Cần sớm khắc phục những hạn chế trong định giá đất

Vấn đề định giá đất hiện nay còn rất nhiều bất cập, cần sớm được khắc phục, đổi mới để tạo sự minh bạch, công bằng cho người dân, thị trường bất động sản.

Vấn đề này được nhiều đại biểu tham gia thảo luận tại hội thảo về giá đất do Tổng Cục quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức ngày 13/8 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Bùi Ngọc Tuấn, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất-Tổng Cục quản lý đất đai cho biết pháp luật về giá đất đã từng bước tiếp cận cơ chế thị trường, phù hợp với tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, tạo chuyển biến lớn trong quản lý Nhà nước về đất đai, phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế-xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc nêu trên đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách, hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, vấn đề định giá đất đã bộc lộ nhiều bất cập. Cụ thể như nguyên tắc định giá chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là "trong điều kiện bình thường," chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Nguyên tắc này cũng chưa bao hàm những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất. Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường.

Mặt khác, khung giá chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30-60%).

Ngoài ra, theo các chuyên gia, nhiều vấn đề khác như Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế... dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất, định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều tại các địa phương.

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia cao cấp của Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất Thụy Điển cho rằng Việt Nam cần xác định giá đất thống nhất giữa Trung ương và địa phương. Việc định giá chủ yếu là hoạt động mang tính địa phương nhưng đối với định giá hàng loạt thì cần có sự giám sát từ Trung ương để có thể tiến hành định giá một cách thống nhất. Các giá trị đưa ra trong bảng giá đất thì cần phải có liên hệ với thị trường, đồng thời có sự tham gia của chính quyền địa phương và người dân, từ đó hạn chế được khiếu tại tố cáo cũng như nâng cao chất lượng định giá.

Theo ông Olov Farnlvist, đối với Việt Nam, việc định giá đất nên bắt đầu từ mô hình đơn giản, nếu không chi phí thu thập tư liệu rất tốn kém, sau đó nếu có điều kiện thì mới bắt đầu mở rộng mô hình định giá. Nhiều ý kiến cho rằng, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Nhiều ý kiến đề nghị nguyên tắc định giá đất cần bảo đảm tính công khai, minh bạch.

Tại cuộc hội thảo, nhiều nội dung được các đại biểu, chuyên gia thảo luận như các phương pháp định giá đất; phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất đối với từng loại đất, quy định về khung giá, quy định về xây dựng và ban hành bảng giá đất, việc áp dụng bảng giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh; quy định về định giá đất cụ thể; trình tự, thủ tục và việc áp dụng định giá đất cụ thể đối với từng loại đất.../.