Xác lập chủ quyền đối với mảnh đất được chuyển nhượng chưa hợp pháp

Năm 2007, tôi có mua lại 1 nền đất 145m2 của ông M, có bản vẽ địa chính xã và hợp đồng mua bán bản chính giữa ông M và chủ đất có sổ đỏ. Ông M đã chuyển toàn bộ hồ sơ cho tôi. Tuy nhiên, trong thời gian đó chủ đất đã tìm cách không làm thủ tục chuyển tách sổ, đem sổ đỏ đi cầm vào ngân hàng và bỏ trốn.

Vậy nếu tôi muốn làm sổ đỏ để xác lập chủ quyền cũng như thực hiện các nghĩa vụ thuế đối với nhà nước thì phải làm sao?

Xin cám ơn! ([email protected] )

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai về việc chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất đúng pháp luật phải thỏa mãn những điều kiện sau:

1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự;

2. Mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3. Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về QSD đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003;

5. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSD đất phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của Bộ Luật dân sự;

6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được chứng nhận của Văn phòng công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Theo đó giao dịch giữa ông M và chủ đất chưa đáp ứng được quy định nêu trên, do đó việc ông M chuyển nhượng mảnh đất cho bạn là hoàn toàn trái với các quy định của pháp luật. Nói cách khác, giao dịch giữa bạn và ông M bị coi là vô hiệu và pháp luật không công nhận QSD đất của bạn trong trường hợp này.

Khi giao dịch vô hiệu, nguyên tắc giải quyết hậu quả như sau: Toà án buộc bên mua trả lại đất cho bên bán và bên bán trả lại tiền cho bên mua. Bên có lỗi làm hợp đồng vô hiệu phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Chúng tôi cho rằng trong vụ việc này, bạn sẽ là người gánh chịu nhiều rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra vì quyền sở hữu của bạn đối với mảnh đất chưa được xác lập một cách hợp pháp. Thiết nghĩ lúc này bạn nên trình bày vụ việc của mình đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để yêu cầu các cơ quan này bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn.