Chỗ siết, chỗ mở mới lành mạnh hóa được BĐS

Phải triệt đầu cơ

- Nhà báo Vũ Phong: Thưa ông Kiêm, quan điểm của ông Minh về tín dụng cho bất động sản là sản xuất và phi sản xuất, ông có đồng ý không?

Ông Cao Sĩ Kiêm: Chúng ta đều biết, thị trường bất động sản là một thị trường có động lực rất tốt cho phát triển nhưng lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn và trình độ quản lý phải rất nghiêm túc. Ở nước ta, thị trường này mới hình thành 10 năm nay. Hệ thống pháp lý đang dần hoàn chỉnh, cũng đang xếp hàng, có cái chạy rồi, có cái chưa, có cái không phù hợp, có cái còn ở mức định hướng, khuôn khổ.

Thứ hai, vai trò quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước, kể cả kỷ luật, kỷ cương quản lý cũng như sự phối hợp trong quản lý, cũng như phương pháp quản lý của chúng ta còn nhiều bất cập của vấn đề thị trường.

Thứ ba, việc tham gia, ý thức chấp hành của các nhà đầu tư tham gia thị trường này. Về nhận thức, về trình độ, về khả năng, về điều kiện vốn... cũng chưa được nâng lên. Bình thường đã khó khăn, chất lượng hoạt động không theo kịp thực tiễn cũng như không bắt nhập được thông lệ quốc tế, hội nhập quốc tế. Khi có vấn đề xảy ra, lại càng trầm trọng. Hiện nay, tất cả các mặt bộc lộ của thị trường bất động sản đều có dáng dấp, đều có nguyên nhân sâu xa của những vấn đề này, mà nhiều năm chúng ta hình thành và hoạt động cũng không khắc phục được bao nhiêu.

Theo tôi trước mắt cũng như trong một vài năm tới, thị trường bất động sản vẫn là một thị trường khó khăn, đặc biệt về vốn. Hiện nay, vốn để tham gia thị trường này thông qua chủ đầu tư, bản thân họ cũng không nhiều vốn. Thị trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường tài chính của chúng ta, hay nói cách khác thị trường cho vay và thị trường cổ phiếu chưa phát triển nên không đáp ứng được.

Thế nên, khi thắt chặt tín dụng, mà vốn của các nhà đầu tư Việt Nam chủ yếu vay ngân hàng, còn tham gia thị trường cổ phiếu, trái phiếu chưa được nhiều, lên sàn chưa được nhiều cho nên nguồn vốn đang thiếu. Bất động sản có yếu tố đầu cơ thì lại càng phải thắt chặt.

Theo tôi yếu tố phi sản xuất trong bất động sản là đầu cơ. Anh chạy lòng vòng giữa nhà đầu tư này, nhà đầu tư kia ăn hớt của nhau.Đây là mầm mống gây ra lạm phát, mầm mống gây ra méo mó trong chính sách tiền tệ.

Những vấn đề như ông Minh nói là có thực tế sản xuất thì phải phân khúc ra. Các cơ quan nhà nước, kể cả Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, thậm chí cả hiệp hội tham gia để làm rõ điều này thì chúng ta mới có cách đối xử một cách rõ ràng, không hòa cả làng. Anh đầu cơ, buôn lậu, chuộc lợi, kiếm lời cao cũng như ông làm ăn chân chính mà chúng ta đối xử như nhau thì không được.

Theo tôi, dù lạm phát hay bình thường, mà đặc biệt trong trường hợp bình thường chúng ta phải khuyến khích, phải tập trung để phát triển vì thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán là thị trường rất cao cấp của nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Nếu chúng ta không phát triển thị trường này thì không có vốn. Toàn bộ vốn của xã hội thu thập được đúng nghĩa, đưa vào đầu tư là nhờ thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm. Còn tín dụng của dân tiết kiệm cũng có nhưng không phải quyết định.

Thị trường càng phát triển cao, xã hội càng phát triển lên cao thì đòi hỏi thị trường này càng phải phát triển nhưng phát triển đúng hướng. Phải huy động vốn toàn xã hội để phục vụ cho đầu tư, cho sản xuất kinh doanh chứ không phải huy động để mấy ông chia lời với nhau, mấy ông đầu cơ, mấy ông ăn hớt của nhau.

Khi đưa ra những vấn đề này, tôi đã nói ngay từ đầu là phải rất chú ý, phải tạo điều kiện để chúng ta triệt đầu cơ. Chúng ta không phải giải quyết những vấn đề này một cách trước mắt rồi thôi mà phải tạo điều kiện cho thị trường phát triển lâu dài, bền vững. Nó phản ánh thực tiễn đi lên của Việt Nam cũng như hội nhập với kinh tế quốc tế và thị trường chúng ta phải ăn nhập vào cái chung của thị trường thế giới.

Không thể "cá mè một lứa"

Nhà báo Vũ Phong: Sự bóc tách như ông Minh và ông Kiêm vừa nói thì rõ ràng đang cần một bộ tiêu chí . Không biết Bộ Xây dựng đã có tiêu chí nào về các phân khúc và các lĩnh vực thứ cấp và sơ cấp phân chia để quyền lợi việc phân chia ấy?

Ông Vũ Xuân Thiện. Ảnh: LAD

Vừa qua, trong báo cáo số 37 ngày 27/6/2011 của Bộ Xây dựng trình Chính phủ về thực hiện thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm thì không có một chút gì đề xuất tăng tỷ trọng tín dụng vốn ngân hàng mà chỉ là phương pháp để phối hợp giữa Bộ và ngân hàng để sử dụng nguồn vốn bất động sản một cách tiết kiệm nhất và tối đa hóa hiệu quả nguồn vốn của thị trường. Đề xuất này hoàn toàn dựa trên cơ sở tiếp tục thực hiện rất nghiêm túc của Chính phủ không tăng tỷ trọng tín dụng trong bất động sản.

Vấn đề quan trọng là giữa Bộ Xây dựng, ngân hàng và các tổ chức tín dụng phải phối hợp, điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng tỏng từng phân khúc thị trường bất động sản một cách hợp lý. Như vậy vốn sẽ sử dụng một cách có hiệu quả nhất. Cái gì cần thì ta đầu tư, cho vay, chưa cần thì ta hạn chế đầu tư cho vay, không cần thì không cho vay. Ở đây, nếu thực hiện như thế thì vốn tín dụng là đòn bẩy rất tốt để kích cầu và kích tiềm năng vốn trong dân cùng đầu tư thị trường bất động sản.

Về tiêu chí đề xuất của Bộ Xây dựng thống nhất với Ngân hàng Nhà nước thì 2 bên đã họp bàn với nhau và đã có sự thống nhất rất cao. Có một số khoản mục trước mắt phải giảm tỷ trọng đầu tư như vay để xây dựng khu đô thị, vay để xây dựng văn phòng cao ốc, cho thuê...đang bước đầu có hiện tượng ứ đọng. Vay để xây dựng, chuyển nhượng các trung tâm thương mại, chợ đầu mối, cửa hàng...đặc biệt vay sửa chữa nhà để bán, vay để mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án. Các khoản mục đó cần giảm tỷ trọng cho vay, thậm chí ngừng cho vay.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng đã thống nhất tiêu chí, đối với một số khoản mục cần tăng tỷ trọng cho vay chứ không phải tất cả đều khống chế. Ví dụ vay xây dựng cơ sở hạ tầng nhà xưởng để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, hoặc vay mua nhà để ở. Người dân rất cần vay tiền mua nhà để ở mà ngân hàng, chủ đầu tư, người dân phải tham gia tay ba trong việc sử dụng nguồn vốn tín dụng thì mới có hiệu quả. Nếu không bắt tay giữa ba môi trường đó thì việc sử dụng nguồn vốn tín dụng chắc chắn còn hạn chế.

Cũng có những khoản mục giữ nguyên tỷ trọng cho vay, hoặc giảm một chút, tăng một chút tùy theo nhu cầu cụ thể như vay xây dựng trung tâm thương mại, vay xây dựng sửa chữa nhà để ở hoặc với các dự án đang dở dang, gần hoàn thành mà trước đây đã vay ngân hàng thì bây giờ tiếp tục hoàn thành sản phẩm. Vay để hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi sản phẩm. Như vậy sẽ chống lãng phí vốn đầu tư.

Chúng tôi cũng đề xuất ra ba phân khúc cụ thể: không cho vay, giảm đến mức tối thiểu, hai là tăng cho vay, ba là giữ tỷ trọng cho vay. Chắc chắn trong thời gian tới sẽ có điều chỉnh. Trước đây, trong tỷ trọng có nhiều bất cập vì chưa có sự thống nhất. Bây giờ chắc chắn sẽ có sự khả quan hơn trong thị trường vốn, đặc biệt là vốn tín dụng, tuy thắt chặt, hạn chế nhưng vẫn có thể đảm bảo nguồn vốn để tập trung vào các mục tiêu chính.

Không phải thị trường bong bóng

Nhà báo Vũ Phong: Dẫu sao một đề xuất trong quá trình tất cả vì mục tiêu chống lạm phát thì cũng đã gây ra một số phản ứng bước đầu trong việc làm tăng tín dụng, hai là giải cứu một số nhà đầu tư trong khu vực lợi ích nhóm nào đấy, mặc dù thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định không có việc ấy. Ở đây, tôi muốn ông nói rõ hơn về vấn đề này để giải thích cho mọi người hiểu, có thể đây là mục tiêu vì sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Ông Vũ Xuân Thiện: Theo tôi, thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt khó khăn về vốn và một số khó khăn về cơ chế. Tuy nhiên, chưa phải quá khó khăn, chưa phải quá nghiêm trọng mà cần giải cứu. Hai chữ "giải cứu" ở đây hơi nặng so với thị trường bất động sản.

Còn việc Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tín dụng là hoàn toàn phù hợp, không có gì là để giải cứu doanh nghiệp. Đặc biệt, quan niệm việc đề xuất của Bộ là để giải cứu cũng như để tạo điều kiện cho một số nhóm lợi ích thì tôi nghĩ đánh giá hơi quá của dư luận đối với thị trường bất động sản và những người làm bất động sản, kể cả các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các chủ đầu tư và kể cả những người dân tham gia vào thị trường.

Đề xuất của Bộ trên cơ sở đã thống nhất với ngân hàng, rất hợp lý, hoàn toàn vì sự phát triển tốt đẹp của thị trường bất động sản, vì nhà đầu tư, vì người mua bất động sản và vì sự ổn định của nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản.

Hiện tại không phải thị trường bong bóng, không phải bị suy giảm, không phải lao dốc mà nó vẫn tương đối ổn định và vẫn có thể phát triển dài hạn. Có thể ngắn hạn khó khăn nhưng trung hạn và dài hạn vẫn còn rất nhiều tài năng. Bởi vì nhu cầu về nhà ở của Việt Nam ở các đô thị nói chung, đặc biệt ở Hà Nội và Tp.HCM còn rất lớn. Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2009 thì nhu cầu về số hộ của chúng ta rất lớn. Nhu cầu số hộ của chúng ta bây giờ xấp xỉ 24 triệu hộ. Như vậy, nhu cầu về nhà ở tăng rất cao nên việc đầu tư bất động sản trung hạn và dài hạn vẫn còn rất nhiều khả quan.

Nhà báo Vũ Phong: Ông có thể nói rõ hơn về cơ sở nào để Bộ đưa ra những đề xuất ấy? Bởi vì, nếu không khó khăn quá như ông nói thì chúng ta không cần đến những đề xuất gây ra nhiều hiểu lầm này.

Ông Vũ Xuân Thiện: Những đề xuất của Bộ Xây dựng về tín dụng bất động sản đối với Chính phủ là hoàn toàn dựa trên vấn đề hợp lý hóa, linh hoạt trong vấn đề điều chuyển các phân khúc cho vay tín dụng, chứ không phải xin bổ xung tín dụng hoặc tăng tín dụng vào thị trường bất động sản. Vẫn là số vốn đó ta điều chuyển hợp lý thì sẽ tạo nên thị trường bất động sản tốt hơn, tạo nên nguồn cung thị trường hợp lý hơn. Giá nhà rẻ hơn vì đầu tư đúng chỗ, không bị ứ đọng, đầu tư đến đâu bán hết đến đấy.

Tôi lấy ví dụ như thị trường nhà ở dạng trung bình và giá rẻ bây giờ không có để bán. Trong khi thị trường nhà hạng một, hạng hai (chung cư) hoặc các nhà biệt thự, đặc biệt là chung cư hạng một, hạng hai (chung cư cao cấp) thì đang tồn đọng một số lượng đáng kể. Nếu ta đầu tư vào phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở giá rẻ thì vẫn đang thiếu rất nhiều, hoặc là đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê bây giờ là còn đang bỏ ngỏ. Nếu tập trung vốn vào đấy như là đề xuất của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đối với Chính phủ thì hoàn toàn là hợp lý, không có vấn đề gì cần phải đắn đo suy nghĩ.

Cần có sự chỉ đạo chung

Nhà báo Vũ Phong: Ô ng Thiện có đồng tình không? Ông muốn bổ sung về phần nào? Theo ông thì vốn cần vào đâu nhất ?

Ông Nguyễn Văn Minh. Ảnh: LAD

Tôi đã nghiên cứu rất kĩ, trong đó cũng có rất nhiều ý kiến mà chúng tôi tổng hợp được từ các doanh nghiệp để đề xuất, báo cáo lên Bộ Xây dựng. Ở đây, có một chiến lược dài hơi hơi. Tôi khẳng định, trong tổng vốn tín dụng cho bất động sản thì phần lớn hiện nay là cho vay ngắn hạn và trung hạn. Nếu như dự báo, tình trạng thắt chặt tín dụng này vẫn cứ tiếp tục duy trì thì không phải bây giờ nhưng 6 tháng hay 9 tháng nữa và thậm chí đến 1 năm nữa thì hoàn cảnh sẽ khác.

Ở đây, Bộ Xây dựng mong muốn nêu lên được một dự báo, cảnh báo trong trong thời gian tới để từ đó phải có những giải pháp cụ thể hơn, hiệu quả hơn. Tôi đồng tình với đề xuất của bộ Xây Dựng.

Vấn đề ở đây là với khó khăn như vậy đã có rất nhiều chủ đầu tư vì ngưng trệ nguồn vốn đầu vào và họ phải giãn tiến độ thực hiện dự án. Hàng ngày họ vẫn phải chịu lãi xuất của ngân hàng, lạm phát vẫn diễn ra, giá nguyên vật liệu đầu vào vẫn cứ tăng, càng thêm khó khăn cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, các anh lại không đưa ra được thị trường vì không có nguồn lực để đầu tư về tài chính. Trong giai đoạn trước mắt chúng ta mới nhìn thấy khó khăn. Nếu chính sách này vẫn không có giải pháp cụ thể thì cũng cần phải cảnh báo cho rõ ràng, lúc đó sẽ có những giải pháp cụ thể hơn.

Nhà báo Vũ Phong: Thưa ông với 2 đề xuất từ phía doanh nghiệp và cơ quan quản lý với các điều chỉnh tín dụng và các ý kiến về đưa vốn vào đâu cho hợp lý thì bản thân là một chuyên gia tài chính đã từng tham gia quản lý ngân hàng thì ông có ý kiến gì?

Ông Cao Sĩ Kiêm. Ảnh: LAD

Có 3 lẽ: một là trước đây chúng ta tăng tốc độ tín dụng là 38%, như năm kế cận vừa rồi là 38%, năm nay chúng ta rút còn 18%, bằng một nửa thì vốn đã co lại.

Thứ hai, vốn như thế nhưng lãi suất lại tăng gấp đôi thì muốn vay cũng chưa chắc đã vay được, không muốn vay và không dám vay.

Thứ ba, chi phí đầu vào, lạm phát tăng lên thì đáng lẽ năm ngoái chỉ cần một lượng vốn là 10 thôi nhưng giá trượt lên bao nhiêu phần trăm thì phải cộng thêm một phần nữa.

Ba cái đó làm cho vốn đã thiếu lại càng thiếu trầm trọng.

Tất cả doanh nghiệp đều khó khăn, riêng bất động sản thì lại khó khăn hơn vì nó thuộc vào nhóm khống chế không cho vay hoặc rất hạn chế cho vay. Tất cả các ngân hàng khi động đến bất động sản, chứng khoán, hàng tiêu dùng, đây là 3 cái ngòi kích thích lạm phát thì người ta chặn.

Chỉ có cách chúng ta phân tích như thế nào, chúng ta giải quyết như thế nào, ưu tiên cái gì, cái gì sử dụng nhiều lao động tăng thêm sức mua tăng thêm việc làm thì chúng ta cho cái ấy trước, ít vốn nhưng chúng ta chọn đúng lúc đúng chỗ đúng địa chỉ thì nó phát huy được và nó đỡ căng thẳng. Còn nếu chúng ta rải ra thìsẽ làm cái tình hình càng rối thêm.

Quan trọng là cần phải có sự chỉ đạo chung, chấp nhận một công thức chung. Bây giờ chúng ta cần phải phối hợp như thế nào để đưa vốn vào đúng chỗ và tạo ra cái hiệu ứng tốt hơn vào thị trường.