5 nguyên tắc đầu tư bất động sản từ thập kỷ 70 và câu chuyện mua nhà với giá 0 đồng

Ông Lê Xuân Nga, Phó Chủ tịch HĐQT BHS Group.

Theo ông Lê Xuân Nga, chiến lược và nguyên tắc đầu tư bất động sản từ năm 1970 tới 2022 gần như không thay đổi. Các nhà đầu tư lão luyện sau bao nhiêu năm, họ vẫn giữ những nguyên tắc cơ bản trong việc đầu tư, và họ vẫn thành công, cho tới tận bây giờ.

Mua bất động sản với giá 0 đồng

Chắc hẳn, có nhiều bạn từng thốt rằng: Tôi muốn mua bất động sản này, nó hợp lý quá, nó rẻ quá nhưng… tôi không có tiền!

Ông Nga cho rằng, thực tế, nếu bất động sản đó thực sự tốt, bạn có thể mua nó với giá 0 đồng và kiếm 1 khoản lợi nhuận kha khá. “Tất nhiên, mua với giá 0 đồng thì dễ, nhưng bán để có lợi nhuận là một câu chuyện khác”, ông Nga nhấn mạnh.

Vị này đã chia sẻ câu chuyện của một cộng sự trong công ty, là một chuyên gia tài chính và chứng khoán, chỉ làm thêm bất động sản. Năm 2020, nhà đầu tư này có cơ hội mua 1 căn hộ với giá 2.8 tỷ. Với kinh nghiệm của mình, anh nhận thấy căn hộ này có khả năng tăng giá 30% trong vòng 6 tháng tới. Vấn đề là tài chính hiện tại của anh không sẵn. Câu chuyện đặt ra là làm sao để mua căn hộ đó khi không có tiền?

Đầu tiên, nhà đầu tư này lấy thẻ visa (thẻ tiêu trước trả sau) “quẹt” 200 triệu đặt cọc căn hộ. Phần còn lại, Ngân hàng cho vay full. Sau 6 tháng, căn hộ này được bán với giá 3,6 tỷ.

Trên thực tế, câu chuyện đầu tư này không có gì mới. Nhưng là ví dụ điển hình để diễn giải cho câu hỏi, làm sao đầu tư bất động sản với 0 đồng tiền mặt. Và qua ví dụ này, những nguyên tắc đầu tư bất động sản sẽ dần được rõ ràng hơn.

“Khi đầu tư bất động sản, ai cũng muốn sử dụng ít tiền mặt của mình nhất và sử dụng thông minh tiền của người khác. Bạn sẽ không thể kiếm được nhiều tiền từ việc đầu tư bất động sản nếu bạn không có: Kinh nghiệm và kiến thức đầu tư. Đáng nói là ở Việt Nam, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán, đặc biệt là Chứng khoán, nhiều người không có kinh ngiệm, cũng chưa đủ kiến thức đầu tư nhưng vẫn tham gia nhiệt tình và đó là vấn đề lớn của thị trường.

Không “đánh bạc” với tiền của mình

“Tôi sẽ không bao giờ “đánh bạc” với tiền của mình và càng không bao giờ đánh bạc với tiền của người khác. Nhưng nhiều nhà đầu tư bất động sản, chứng khoán dù không có kinh nghiệm và kiến thức, lại là người “đánh bạc” máu nhất”, ông Nga nói.

Theo lãnh đạo BHS Group, các nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi có tiền, họ chi tiêu mọi thứ khoa học, phần còn lại sẽ đầu tư bất động sản. Trong khi đó, nhà đầu tư “tay mơ”, khi có tiền sẽ đầu tư phần lớn vào bất động sản, phần còn lại chi tiêu dè dặt, bóp đủ mọi thứ, kể cả đầu tư cho con cái.

Đó là một vấn đề nữa của thị trường!

“Tôi không khuyến khích đầu tư bất động sản tới tất cả mọi người. Bạn không nên tham gia thị trường này, nếu bạn: Không thể quản lý bất động sản bạn mua, không có kiến thức về pháp lý, các kiến thức chi tiết về bất động sản”, ông Nga nhấn mạnh.

Chuyên gia này cho rằng, quản lý bất động sản đã mua là việc mà hầu hết các nhà đầu tư trên thị trường làm không tốt, thậm chí là không nghĩ tới, chỉ mua xong và đợi tăng giá để bán.

Theo quy định, 16-20% room tín dụng sẽ được dành cho bất động sản, nhưng bằng một cách nào đó, có tới 70-80% lượng tiền từ ngân hàng đổ vào bất động sản trong những năm qua. Khi tiền rẻ, tín dụng lỏng lẻo, tức là ai cũng có thể vay được tiền để đầu tư bất động sản, thì việc có tiền, mua đầu tư bất động sản là việc vô cùng dễ. Vấn đề là quản lý bất động sản đó và làm cho nó sinh lời, mang lại lợi nhuận mới là bài toán lớn, mới thực sự là kinh doanh.

Ảnh minh hoạ

“Có nhiều nhà đầu tư, trong mấy năm qua đang sở hữu 20-30 bất động sản hoặc nhiều hơn, nhưng điều đáng nói là, họ không có kế hoạch để quản lý các tài sản này (cho thuê hay bán, bán bao nhiêu, bao lâu thì bán được, thời điểm bán…). Tuy nhiên, họ cũng không giao cho bất cứ công ty chuyên nghiệp nào đứng ra quản lý tài sản này thay họ. Các sàn giao dịch đang ở đâu lúc này? Các sàn đã từng khi nào, lập danh sách khách hàng đã mua bất động sản qua công ty bạn, những bất động sản mà khách hàng đó đang sở hữu, và rồi quản lý giúp họ bằng cách có kế hoạch bán, giá bán, giải pháp cho thuê, ….chưa??? Tôi tin là không nhiều sàn giao dịch làm điều này”, ông Nga nêu thực trạng.

Hầu hết nhà đầu tư thất bại khi mua bất đông sản và rồi không quản lý được nó – không thể bán, không thể cho thuê, không thể ở.

“Nếu bạn mua 100-200 tài sản và không có kế hoạch quản lý nó, thì gay đó, bạn vừa mua 1 con tàu Titanic, nó có thể đưa bạn lên thiên đường hoặc cũng có thể đưa bạn xuống đáy biển”.

Từ đó, Phó Chủ tịch HĐQT BHS Group cho rằng, nhà đầu tư bất động sản cần giải quyết 3 vấn đề lớn để có một giao dịch tốt:

Một là, làm sao để tìm kiếm được bất động sản tốt?

Hai là làm sao để chuẩn bị tài chính thông minh nhất khi mua bất động sản đó?

Ba là, làm sao để quản lý nó, sinh lời từ nó?

Vậy, điều gì tạo ra một giao dịch tốt? Câu trả lời là hãy tập trung vào thanh khoản song đó lại là vấn đề lớn của thị trường hiện tại.

“Bởi lẽ, thời gian qua, hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản nhưng không dùng, chỉ mua để đợi tăng giá và cũng không ai muốn dùng bất động sản đó. Nếu bạn có một bất động sản đang sở hữu vì bất cứ lí do nào đó, không ai muốn mua nó, thì đó chính là vấn đề trong cách tìm kiếm, lựa chọn bất động sản của bạn. Người ta gọi là: Sai ngay từ đầu”.

5 nguyên tắc cần nắm vững

Để không bao giờ gặp phải tình trạng này, ông Nga đã chỉ ra 5 nguyên tắc nhà đầu tư thực sự phải nắm rõ và giữ kỷ luật.

1. Jobs are very important – Việc làm - chỗ bạn mua bất động sản, người dân có việc làm không? Có dân di cư tới để làm việc không? Bởi nếu họ không có việc làm, sẽ chẳng chi tiêu và bất động sản cũng chẳng thể cho thuê, hay tăng giá. Đó là lí do mà các bất động sản gần các khu công nghiệp, nơi đông dân cư, luôn tăng giá và cho thuê hiệu quả.

2. Location is valuable – Vị trí luôn chiếm một phần lớn trong giá trị bất động sản đó. “Nếu một bất động sản đã mua nhiều năm, bây giờ đi xem lại chỉ thấy như cái vườn thú, trâu bò, chó mèo, dế, rắn, ếch …tung tăng bơi lội – thì có thể là bất động sản đó sẽ mất nhiều năm chờ đợi mới có thể bán được”, ông Nga nhận định.

3. Right time - Thời điểm tham gia thị trường, nếu không có kinh nghiệm, bạn dễ tham gia thị trường sai thời điểm. Câu chuyện mua bất động sản với giá 0 đồng cũng không thể hiệu quả nếu nếu mua sai thời điểm.

4. Good Price: Hãy mua bất động sản có giá thuê vượt qua 20% thu nhập của người dân quanh đó, hoặc người có khả năng sử dụng nó. Ví dụ, 1 người thu nhập 15 triệu, họ sẽ bỏ ra 20% là 3 triệu để thuê nhà, bạn chỉ nên mua bất động sản nào đó, mà cho thuê được ít nhất 3 triệu/tháng. 3 triệu này, lớn hơn số tiền bạn nhận được nếu gửi tiết kiếm khoản tiền đã đầu tư cho bất động sản đó. Vì đây là nền tảng cho sự tăng giá và cũng là bài toán an toàn cho đầu tư. Đừng đánh bạc với tiền của bạn.

5. Debt: Không bao giờ dùng đòn bẩy tài chính quá mức cho một bất động sản. Chỉ mua trong ngân sách bạn có thể và kiểm soát được rủi ro.

Theo ông Lê Xuân Nga, 5 nguyên tắc trên, vẫn tồn tại từ 1970 tới giờ. Vấn đề là, khi vào cuộc chơi, mọi nhà đầu tư thường không giữ được kỷ luật.

Một nguyên tắc cơ bản khác là pháp lý của bất động sản phải đầy đủ. Ông Nga cho rằng, nguyên tắc này luôn tồn tại từ những thập kỷ trước. Đáng nói là thời gian vừa qua, yếu tố này lại bị những nhà đầu tư “tham lam” lơ là, chủ quan.