"Chìa khóa" cho an cư

Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia được thành lập không chỉ giúp người dân ổn định cuộc sống mà còn góp phần kích thích giao dịch trên thị trường, từ đó thúc đẩy phát triển đô thị trở thành động lực tăng trưởng cho quốc gia.

Tại các đô thị lớn, sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số đã khiến nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao, trong khi giá nhà lại vượt quá khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở các khu vực trung tâm.

Giải pháp đột phá cho nhà ở giá rẻ

Theo Thông cáo 25/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý IV và cả năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng đã tăng cao hơn nhiều so với năm 2023 ở cả dự án mới và cũ theo các phân khúc. Trong khi đó, thu nhập trung bình của đa số người dân không theo kịp mức tăng này, dẫn đến việc nhiều hộ gia đình không có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp.

Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia được thành lập chủ yếu để cung cấp nhà ở với giá phải chăng cho đối tượng có thu nhập thấp và người lao động. Chính sách này không chỉ giúp người dân ổn định cuộc sống và giảm bớt gánh nặng chi phí sinh hoạt, mà còn góp phần kích thích giao dịch trên thị trường, từ đó thúc đẩy phát triển đô thị trở thành động lực tăng trưởng cho quốc gia.

Khi đi vào triển khai, Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia được kỳ vọng tạo đột phá trong việc giải quyết thiếu hụt nhà ở, đóng vai trò quan trọng trong đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững thị trường BĐS, góp phần cân bằng giữa phân khúc cao cấp và giá rẻ.

Tuy nhiên, thị trường BĐS hiện đang mất cân đối rõ rệt giữa phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ. Số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024 chỉ có 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Đáng chú ý, 70% nguồn cung thuộc phân khúc căn hộ có giá bán trên 50 triệu đồng/m2, thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ giá bình dân.

Có thể thấy, hầu hết các doanh nghiệp BĐS tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi loại hình nhà ở giá rẻ lại khan hiếm. Mô hình Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà giá rẻ khi giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn ưu đãi, tạo động lực phát triển phân khúc này với lợi nhuận hợp lý.

Cần đồng bộ chính sách

Dù vậy, mô hình này không thể thay thế hoàn toàn các biện pháp khác. Việc phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi sự đồng bộ từ chính sách tài chính, quy hoạch đô thị đến phát triển hạ tầng. Nếu được triển khai, quỹ này sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào nguồn tín dụng lãi suất cao, qua đó tiết giảm chi phí đầu tư, kiểm soát giá thành và khuyến khích doanh nghiệp BĐS tham gia phân khúc giá rẻ.

Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, cần tiếp tục quan tâm đến chính sách miễn/giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp cho dự án nhà giá rẻ, nhất là khi nhiều địa phương đã sửa đổi bảng giá đất, kéo theo chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất tăng mạnh. Bên cạnh đó, quy hoạch hợp lý quỹ đất và phát triển hạ tầng, giao thông công cộng ở khu vực ngoại thành sẽ giúp giảm áp lực lên các thành phố lớn, chi phí đầu tư cho các khu vực ngoại thành cũng thấp hơn.

Mặt khác, vấn đề kiểm soát đầu cơ và thao túng thị trường từ đội ngũ môi giới BĐS cũng cần được chú trọng. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS nhằm kiểm soát giá bán, ngăn chặn hiện tượng “thổi giá ảo” là biện pháp quan trọng, đảm bảo phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi của người mua và sự ổn định của nền kinh tế. Để giữ giá nhà ở mức hợp lý đòi hỏi sự kết hợp giữa điều tiết thị trường, phát triển hạ tầng, chính sách thuế, tín dụng và sự tham gia tích cực của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất khi triển khai Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia là bài toán vốn. Bởi quỹ cần nguồn lực rất lớn để vừa cấp vốn ưu đãi cho dự án nhà ở giá rẻ, vừa hỗ trợ người dân vay mua nhà. Nếu phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước, quỹ có thể ảnh hưởng đến các khoản chi tiêu công khác; trong khi đó, nếu chỉ trông chờ vào nguồn vốn xã hội, quỹ sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị chi phối bởi một số nhà đầu tư lớn, không đảm bảo phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, mô hình này đối mặt với mâu thuẫn lợi ích giữa nhu cầu xã hội về nhà ở giá rẻ và mong muốn tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu không có chính sách đủ hấp dẫn và khung pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp có thể không mặn mà tham gia. Trên thực tế, Quỹ nhà ở quốc gia đã được phát triển tại nhiều nước như Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc. Singapore đã thành lập Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF), cho phép người lao động dùng tài khoản tiết kiệm mua nhà ở do HDB phát triển.

Hay Trung Quốc áp dụng Quỹ dự phòng nhà ở (HPF), bắt buộc cả người lao động và chủ sử dụng lao động đóng góp, hỗ trợ chi phí mua nhà…

Do đó, Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi và áp dụng mô hình Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia nếu có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, xây dựng cơ chế quản lý, quy chế cho vay và thu hồi vốn một cách chặt chẽ, đồng thời xác lập rõ ràng mức lãi suất cố định, cho vay dài hạn cho từng giai đoạn. Cùng với đó, quỹ cần được giám sát minh bạch, tránh tình trạng huy động và sử dụng vốn sai nguyên tắc, cũng như bảo đảm nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thật sự.

TS Phan Đăng Hải - Phó Trưởng Khoa Luật, Học viện Ngân hàng