Bà Đặng Thùy Trang ([email protected]) vừa mua 1 mảnh đất 85m2. Bà Trang hỏi thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất này và nếu bà Trang muốn xây chung cư mini rồi bán thì thủ tục cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thế nào?
Các vấn đề bà Đặng Thùy Trang hỏi, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội hướng dẫn như sau:
Thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2, Điều 11, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Theo Điều 23 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 21/10/2009, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có công chứng); Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);
Theo quy định tại Điều 21 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận không quá 15 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 20 ngày làm việc; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 5 ngày làm việc; trường hợp hồ sơ đăng ký biến động chưa có Giấy chứng nhận mà có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 35 ngày làm việc.
Trường hợp bà Trang cần đối chiếu các quy định trên để đăng ký việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 85m2 đất đã mua và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.
Quyền sử dụng đất của công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ
Theo quy định tại khoản 3, Điều 43, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.
Theo Điều 13 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 1/9/2010 quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, khi bán các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Nội dung của hợp đồng mua bán ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; diện tích sàn căn hộ; diện tích sử dụng đất của toà nhà, kể cả diện tích khuôn viên (nếu có) thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ; trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở (nếu có), đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ.
Khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó.
Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ, thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2, Điều 11, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Theo Điều 23 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 21/10/2009, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có công chứng); Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);
Theo quy định tại Điều 21 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận không quá 15 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 20 ngày làm việc; trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 5 ngày làm việc; trường hợp hồ sơ đăng ký biến động chưa có Giấy chứng nhận mà có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì thời gian thực hiện được tăng thêm không quá 35 ngày làm việc.
Trường hợp bà Trang cần đối chiếu các quy định trên để đăng ký việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 85m2 đất đã mua và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.
Quyền sử dụng đất của công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ
Theo quy định tại khoản 3, Điều 43, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.
Theo Điều 13 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 1/9/2010 quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, khi bán các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Nội dung của hợp đồng mua bán ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ; diện tích sàn căn hộ; diện tích sử dụng đất của toà nhà, kể cả diện tích khuôn viên (nếu có) thuộc quyền sử dụng chung của những người mua căn hộ; trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở (nếu có), đối với các khoản phí dịch vụ thì không được thu cao hơn mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ.
Khi bán từng căn hộ riêng biệt thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó.
Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ, thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ như theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội
VPLS Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội
VIP
Bán nhà Mặt tiền đường Thiên Hộ Dương Bình Thạnh ngang 8m dài 8,5m 1 trệt 2 lầu.
6 tỷ 250 triệu- 68m2
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0963141***
VIP
Bảng giá ECO RETREAT Vốn chỉ từ 1,5 tỷ trong 24 tháng
5 tỷ 800 triệu- 88m2
Bến Lức, Long An
Hôm nay
0938168***
VIP
BIUDUNG 7 TẦNG CÓ HẦM NGAY PHẠM VĂN BẠCH GÒ VẤP NGAN BỀ THẾ 8M NHỈNH 29 TỶ
29 tỷ - 160m2
Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0908073***
VIP
Bán BT 4PN, 5WC, 180m2 tại KĐT Trung Văn, 48,5 tỷ, Nam Từ Liêm, HN
48 tỷ 500 triệu- 180m2
Cầu Giấy, Hà Nội
Hôm nay
0907023***
VIP
Chính chủ cần bán gấp CC Đức Khải R7 gái 4,2 tỷ, 3 phòng ngủ, diện tích 94m²
4 tỷ 200 triệu- 94m2
Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0902899***
VIP
CHO THUÊ VĂN PHÒNG HXH –P.3, GÒ VẤP – SETUP SẴN, CHỈ CẦN DỌN VÀO LÀM VIỆC NGAY
25 triệu - 360m2
Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0909741***
VIP
BÁN 1.000M2 ĐẤT 2 MẶT TIỀN 190TR LH 0932882968, DÂN ĐÔNG GẦN TỈNH LỘ
190 triệu- 1000m2
Hớn Quản, Bình Phước
Hôm nay
0932882***
VIP
6.9 TỶ - SIÊU PHẨM Ở NGAY - NGUYỄN VĂN ĐẬU - NGAY CHỢ CÂY QUÉO - HOÀNG HOA THÁM
6 tỷ 900 triệu- 45m2
Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0364865***
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Bảng giá đất mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
