Bất cập khi áp thuế mua bán nhà ở tương lai

Cách 1: áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng đối với trường hợp giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cao hơn giá vốn. Cách 2: áp dụng thuế suất 2% đối với các trường hợp không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh giá vốn, hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá vốn.

Trao đổi với ĐTCK, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ Đô nhận xét, đây là một hình thức tính thuế thu nhập cá nhân của Nhà nước, vì vậy nó ảnh hưởng đến cá nhân nhiều hơn so với doanh nghiệp.

Theo ông Kiên, doanh nghiệp đã chịu một khoản thuế thu nhập doanh nghiệp 25%, được tính trên cơ sở doanh thu trừ đi chi phí. Vì vậy, việc tính phí chuyển nhượng 25% đối với bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến doanh nghiệp, nếu xét về các tác động trực tiếp. "Tuy nhiên, nếu xét về mặt tác động gián tiếp, các cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ phải chịu khoản thuế 25%. Điều này làm tăng chi phí giao dịch, qua đó lượng giao dịch bất động sản giảm", ông Kiên nói.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc CTCP Phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity) chỉ ra một khó khăn khi áp dụng tính mức thuế 25%, đó là khó có thể xác định được lợi nhuận khi yêu cầu chi phí phải có hóa đơn, chứng từ, mà giấy tờ này không phải lúc nào cũng có. Hơn nữa, việc xác định giá bán và giá mua cũng như chi phí thực là cả một vấn đề nan giải.

Nếu có thì cũng chỉ áp dụng cho dạng nhà đã đủ điều kiện bán, còn nhà hình thành trong tương lai thì biết xác định giá 'thành phẩm' như thế nào để áp thuế. Ngoài ra, Thông tư áp luôn việc giá chuyển nhượng thấp hơn giá vốn chịu thuế thu nhập 2%, trong khi giao dịch như vậy không có thu nhập. Nghịch lý hơn nữa là vào thời điểm giao dịch chưa thanh toán xong tiền, vậy căn cứ vào số tiền đã trả, chủ đầu tư chỉ xuất hóa đơn đúng giá trị thực góp. Do đó, giá trị ghi trên hóa đơn sẽ không thể phản ánh chính xác giá vốn mua bất động sản theo hợp đồng. Người bán sẽ bị thiệt thòi do chênh lệch giá bán - giá vốn cao hơn thực tế.

Ông Trần Đức Điền, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Maxland lại cho rằng, Thông tư 113/2011/TT-BTC điều chỉnh, tháo gỡ một số vướng mắc tồn tại trước đây. Đơn cử, việc lập hồ sơ tính thuế đơn giản hơn cho một số trường hợp, như trường hợp hợp đồng góp vốn mua đất nền bị từ chối công chứng theo Nghị định 71, hoặc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quy định trước đây yêu cầu cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch, thì nay cá nhân chỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ.

Theo ông Điền, Thông tư 113 vẫn chưa giải quyết được vấn đề tồn tại lâu nay là nhiều trường hợp người bán vẫn phải móc túi trả thuế thu nhập, trong khi giao dịch chịu lỗ.