Cải tạo chung cư xuống cấp: Vẫn dậm chân tại chỗ

65/2.200 căn hộ, chưa đầy 3% được sửa chữa

Tại báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ về rà soát thực trạng các chung cư cũ tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hiện có khoảng 2.200 lô chung cư cũ đã và đang xuống cấp, tương đương với khoảng 6 triệu m2 sàn xây dựng với khoảng 500.000 người sinh sống. Các công trình này được xây dựng từ những thập niên 60, 80 thế kỷ trước, chủ yếu dưới dạng 4 đến 5 tầng.

Đại đa số số chung cư ở diện trên đã xuống cấp về kết cấu xây dựng như hệ thống nền móng nông đã hư hại, phần thân là khung bê tông cốt thép do năm tháng bào mòn có nhiều nơi đã lộ khung, tường gạch, vôi vữa đổ vỡ, kết cấu sàn panel lắp ghép nhiều nơi mất khả năng chịu lực... Tổng hợp lại thì có gần 25% số chung cư ở tình trạng hư hỏng nặng, mức nguy hiểm báo động. Đối chiếu với các tiêu chuẩn xây dựng hiện nay, có thể xếp hạng các công trình ở dạng các công trình tiềm ẩn nguy cơ sập đổ, đặc biệt là khi xảy ra mưa bão, động đất hoặc chịu các yếu tố ảnh hưởng khác từ thi công các công trình liền kề... Theo Bộ Xây dựng, một nguyên nhân nữa dẫn đến sự thiếu an toàn của các khu chung cư trên, là qua năm tháng, người dân đã tự ý cải tạo, cơi nới, khiến khả năng chịu lực của nền móng, kết cấu nhà càng yếu hơn, nếu không có phương án khắc phục sớm, nguy hiểm sẽ khó lường.

Phóng viên đã có mặt tại khu tập thể Thành Công (Hà Nội), nơi có nhiều lô chung cư đã xuống cấp. Tại các dãy B, C, E, nhiều lô chung cư được xây dựng ở thập niên 80 nay đã trở nên tiêu điều, ẩm thấp. Chân móng có nơi vỡ nứt, vôi vữa lở toác, lộ cả phần gạch bên trong. Nhiều tầng đã được cải tạo, cơi nới ra các lan can, ban công. Một hộ dân sinh sống ở đây cho biết, trong các cuộc họp tổ dân phố, các hộ dân đều đã báo cáo vấn đề xuống cấp và sự hiểm nguy của các tòa nhà với cấp chính quyền. Tuy nhiên, câu trả lời vẫn là: "đợi” và người dân vì không còn sự lựa chọn, vẫn phải tiếp tục sống tại đây, biết rõ sự hiểm nguy luôn thường trực.

Rõ ràng, để đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống tại chung cư, những năm qua đã có hàng trăm văn bản, quy định, quy chế được đưa ra nhằm cải thiện chất lượng sinh hoạt và cải tạo chung cư, song mọi chuyện vẫn dậm chân tại chỗ, hoặc có chăng cũng chỉ là "muối bỏ bể”. Cụ thể, trong số 2.200 lô chung cư cũ, thành phố Hà Nội mới tiến hành cải tạo 11 lô chưng cư và TP. Hồ Chí Minh cải tạo 54 chung cư, tỷ lệ chưa đầy 3%, là quá thấp. Chính Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Khôi đã thừa nhận, việc tìm "hướng ra” cho các chung cư xuống cấp tại Hà Nội vô cùng khó khăn, đặc biệt là làm thế nào để "hài hòa” các mục đích của chủ đầu tư, và của người dân. Do đó, phải cần một đề án, cũng như lộ trình cụ thể mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề.

Cải tạo triệt để hay phục hồi nâng cao giá trị sử dụng?

Hiện, có hai xu hướng cải tạo chung cư cũ. Xu hướng thứ nhất là cải tạo triệt để, nghĩa là phá đi làm lại theo hướng khai thác tiềm năng tài nguyên đất đô thị, tận dụng tối đa giá trị thương mại, diện tích đất ở. Xu hướng này mang tính kinh tế cao, tuy nhiên cũng có một số nhược điểm như thiếu các không gian sinh hoạt cộng cộng, đặc biệt khi đưa thêm dân vào ở các khu chung cư này sẽ làm tăng tải các cơ sở hạ tầng vốn đã thiếu hụt từ khi quy hoạch chung cư cũ.

Xu hướng thứ hai là phục hồi và nâng cao giá trị, nghĩa là vẫn giữ nguyên thực trạng, chỉ sửa chữa, phục hồi theo mức độ xuống cấp của các khu nhà. Đây được coi là xu hướng cải tạo mang tính thận trọng và hợp "lòng dân” sinh sống. Tuy nhiên, thời gian thực hiện sẽ thường kéo dài và chi phí không hề thua kém so với việc việc phá đi xây lại. Điều đó sẽ đòi hỏi khoản chi ngân sách rất lớn để di dân cùng các hậu quả xã hội khó lường sẽ xuất hiện trong quá trình cải tạo.

Trước thực trạng trên, được biết, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ đầu tư kinh phí thực hiện Đề án tổng kiểm tra, khảo sát, đánh giá chất lượng, mức độ nguy hiểm các chung cư cũ trên cả nước và đề xuất giải pháp xử lý. Song song, Bộ Xây dựng cũng đang soạn thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo quy hoạch. Nếu được thông qua, chắc chắn sẽ mở ra "tia sáng cuối đường hầm” cho các lô chung cư xuống cấp, tất nhiên sẽ phải mất 5 đến 10 năm nữa, thậm chí lâu hơn nữa?