động từng ngày. Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân cũng như DN tham gia thị trường, Bộ Xây dựng dự kiến bổ sung thêm một số hình thức giao dịch về nhà ở như: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai…Thêm vào đó, những quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được mở rộng hơn: Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định mở rộng đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở, mở rộng loại nhà được sở hữu, mở rộng quyền được mua nhà ở từ chỉ được mua căn hộ sang được mua cả nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ…

Cụ thể hóa tạo sức mạnh quản lý

Để khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong hoạt động kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng dự kiến sửa đổi, bổ sung một loạt nội dung rất chi tiết. Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung Điều 10 của Luật hiện hành theo hướng cho phép các DN có vốn đầu tư nước ngoài được thuê để cho thuê lại BĐS, cho phép DN có vốn đầu tư nước ngoài mà không có chức năng kinh doanh BĐS được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của DN đó. Liên quan tới phát triển thị trường BĐS, Bộ dự kiến sửa đổi theo hướng sắp xếp lại các quy định về đầu tư phát triển BĐS, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như: nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển BĐS; chuyển nhượng dự án BĐS; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS; sáp nhập và mua lại DN BĐS.. Ngoài ra, do Luật hiện hành chưa điều chỉnh một số vấn đề quan trọng như: về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với nhau; về thế chấp bất động sản và đặc biệt là chưa có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai...Bộ Xây dựng dự kiến sắp xếp lại các quy định tại Chương 2 và Mục 3 Chương 4 của Luật hiện hành về sàn giao dịch bất động sản, đồng thời bổ sung thêm các nội dung còn thiếu vào dự thảo Luật. Đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản vốn dĩ chưa được quản lý chặt chẽ và đồng bộ, Bộ dự kiến bổ sung thêm các quy định như: cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp; quy định cho phép Sở Xây dựng cũng được thành lập sàn (là một đơn vị sự nghiệp hoặc công ty dịch vụ công)...

Một vấn đề đáng lưu tâm khác: tại nhiều địa phương đã xuất hiện các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa làm nhà ở, văn phòng, vừa làm trung tâm thương mại của một hoặc nhiều thành phần chủ sở hữu khác nhau), tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa có quy định về việc xác định quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với loại BĐS này. Vì vậy, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ bổ sung thêm nội dung này vào dự Luật để làm cơ sở pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu BĐS của từng chủ sở hữu đối với từng loại mục đích sử dụng, từ đó làm cơ sở để các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với BĐS này.