BĐS 'treo': Thu hồi đất hay tự lấy đá ghè chân?

GS Võ phát biểu tại tọa đàm về luật Đất đai (sửa đổi) do liên minh Đất đai (LANDA) và liên minh Đất rừng (FORLAND) phối hợp tổ chức sáng nay 3/1 tại Hà Nội.

Tại các tỉnh có nhiều dự án đầu tư, nhất là các thành phố trực thuộc TƯ, theo GS Võ, mỗi nơi đều đang có từ vài chục tới hơn một trăm dự án chậm tiến độ cần phải xử lý. Các địa phương hiện đang đẩy mạnh việc thu hồi đất của dự án.

Ảnh: Linh Thư

Ông Đặng Hùng Võ dẫn nghị quyết TƯ số 19 đặt ra các chế tài xử lý các dự án treo. Nhưng theo ông, lúc này cần xác định ranh giới rõ ràng để quyết định loại dự án nào là vi phạm pháp luật đất đai tới mức phải thu hồi đất mà không bồi thường mọi giá trị đã đầu tư vào đất (sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ, chậm đưa đất vào sử dụng) và loại dự án nào chỉ bị đánh thuế lũy tiến (đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn).

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua đã chọn một phương án mà GS Võ cho là giải pháp “trung dung”.

Đó là trường hợp không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ “trường hợp do bất khả kháng”.

Đánh giá đây là điểm mới của luật theo hướng giải quyết mạnh mẽ tình trạng dự án treo, nhưng GS Võ cho rằng cơ chế thu hồi đất mà không trả lại tiền đầu tư (giải pháp cuối cùng) rất dễ bị lợi dụng và nhà đầu tư sẽ rơi vào cảnh “sạt nghiệp”.Dù xử lý dự án treo mạnh hơn, song vẫn có trừ “trường hợp bất khả kháng” là chưa ổn.

Tự vẽ việc?

Chuyên gia hàng đầu về đất đai cho rằng, các quy định nhiều khi có thể khiến cơ quan chức năng “tự vẽ việc” cho mình. “Chúng ta sẽ làm gì tiếp với dự án treo sau khi thu hồi, còn nhà đầu tư thì đến đòi tiền?”- ông nêu câu hỏi và xoáy vào công cụ thuế với câu hỏi tại sao không sử dụng tích cực công cụ này để điều tiết thị trường.

Đánh giá mức thuế đất quy định hiện “rất kém”, chỉ có 0,03% giá đất theo giá nhà nước chứ không theo thị trường, GS Võ cho rằng thuế được áp dụng nhưng “chả đáng kể gì”. Như một dự án nhà ở nếu phải nộp thuế đất phi nông nghiệp một năm chỉ khoảng 3 triệu. Trong khi ở các nước khác trên thế giới, thuế là công cụ để điều tiết và là nguồn lực để phát triển đô thị. Dể hiểu như ai có cơ hội việc làm nhiều thì vào trung tâm ở, ai không có cơ hội thì ra ngoại ô, vì vào trung tâm được sử dụng hạ tầng nhiều thì phải trả thuế nhiều hơn.

“VN rất yếu về khâu thuế. Trong khi cơ chế đánh thuế mới là tốt để nhà đầu tư có thể dựa vào quyết định mua hay bán đất. Đây là cơ chế cần thay đổi lớn. Ta thì vướng. Cái gì cũng thu hồi đất thì tự lấy đá ghè chân mình. Trong khi chỉ cần đánh thuế cao, nhà đầu tư lượng sức của mình giữ được thuế bao nhiêu, vay 5 năm để bán được 10 lần mức này thì cuộc chơi lành mạnh. Đã vào thì phải phụ thuộc vào luật chơi minh bạch, chứ không phụ thuộc vào “trọng tài”…” - ông phân tích thêm.

Làm mềm cơ chế thu hồi đất

Không nên nhìn vấn đề thu hồi đất là điều gì đó khốc liệt, mà theo ông Đặng Hùng Võ, cần làm mềm cơ chế thu hồi đất. Luật sửa đổi đã loại những hình thức thu hồi đất phục vụ các dự án 100% vốn FDI, chỉ thu hồi theo tính chất của dự án, hay loại bỏ thu hồi đất cho nhóm dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A để tạo bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp lớn.

Ông cho hay, khiếu kiện của dân liên quan đất đai không giảm, tham nhũng trong quản lý đất đai cũng không giảm.

Theo đó nên làm mềm quy chế thu hồi đất, lấy đồng thuận cộng đồng làm cơ chế cho nhà nước thu hồi đất để không còn thu hồi theo cách “cưỡng chế”. Cơ quan chịu trách nhiệm thu hồi đất minh bạch thông tin, công khai toàn bộ thì cơ chế thu hồi sẽ mềm đi.

Liên quan bồi thường, tái định cư, dù giá trị bồi trả “ngang giá đất thị trường” nhưng ông cho rằng phải căn cơ tính toán những yếu tố về “sinh kế, nghề nghiệp và điều kiện” sống thay đổi. Nhưng hiện nay mới chỉ dùng cơ chế hỗ trợ trong vòng từ 6 tháng - 1 năm.