Chiều muộn, dựng chiếc xe máy dưới nhà để xe chung, Hồng Vân xách bó rau leo cầu thang lên tầng 1 chuẩn bị cho bữa tối. Căn phòng trọ chỉ vỏn vẹn 18m2 trên đường Quang Trung (quận Gò Vấp, TP.HCM) là nơi ở của cô từ khi chuyển việc từ Hà Nội vào Sài Gòn từ 7 năm nay.

“Thoáng, yên tĩnh, gần chỗ làm”, Vân nói về tiện ích căn phòng trọ được thuê với giá 3 triệu đồng, thêm điện nước là khoảng 3,5 triệu đồng, không quá rộng nhưng chỉ sống một mình nên cô cảm thấy như vậy là đủ cho nhu cầu có một nơi ngả lưng sau mỗi ngày làm việc mệt mỏi.

So với căn phòng của Vân, phòng trọ của chị Trịnh Kim Quy ở phường Hiệp Bình Chánh (thành phố Thủ Đức, TP.HCM) rộng hơn một chút, có gác và để được hai xe gắn máy.

Căn phòng với khoảng 22m2, trần đúc, có bếp nhỏ, nhà vệ sinh riêng được thuê với giá 3,5 triệu đồng, mỗi tháng thêm tiền điện nước, internet cũng khoảng 4 triệu đồng. Tuy nhiên, chị Quy lại ở ghép cùng với hai người bạn để đỡ chi phí. Luật cư trú 2020 quy định 8m2 sàn/người là mức tối thiểu cần đáp ứng khi đăng ký tạm trú tại nhà thuê. Phòng trọ của chị Quy vẫn chưa đạt được diện tích nhà ở tối thiểu.

Gần một thập kỷ lên TP.HCM học và làm việc, Phạm Văn Vũ đã đổi chỗ ở cả chục lần với đủ dạng nhà trọ. Thời sinh viên nghèo khó, Vũ và một bạn học cùng lớp thuê căn phòng trọ chỉ 15m2 tại quận 5, gần trường học với giá 2 triệu đồng mỗi tháng bao gồm điện nước.

“Căn phòng không hề có một tí ánh sáng mặt trời, quần áo giặt xong treo luôn trong nhà, mùa nóng thì nóng đến không thở nổi nên dù không có tiết học mình cũng lên thư viện trường hưởng ké máy lạnh”, Vũ nhớ lại.Đến hiện tại khi ra trường đi làm nhiều năm, công việc ổn định và có ít tiền tích lũy nên Vũ thuê một căn hộ ở Tân Phú với tiện ích khá đầy đủ nhưng những lần chuyển trọ từ nơi này đến nơi khác khiến Vũ ngán ngẩm và càng thôi thúc mong muốn có nhà của riêng mình.

Nghĩ là làm, để tiến gần hơn đến căn nhà mơ ước, ngoài công việc tại một công ty truyền thông, Vũ còn hùn vốn với bạn mở cửa hàng trà sữa gần trường học và đầu tư nhỏ về chứng khoán. Sau nhiều năm, chàng trai 30 tuổi cho biết đã dành dụm được hơn 800 triệu đồng.

“Thấy nhiều đồng nghiệp mua nhà trả góp, tôi cũng đang tìm hiểu. Vay ngân hàng rồi trả góp là cách khả thi nhất chứ nếu đợi đủ tiền mới mua nhà thì chắc chẳng bao giờ mới có nhà. Thế nhưng, lãi suất cho vay hiện nay cũng rất cao, từ 13-15%/năm nên tôi đang tính toán để tránh bị áp lực quá mức về sau”, Vũ nói.

May mắn hơn Vũ, Phạm Hoàng Anh (32 tuổi) vừa tậu được cho mình căn nhà kiên cố sau 7 năm lập gia đình và có hai con nhỏ. Từ căn nhà giấy tay với giá 500 triệu đồng tại huyện Nhà Bè mua được vào 4 năm trước, Hoàng Anh “nâng cấp” lên một căn nhà 2,6 tỷ đồng tại quận 6, TP.HCM hồi đầu năm nay.

“Chủ nhà ngộp ngân hàng nên bán giá tốt, tôi thu xếp được 60% tiền nhà, còn 40% còn lại là cầm sổ nhà của ba mẹ để vay”, Hoàng Anh nói. Chàng lập trình viên này cho biết thêm, để cáng đáng được chi tiêu của gia đình, trong suốt thời gian từ khi kết hôn đến nay anh phải “cày” cật lực, bỏ bớt một số sở thích cá nhân để làm thêm kiếm tiền trả nợ cho gia đình.

Từ khát khao cháy bỏng về tổ ấm của riêng mình mà anh đã lên kế hoạch rất tỉ mỉ để cân đối giữa thu nhập và chi tiêu trong một tháng. Nguyên tắc này được đặt ra từ khi anh cầm tháng lương đầu tiên khi mới ra trường, cho đến bây giờ khi thu nhập đã tăng gấp nhiều lần.

“Ngoài tiết kiệm, tôi cũng đầu tư nhiều thứ để đề phòng mất thu nhập chỗ này thì có khoản khác bù vào. Số tiền đầu tư đó có thể sinh lời nhiều hơn số tiền mình trả cho ngân hàng mỗi tháng. Mục tiêu của tôi là sẽ cố gắng tất toán sớm khoản vay trong vòng 2 năm tới chứ không đợi đến hạn như hợp đồng”, Hoàng Anh cho biết.

Bên cạnh những người vẫn đang trên hành trình làm việc – tích góp để tiến gần hơn đến căn nhà dành cho riêng mình thì không ít người trẻ đã có nhà nhờ “liều”.

Hai bàn tay trắng làm nên “đống nợ” là câu nói vui của Nguyễn Việt Thắng khi nói về hành trình 12 năm từ ngày lập gia đình cho đến nay khi đã có căn nhà của riêng mình được hơn 3 năm.

Thắng đang sống tại một căn hộ chung cư ở phường Bình Chiểu, thành phố Thủ Đức cùng với vợ và cậu con trai 3 tuổi. Thắng xuất thân trong một gia đình nghèo ở tỉnh Bình Định. Năm 2007, Thắng thi Đại học Kinh Tế TP.HCM trong niềm vui vỡ òa của gia đình.

Hơn 4 năm đại học cũng trôi qua, anh ra trường đi làm tại một ngân hàng với mức lương 6 triệu đồng/tháng. Qua nhiều năm và nhiều lần “nhảy việc”, tích lũy được con số tương đối, lương cũng tăng gấp 3 lần thì cuối năm 2019 Thắng quyết định mua nhà.

“Với số tiền mừng cưới cộng khoản tiết kiệm trước đó, hai vợ chồng có được gần 500 triệu đồng. Vợ chồng tôi mua căn hộ giá 1,5 tỷ đồng. Thời điểm đó dự án còn đang xây dựng, thanh toán theo tiến độ nên vừa làm vừa dành dụm. Xuống tiền mua nhà xong là vợ chồng tôi ra sức làm việc để trả số tiền lãi và gốc gần 14 triệu đồng mỗi tháng.

Thời điểm công việc ổn định thì khá ổn nhưng từ sau dịch Covid-19 đến nay công việc khó khăn, thu nhập giảm sút thì khoản tiền trả góp chiếm gần một nửa thu nhập của gia đình. Chưa kể sinh hoạt phí, tiền học cho con thì gần như gia đình tôi không có khoản dự phòng nào, tháng nào cũng vừa đủ hoặc thiếu hụt”, Thắng tâm sự.

Giống như gia đình Thắng, vợ chồng chị Thanh Lan cũng quyết định xuống tiền mua căn nhà giấy tay với diện tích khoảng 40m2, 1 trệt, 1 lầu tại Bình Dương vào năm 2018.

Khi đó, chị Lan làm giáo viên mầm non lương tháng 7 triệu đồng, mức lương tại công ty buôn bán xe hơi cũ của chồng khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng kể cả hoa hồng. Hai vợ chồng dốc hết tiền tích cóp, mua căn nhà hiện tại.

Nhà sổ chung nên không vay ngân hàng được, vợ chồng chị bù đắp số tiền thiếu nhờ sự hỗ trợ của anh em trong gia đình, chỉ cần trả gốc không cần trả lãi. Cảm giác có căn nhà của riêng mình khiến vợ chồng chị bỏ ngoài tai mọi lời khuyên khi số tiền vay mượn vượt quá nửa căn nhà.

Nhưng cảm giác sung sướng chưa bao lâu, các khoản tiền mượn lần lượt đến hạn. Để không mất uy tín, đến ngày trả mà chưa có là phải chạy khắp nơi mượn bạn bè, đồng nghiệp rồi khi nào có lương thì đắp qua trả.

Thừa nhận rất áp lực khi phải “giật gấu vá vai” trong suốt thời gian trả nợ mua nhà, nhưng chị Lan cho biết, với chị quyết định liều lĩnh để có nhà đến giờ vẫn rất đúng đắn.

“Nhiều lúc tôi trộm nghĩ nếu chần chừ đến bây giờ không biết mình có khả năng mua được nhà hay không. Hiện tại giá nhà đất tại TP.HCM đã tăng gấp nhiều lần so với thu nhập”, chị Lan nói.

Theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP.HCM và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP.HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 218 triệu đồng).

Trong báo cáo mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết 8 tháng đầu năm, TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 14 dự án với gần 14.300 căn nhà, tổng diện tích sàn khoảng 1,46 triệu m2. Tuy nhiên thị trường vẫn vắng bóng nhà ở bình dân (dưới 20 triệu mỗi m2) khi không ghi nhận nguồn cung mới.

Có căn nhà bé nhỏ ở thành phố là giấc mơ ngày đêm của bao người trẻ sau những năm bôn ba học hành, làm việc. Cũng chính vì vậy, có người liều lĩnh vay mượn để cố mua bằng được căn nhà, cũng có người chọn cách đi chậm, “mua xa để có gần”.

Như trường hợp của chị Thanh Triều, với số vốn đầu tiên khoảng 500 triệu đồng, chị bắt đầu tham gia mua đất, đợi có lời tầm 25% thì bán lại, sau đó tiếp tục tìm mua mảnh khác.

“Ít tiền thì mua miếng nhỏ, xa một chút, kha khá hơn thì mua miếng to, đường lớn hơn. Sau một hai vòng đầu tư đất thì lấy số tiền đó quay về mua nhà ở Sài Gòn để giảm áp lực nợ nần”, chị Triều đúc kết.

Tuy nhiên nhà đầu tư này cũng lưu ý, mua đất vùng ven cần lựa chọn kỹ càng, tránh ham rẻ mà đâm đầu vào những trục trặc pháp lý không bán lại được. Cũng có người ít vốn mà mê đất rộng nên mua sâu trong rừng, không thuận tiện giao thông, đến khi muốn bán lại cũng rất khó. Trên thực tế sau thời gian sốt đất, các nhà đầu tư đất “không chuyên” ở nhiều nơi từ Bình Dương, Bình Phước, Lâm Đồng,… đang khóc ròng vì mua thì dễ nhưng bán lại rất khó.

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện ở mức 28%, con số này vẽ nên một bức tranh sống động về sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và những tỉnh thành lân cận. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố như TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Nhà ở giá phải chăng (affordable housing) được định nghĩa là dòng sản phẩm bất động sản nhà ở có giá cả vừa phải, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của họ. Trong bối cảnh thị trường hiện này, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến là căn hộ hạng C, đất nền bình dân hay thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây cho thấy guồn cung giá cả phải chăng tiếp tục khan hiếm, mặc dù sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2023, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP.HCM với 42% nguồn cung. Dự kiến trong nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP.HCM là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C.

“Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2-4 tỷ có nguồn cung khá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại TP.HCM. Trước đây, dòng sản phẩm từ 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân”, bà Giang dẫn chứng.

Theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.

Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân, tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm ở nơi khác và vẫn chưa khai thác được các nguồn doanh thu này.