​​​​​​​Thuế bất động sản: Cẩn trọng kẻo ném chuột vỡ bình

Dù còn khá trẻ, nhưng Thắng là người năng động và khá thành công trong nghề bất động sản. Những chuyến đi xuôi ngược ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Củ Chi, Tây Ninh để mua bán và môi bất động sản đã giúp Thắng kiếm được khá nhiều tiền.

Năm 2020 và 2021, đại dịch Covid-19 tàn phá nặng nề nền kinh tế, giãn cách xã hội khiến việc mua bán bất động sản trở nên khó khăn. Nhưng đối với dân đầu tư hay môi giới bất động sản vùng ven, đây vẫn là 2 năm thành công khi giá đất nhiều nơi vẫn tăng và thanh khoản cũng dồi dào.

Nhiều người đã kỳ vọng 2022 tiếp tục là một năm thành công của thị trường bất động sản khi bệnh dịch Covid-19 được kiểm soát, kinh tế dần phục hồi và các chính sách kích thích kinh tế được đẩy mạnh.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản dường như lại hoàn toàn ngược lại. Chỉ số VN-Index đã sụt giảm mạnh, giá nhiều cổ phiếu “ngôi sao” trên sàn chứng khoán đã sụt giảm 50-70% so với mức đỉnh. Thị trường bất động sản nhiều nơi cũng đóng băng, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Trao đổi với tôi, Thắng cho rằng một trong những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản trở nên khó khăn và thanh khoản giảm là chính sách thuế thu nhập bất động sản mới.

Hiện nay, Thắng vẫn còn hơn 10 bộ hồ sơ đất của anh và của khách hàng vẫn chưa thể ra sổ do buộc phải khai lại giá trong hợp đồng chuyển nhượng. Trong đó, có những bộ hồ sơ đã phải ký lại 3 lần và kéo dài tận 6 tháng nhưng chưa thể hoàn thành.

Câu chuyện của Thắng không phải là trường hợp cá biệt.

Theo thông tin từ Tổng cục thuế, kể từ đầu năm đến nay cả nước đã có khoảng 85.000 bộ hồ sơ chuyển nhượng bất động sản phải kê khai lại, số thuế thu thêm tăng thêm 222 tỉ đồng. Trong đó, riêng tại TP.HCM có tới khoảng 13,100 bộ, còn tại Long An hơn 500 bộ, tại Vũng Tàu hơn 12.000 bộ.

Sở dĩ các hồ sơ phải khai thuế lại vì đầu năm 2022, Tổng cục Thuế có Công văn số 52/TCT-TTKT yêu cầu các đơn vị trong ngành thuế xem xét các hồ sơ khai thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản để giảm thất thu thuế. Mới đây Bộ Tài chính tiếp tục yêu cầu Tổng cục thuế khẩn trương có giải pháp xác định sát giá thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế.

Hiện nay, thường giá bất động sản ghi trên hợp đồng mua bán giữa các cá nhân thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thực tế. Vì vậy, việc thất thu thuế trong giao dịch bất động sản là khá lớn. Thực trạng này diễn ra khá nhiều năm và chưa có giải pháp hiệu quả để giải quyết. Thời gian qua cũng có một vài trường hợp người mua bán bất động sản bị khởi tố tội “trốn thuế” trong giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là một vài trường hợp rất cá biệt trong hàng trăm nghìn giao dịch nhà đất mỗi năm.

Căn cứ pháp lý của việc tính thuế giao dịch bất động sản là Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12-2-2015 và Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15-6-2015 của Bộ Tài chính. Theo đó, khi chuyển nhượng bất động sản, người chuyển nhượng sẽ chịu 2% thuế thu nhập, người nhận chuyển nhượng chịu 0,5% phí trước bạ.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định rõ là “giá ghi trên hợp đồng” và trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Với quy định như vậy thì người dân hoàn toàn có quyền không ghi giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng. Trong trường hợp này cơ quan thuế vẫn có đủ căn cứ để xác định mức thuế thu nhập mà người bán đất phải nộp.

Tất nhiên, việc không ghi giá trị hay giá trị thấp hơn giá trị thực tế khi giao dịch thì khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng thì người mua có thể phải chịu thiệt. Tuy nhiên, thực tế thì trong rất nhiều trường hợp nhà đầu tư “lướt sóng” đều chấp nhận khi ghi giá trị giao dịch thấp hơn nhiều giá trị giao dịch thực tế để cùng giảm số thuế phải nộp.

Tôi cũng cho rằng với quy định pháp luật hiện hành thì cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý nào để không công nhận mức giá kê khai trên hợp đồng là đúng hay không. Đối với văn phòng công chứng thì họ cũng không cơ sở để từ chối công chứng hợp đồng mua bán dù họ nghi ngờ mức giá giao dịch thấp hơn giá thị trường. Trong khi đó, đối với cơ quan công an thì họ chỉ có vai trò điều tra khi phát hiện dấu hiệu phạm tội.

Tóm lại, chủ trương chống thất thu thuế giao dịch bất động sản là đúng, nhưng cách làm hiện nay của cơ quan thuế có nhiều có nhiều điểm chưa phù hợp với các quy định pháp luật. Trên thực tế, số tiền thuế có thể tăng thu nhưng hệ quả tiêu cực của các chính sách này đối với xã hội có thể còn lớn hơn là số lợi ích mang lại. Cụ thể, hiện nay hàng nghìn hồ sơ đang bị tồn đọng vượt quá thời gian quy định pháp luật về thời hạn giải quyết hồ sơ. Việc để người dân hoang mang, phải đi lại nhiều lần, thủ tục kéo dài gây ra thiệt hại không ít cho xã hội.

Không chỉ có vậy, việc buộc các cơ quan thuế phải “tiền kiểm” cũng đi ngược lại với chủ trương chung là cơ quan thuế đóng vài trò hậu kiểm để tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho doanh nghiệp, người dân kinh doanh. Việc buộc các cơ quan nhà nước thực hiện chức năng, công việc không đúng với quy định pháp luật cũng sẽ làm xói mòn niềm tin xã hội về một nhà nước pháp quyền.

Bên cạnh đó, điều này cũng tạo ra lỗ hổng pháp lý cho việc trục lợi, xin-cho trong quá trình xác nhận mức giá chịu thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì nó thiếu một hành lang pháp lý minh bạch.

Vậy giải pháp nào để xử lý tình trạng này? Tôi cho rằng về dài hạn chúng ta cần phải sửa luật theo hướng phải thay đổi mức giá đất áp dụng cho việc tính thuế bất động sản. Để khách quan thì cần ban hành phương pháp tính giá đất gần sát giá thị trường. Để xác định giá thị trường cần có đơn vị khảo sát, đánh giá và tính toán một cách khoa học và độc lập.

UBND cấp tỉnh căn cứ vào kết quả khảo sát này để đưa ra quyết định về mức giá đất. Doanh nghiệp, nhà nước khi đền bù giải phóng mặt bằng cũng căn cứ vào mức giá này để thực hiện đền bù hoặc thu mua lại đất khi làm các dự án. Đây cũng là mức giá làm căn cứ tính thuế, phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thuế chuyển nhượng bất động sản là một vấn đề phức tạp không thể xử lý trong một sớm một chiều. Những giải pháp tình thế như hiện nay hay các giải pháp như buộc giao dịch qua ngân hàng hay qua sàn đều rất kém hiệu quả. Không chỉ có vậy, những giải pháp thiếu căn cứ khoa học, thiếu cơ sở pháp lý còn để lại nhiều hệ quả tiêu cực cho xã hội, nền kinh tế hơn là lợi ích mang lại cho ngân sách. Việt Nam cần một giải pháp tổng thể và đột phá thì mới giải quyết được phần nào thực trạng 2 giá trong mua bán bất động sản gây thất thu thuế như hiện nay.