UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Đây là khung pháp lý đặc biệt quan trọng để giải quyết một số vấn đề gây nhiều tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư như phí dịch vụ, diện tích sở hữu chung, riêng...

Làm rõ sở hữu chung - riêng ở chung cư sẽ hạn chế các tranh chấp, khiếu nại
 

Rạch ròi chung - riêng

Quy chế mới được UBND TP Hà Nội ban hành đã làm rõ, phần sở hữu riêng được xác định gồm phần diện tích bên trong căn hộ của chủ sở hữu hay những phần diện tích khác mà chủ đầu tư bán riêng cho từng tổ chức, cá nhân. Với chủ đầu tư, phần sở hữu riêng được xác định là phần giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn hộ. Trong khi đó, phần sở hữu chung gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi bộ, sân chơi chung, diện tích sinh hoạt cộng đồng... Phần sở hữu chung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Vì chính sách pháp luật liên quan tới nhà chung cư có thay đổi theo từng thời kỳ, UBND TP quy định rõ, với chủ đầu tư bán căn hộ trước 1-7-2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... thì nay phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng. Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí nhằm đưa diện tích này vào phần sở hữu chung.

Với trường hợp bán căn hộ từ 1-7-2006 tới trước ngày 8-8-2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đặc biệt, với các dự án không bố trí nơi sinh hoạt cộng đồng, TP quy định, chủ đầu tư phải có trách nhiệm dành diện tích giữ lại (thuộc sở hữu riêng) để sử dụng làm phòng cộng đồng, với tiêu chuẩn tối thiểu 0,8m2 nhân với số căn hộ và không nhỏ hơn 36m2. Các chủ căn hộ có liên quan sẽ góp kinh phí theo giá thành xây dựng để “mua” diện tích đó theo nguyên tắc chia đều. Đây được đánh giá là quy định hợp lý của TP Hà Nội, đảm bảo cho người dân có được không gian sinh hoạt cộng đồng.

Không ở cũng phải đóng phí

Ngoài sở hữu chung - riêng, vấn đề hay gây ra thắc mắc nhất hiện nay chính là phí dịch vụ nhà chung cư. Theo quy chế mới, giá dịch vụ nhà chung cư gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp, chi phí cho Ban quản trị (nếu có) - lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng. Mức đóng góp được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần (kể cả trường hợp chủ sở hữu không sử dụng).

Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng (như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác) thì ngoài các dịch vụ quy định chung, chủ đầu tư có thỏa thuận riêng với người mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở. Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Các loại phí an ninh, trật tự an toàn xã hội, phòng cháy chữa cháy, phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô, phí vệ sinh thực hiện theo quy định của UBND TP.

Các chi phí dịch vụ không thường xuyên trong nhà chung cư như sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản và các chi phí khác nếu có do người sử dụng và doanh nghiệp cung cấp tự thỏa thuận. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từng căn hộ thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt. Đặc biệt, để hạn chế tranh cãi không đáng có, TP quy định rõ: “Trường hợp giá dịch vụ đã có trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó”. Việc huy động kinh phí quản lý vận hành chung cư thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch và mức đóng góp không vượt quá mức giá do UBND TP quy định.
 

Nghiêm cấm cơi nới, mở “chuồng cọp”

Theo quy định mới, các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do tòa án giải quyết. Trong khi đó, các tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình quản lý, vận hành tòa nhà sẽ xử lý theo quy định pháp luật về hợp đồng dân sự. TP cũng nghiêm cấm cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà... Tuy nhiên, không ít tòa chung cư mới ở Hà Nội từ vài năm trước đã kịp “đeo ba lô”, cơi nới thêm “chuồng cọp” lơ lửng trên các tầng cao...
Theo Ngọc Khánh (ANTĐ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.