Sự xuất hiện của dự án tàu điện ngầm metro và khu mua sắm tích hợp dưới lòng đất đã đánh dấu bước ngoặt trong quá trình hiện đại hóa sử dụng không gian ngầm tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đã đến lúc cần có sự quan tâm đúng mức đối với không gian ngầm về mặt pháp lý, quy hoạch và tài chính.

Hầm Thủ Thiêm – một công trình tận dụng không gian ngầm

Với lợi thế biệt lập dưới lòng đất, cách ly với âm thanh và khí hậu, không gian ngầm đã bắt đầu được chú ý từ đầu thế kỷ XX. Quá trình “tịnh tiến vào lòng đất” bắt đầu thịnh hành tại các nước như Pháp, Phần Lan, Hoa Kỳ, Canada.

Bắt đầu từ năm 1983, không gian ngầm đã chính thức được công nhận là một loại tài nguyên. Năm 1991, tại một hội thảo do ITA tổ chức (Hiệp hội quốc tế về sử dụng không gian ngầm và hầm), Tuyên ngôn Tokyo đã ra đời với nội dung “Thế kỷ XXI là thế kỷ sử dụng không gian ngầm”.

Tại Việt Nam, quá trình sử dụng không gian ngầm bắt đầu từ những đường ống cấp nước, thoát nước cho đến các đường ống dẫn điện, cáp quang chôn dưới lòng đất, các tầng hầm gửi xe.

Ứng dụng không gian ngầm vào phát triển đô thị đã bắt đầu manh mún từ năm 2007. Tuy nhiên, phải cho đến khi bài toán về đất đai trở nên cấp bách đối với hai đô thị lớn nhất nước, quá trình nghiên cứu không gian ngầm và đô thị mới bắt đầu khởi sắc.

Nghị định 39/2010/NĐ-CP đã đặt nền móng pháp lý cơ bản cho Quản lý không gian ngầm đô thị. Tuy chỉ dừng lại ở những khái niệm, quy định, tiêu chuẩn chung về xây dựng và quy hoạch không gian ngầm đô thị, Nghị định đã đưa ra yêu cầu xây dựng bộ cơ sở dữ liệu các công trình ngầm ở đô thị (Điều 8, Chương 1).

Ngày 17/8/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 11/2010/TT-BXD, hướng dẫn cụ thể hơn về quản lý thông tin của công trình ngầm, nhưng cho đến nay vẫn chưa có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh. Chính điều này đã dẫn đến nhiều bất cập, đặc biệt là tình trạng “xung đột” giữa công trình ngầm và công trình hiện hữu, ảnh hưởng đến tiến độ thi công.

Bài học gần đây nhất là sự phát hiện kịp thời dự án tuyến Metro số 2 “đụng độ” với dự án đặt cống hộp thoát nước trên đường Cách Mạng Tháng Tám đã chuẩn bị đấu thầu thi công.

Theo ông Nguyễn Văn Hiệp – Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện tại các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm ở thành phố đang rơi vào tình trạng quản lý cục bộ.

Đơn cử như Trung tâm điều hành chống ngập nước chịu trách nhiệm hơn 1.000km đường ống, còn Công ty Điện lực thành phố (thuộc Sở Công thương) điều hành hệ thống cáp điện ngầm nhưng lại chưa có một sở chuyên ngành nào để quản lý chung tất cả thông tin.

Thêm vào đó, câu chuyện về vết nứt của hầm chui Thủ Thiêm lại bổ sung một điểm trừ về mức độ an toàn của các công trình ngầm trong mắt dư luận.

Trước ngày lễ khánh thành, những vết nứt và thấm nước đã xuất hiện ở cả bốn đốt hầm. Mặc dù nhà thầu đã cam kết xử lý triệt để, giữa tháng 7/2012, những vết trám loằng ngoằng lại tiếp tục thách thức lòng tin của người dân.

Xuất phát từ thực trạng trên, TS Phạm Sĩ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã tóm tắt ba “cái thiếu” trong khung pháp lý hiện tại là: đất đai, tài chính và quy hoạch.

Đầu tiên là khung pháp lý về đất đai. Chiếu theo điều 17, Hiến pháp năm 1992 thì tài sản thuộc sở hữu toàn dân chưa đề cập đến không gian ngầm. Bên cạnh đó, chương XVI “Những quy định về quyền sở hữu” thuộc Luật Dân sự năm 2005, đặc biệt là các quy định về bất động sản liền kề cần phải cụ thể hóa trường hợp có công trình ngầm.

Ngoài ra, mặc dù Dự thảo Luật đất đai đã bổ sung điều 159, điều 168 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân thuê đất để xây dựng công trình ngầm, nhưng theo nhận xét của ông Vũ Sỹ Liên – Cục Quy hoạch Đất đai thì vẫn còn nhọc nhằn về quyền sở hữu đối với công trình trên và trong lòng đất. 

Kế đến là khung pháp lý về quy hoạch. Câu chuyện lô cốt, với thực trạng đào đào lấp lấp chính là một biểu hiện của sự thiếu liên kết quy hoạch giữa các cơ quan liên quan.

Đặc biệt là đối với những công trình công cộng ngầm đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật về thông gió, thông điện nước, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy… thì chuẩn bị đầy đủ về mặt thông tin là điều kiện tiên quyết.

Bên cạnh đó, PGS-TS Lưu Đức Hải, viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) còn đặt ra yêu cầu xác định mối quan hệ hữu cơ giữa công trình ngầm và công trình nổi, đảm bảo quy hoạch song song cả phần nổi và phần ngầm.

Đối với khung pháp lý về tài chính, đó là vấn đề minh bạch và chính sách khuyến khích hợp tác đầu tư công (PPP). Điều 37 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định tiền thuê đất công trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt.

Riêng đối với TP. Hồ Chí Minh, tiền thu thuế thí điểm bằng 50% đơn giá thuê đất bắt đầu từ năm 2008. Thêm vào đó, TP. Hồ Chí Minh đã mạnh dạn kiến nghị khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng các bãi xe ngầm bằng cách miễn tiền thuê đất, giảm tải áp lực ngân sách hạn hẹp. Tuy nhiên, xét cho cùng, cơ chế tài chính vẫn còn mơ hồ.

Không dừng lại ở đó, công trình ngầm Việt Nam vẫn phải đối mặt với một thách thức khách quan – khí hậu. Mạng lưới nước ngầm, tình trạng ngập úng vào mùa mưa cùng với sự biến đổi khí hậu gây ra hiện tượng sụt, lún, ảnh hưởng đến độ an toàn của các công trình ngầm. Từ những lý lẽ trên, câu hỏi đặt ra là tại sao không gian ngầm vẫn là một lựa chọn tối ưu giữa rất nhiều lựa chọn thay thế khác?

Có lẽ, vấn đề không nằm ở chi phí và các rủi ro trước mắt mà là tiềm năng và tầm nhìn tương lai. So với không gian nổi, thì không gian ngầm vẫn ghi điểm ở lợi thế bền vững, nâng cao hiệu quả sự dụng đất và an toàn (nếu đảm bảo đúng yêu cầu kỹ thuật).

Nhiều chuyên gia đô thị đã nhận định rằng khai thác không gian ngầm chính là tạo điều kiện để khai thác không gian mặt đất tốt hơn. Trường hợp từ thủ đô Kuala Lumpur (Malaysia) có thể chứng minh cho điều này.

Nằm ở vùng đất thấp, dễ ngập nước vào mùa mưa, các chuyên gia đã thực hiện ý tưởng kết hợp hầm đường người đi bộ với hệ thống cống xả nước. Mặc dù nguồn kinh phí ban đầu không hề nhỏ nhưng bù lại là hiệu quả gấp đôi khi giải quyết được cùng lúc hai yêu cầu của đô thị.

Sắp tới đây, TP. Hồ Chí Minh sẽ triển khai dự án bốn bãi gửi xe ngầm (Lê Văn Tám, Trống Đồng, Tao Đàn, Hoa Lư), metro và các công trình khác. Hiện tại, Sở Xây dựng đang giữ vai trò quản lý thông tin và Sở Quy hoạch kiến trúc nhận nhiệm vụ quy hoạch không gian ngầm cho thành phố.

Những việc cần làm ngay đối với bài toán “tịnh tiến vào lòng đất” của TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung là hoàn thiện khung pháp lý, các dữ liệu, tiêu chuẩn và quy trình xây dựng. “Dục tốc bất đạt” là ý kiến của nhiều chuyên gia cho quá trình “ngầm hóa” không hề đơn giản này.

Theo Thiên Thuận - Vân Anh (DNSGCT)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.