Bơm vốn cho người mua để cứu thị trường BĐS

Trước sự thắt ngặt của dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS, sáng 6/8 tại TP HCM đã tiếp tục diễn ra hội thảo về "Những giải pháp khơi thông thị trường BĐS hướng tới an sinh xã hội". Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã tới dự và chủ trì hội thảo. Cùng tham gia còn có đại diện Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, UBND TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội BĐS thành phố, các Viện nghiên cứu kinh tế, trường đại học và đông đảo đại diện các doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư BĐS cùng tham dự.

Báo cáo về diễn biến thị trường BĐS thời gian qua với Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND thành phố cho biết, ngay từ năm 2009, việc áp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận càng khiến thị trường BĐS ngưng trệ. Năm đó cả thành phố chỉ có 7.798 căn hộ hoàn thành và đưa vào thị trường nhưng với nhiều hình thức hỗ trợ như chia nhỏ tiền mua nhà thành nhiều đợt thanh toán, kéo dài thời gian trả tiền, hỗ trợ cho vay từ 70 - 80% giá trị căn hộ trong thời gian 20 năm... Nên giá nhà ở vẫn tương đối ổn định.

Sang năm 2010 vừa qua, cả năm trên địa bàn cũng chỉ có 29 dự án được hoàn thành, cung cấp thêm cho thị trường 9.901 căn hộ ở các phân khúc. Trong năm này giá nhà cũng tương đối bình ổn với giá nhà thuộc hạng bình dân là 14,1 triệu đồng/m²; hạng trung bình là 19,3 triệu đồng/m². Đến cuối năm 2010, tổng cộng thành phố đã có 143 dự án được hoàn thành, cung cấp cho thị trường 35.169 căn hộ, trong đó phân khúc căn hộ hạng trung bình và nhà ở bình dân đã chiếm tỷ lệ cao.

Vào thời điểm kết thúc năm 2010, trên địa bàn vẫn còn 189 dự án căn hộ đang trong quá trình xây dựng và lập kế hoạch, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở còn khá cao của người dân. Và như vậy, lượng căn hộ đã hoàn thành cung cấp cho thị trường BĐS thành phố vẫn chưa phải quá nhiều như nhiều người đã nghĩ.

Ông Tín cũng cho biết, với chính sách giảm tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất, giá nhà ở từ đầu năm đến nay tại thành phố không ổn định, giá căn hộ bình dân chỉ còn bình quân 12,74 triệu đồng/m².

Một trong số ít dự án căn hộ được khởi công trong năm nay.

Nhận định về thị trường BĐS từ đầu năm tới nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng chính sách thắt chặt tiền tệ đối với ngành BĐS đã làm cho ngành này lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn. Giá đầu vào tăng, nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu, lãi vay quá cao. Hầu hết DN và người mua nhà đều không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh. Cá biệt có những DN không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính, thiếu vốn để đầu tư tiếp cho các công trình dự án dở dang. Đặc biệt, trong 6 tháng đầu năm chỉ có 5 dự án căn hộ được khởi công mới và các DN chỉ cung cấp ra thị trường được có 1.691 căn hộ. Năm nay hầu hết các DN BĐS cũng chỉ dám đặt mục tiêu cầm cự vượt qua khó khăn để tồn tại, chờ cơ hội phát triển.

Trước thực trạng trên, nhằm khơi thông cho thị trường BĐS thành phố, ông Châu cũng đưa ra một loạt các kiến nghị với Chính phủ và các Bộ, ngành Trung ương về chính sách giảm dần lãi suất; về tính tiền sử dụng đất; phương án thu tiền sử dụng đất...

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia, cũng cho rằng, để khơi thông nguồn vốn vào thị trường BĐS cần một loạt các giải pháp, từ chính sách vận hành tiền tệ linh hoạt đến giảm sự phụ thuộc vào ngân hàng rồi thu hút vốn trong dân cư... Đồng quan điểm này, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Thị trường giá cả cũng nhận định nguồn vốn cho thị trường BĐS gồm nhiều nguồn có tiềm lực lớn và đa dạng như vốn huy động từ trái phiếu DN, vốn đầu tư nước ngoài, vốn dân cư... Chứ không chỉ đơn thuần có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Vấn đề là phải có chính sách tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư vào BĐS một cách ổn định và bền vững. Tuy nhiên, đó là những giải pháp lâu dài, biện pháp trước mắt, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, để "giải cứu" thị trường BĐS thành phố, chỉ cần cho người dân có nhu cầu vay mua nhà ở mức 500 triệu đồng, tổng cộng 10 ngàn căn cũng chỉ hết chừng 5.000 tỷ đồng, chiếm hơn 2% dư nợ tín dụng BĐS sẽ tạo hiệu quả kinh tế xã hội rất lớn. Còn hơn để thị trường BĐS thành phố tồn đọng đến vài chục ngàn căn hộ trong khi hàng triệu người dân "đói" nhà ở do không mua nổi.

Về phía DN chuẩn bị hoặc đang triển khai dự án, ông Đực cho rằng giải pháp tự thích nghi cũng khá quan trọng. Nếu quản lý tốt vật tư, tự thi công hoặc sản xuất một số cấu kiện như tủ bếp, lan can... Giá căn hộ sẽ giảm được 500 ngàn đồng/m². Triển khai một cụm 5 bloc chung cư cùng lúc cũng sẽ giảm đến 65% chi phí cọc bê tông cộng với thiết kế diện tích phòng ốc, cấu kiện bê tông hợp lý cũng có thể giảm được 30% chi phí bê tông... Từ đó sẽ giảm giá bán nhà được 1 triệu đồng/m²