Bối rối hướng dẫn xử phạt chung cư

Dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng đã có hiệu lực từ ngày 30/11/2013. Tuy nhiên, Dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định mới được Bộ Xây dựng soạn thảo và đưa ra lấy ý kiến thị trường. Thế nhưng, điểm được nhiều người quan tâm nhất Nghị định là việc xử phạt sử dụng nhà chung cư trái phép lại bị “bỏ quên” tại văn bản hướng dẫn này.

Xây dựng công thức tính tiền xử phạt

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Gia Yên, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, thực tế xây dựng nhiều năm qua cho thấy, nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình có quy mô lớn đa phần sai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt ban đầu. Sai phạm chủ yếu là nâng thêm tầng, tăng diện tích đất xây dựng kinh doanh, thu hẹp diện tích xây dựng công trình hạ tầng xã hội như trường học, công viên, cây xanh…

Những sai phạm này không thể phá dỡ và trên thực tế chưa dự án nào bị phá dỡ, nên chỉ duy nhất chủ đầu tư được hưởng lợi, trong khi người dân tại khu đô thị đó và công trình lân cận phải chịu những thiệt hại về điều kiện sống. Do đó, Nghị định 121 đưa ra quy định, buộc các chủ đầu tư sai phạm phải nộp lại từ 40 - 50% giá trị phần sai phép, sai thiết kế, quy hoạch được duyệt…, nhằm khắc phục những thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra.

Chủ đầu tư các tòa nhà chung cư mới sẽ bị phạt nếu không phân định rõ chức năng của tòa nhà. Ảnh Lê Toàn

Để thi hành quy định trên một cách hiệu quả, Bộ Xây dựng lấy ý kiến Dự thảo thông tư hướng dẫn chi tiết cách tính giá trị phần xử phạt này. Theo đó, giá trị phần xây dựng sai phép, xây dựng không phép, xây dựng sai thiết kế được duyệt, xây dựng sai quy hoạch hoặc sai thiết kế đô thị được duyệt được xác định như sau:

Đối với công trình, phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh, giá trị xử phạt được tính bằng số m2 vi phạm nhân (x) giá tiền 1 m2 theo hợp đồng mua bán đã ký; trường hợp xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh, giá trị xử phạt được tính bằng số m2 vi phạm nhân (x) giá tiền 1 m2 theo dự toán được duyệt. Các loại công trình này phải nộp phạt đến 50% giá trị phần vi phạm.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giá trị xử phạt được tính bằng số m2 vi phạm nhân (x) giá tiền 1 m2 nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, được áp dụng tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính. Loại công trình này phải nộp phạt 40% giá trị phần sai phạm.

Đặc biệt, Dự thảo Thông tư cũng quy định rõ, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính quyết định và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định giá trị phần xây dựng sai phép, xây dựng không phép, xây dựng sai thiết kế được duyệt, xây dựng sai quy hoạch hoặc sai thiết kế đô thị được duyệt.

Nguyên nhân có quy định trên, theo ông Yên, là hàng nghìn công trình xây dựng sai phép tồn tại từ nhiều năm nay không xử lý được, chủ yếu ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM.

“Lý do không xử lý được là do thiếu quy hoạch chi tiết, đây là cơ sở pháp lý gốc để cấp phép xây dựng. Mặt khác, xuất phát từ công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch của các địa phương còn lỏng lẻo, nhiều công trình còn được chính quyền cơ sở “bao che” cho việc xây dựng, nên việc phá dỡ công trình vi phạm trong trường hợp này rất khó khăn và gây lãng phí tiền và tài sản của người dân”, ông Yên lý giải.

“Bỏ quên” hướng dẫn xử phạt chung cư

Theo Nghị định 121, tại khoản 3 Điều 55 có nêu 5 nhóm hành vi bị xử phạt hành chính, trong đó có 3 nhóm bị xử phạt gây tranh cãi là kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường; sửa chữa xe máy, kinh doanh gia súc, gia cầm, hoạt động giết mổ gia súc; kinh doanh gas hoặc các vật liệu nổ, dễ cháy tại khu chung cư.

Ngay khi Nghị định 121 được ban hành, trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Trương Anh Tuấn, Văn phòng Luật sư Investlinkco cho rằng, 3 nhóm quy định bị xử phạt như trên là không hợp lý, bởi quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản đã được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Dù quy định của pháp luật về cơ bản sẽ không áp dụng hồi tố, nhưng những quy định trên sẽ khiến nhiều người dân lo lắng. Vì vậy, cần nhìn nhận quyền tài sản và điều kiện kinh doanh ở góc độ khác nhau thì mới có cách xử lý phù hợp.

Thông qua Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều người dân cũng kiến nghị, để xử lý vấn đề trên, Bộ Xây dựng nên tính đến việc quy định điều kiện cụ thể nhà ở như thế nào thì có thể được sử dụng cho mục đích sản xuất - kinh doanh; loại hình ngành nghề, quy mô hoạt động sản xuất - kinh doanh được phép tiến hành tại nhà ở; các đòi hỏi cụ thể mà chủ cơ sở sản xuất - kinh doanh phải đáp ứng trong quá trình sản xuất - kinh doanh tại nơi nhà ở đó. Nếu không đáp ứng đầy đủ với điều kiện trên thì sẽ bị phạt thì mới thuyết phục.

Tuy nhiên, tại Dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 121 đã không có một dòng nào quy định về chế tài xử phạt các vi phạm trên. Theo lý giải của ông Yên, vì Nghị định 121 đã quy định rất chi tiết, nên không cần hướng dẫn thêm. Dù vậy, ông Yên cũng ghi nhận những phản ánh trên và cho biết, sẽ tiếp tục xem xét cụ thể về những quy định xử phạt này trước khi trình lãnh đạo Bộ Xây dựng ký ban hành Thông tư trong tuần này.

“Quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư đã được ban hành từ lâu, nhưng vấn đề xử lý khi sử dụng nhà sai mục đích đã không được triển khai thực hiện dẫn đến tình trạngnhư hiện nay. Vì vậy, đối với những dự án nhà chung cư xây dựng mới, chủ đầu tư cần phải phân định rõ chức năng của tòa nhà nếu không muốn bị xử phạt”, ông Yên cho biết.

Đem những quy định về xử phạt khi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh các mặt hàng như nêu trên trao đổi với thanh tra xây dựng một số quận tại Hà Nội, nhiều người tỏ ra bối rối và cho rằng, sẽ khó có căn cứ để xử phạt, vì không nhận được sự đồng thuận của người dân.