Rủi ro về pháp lí khi mua lại căn hộ xây dở

Bản thân tôi không phải là nhà kinh doanh hay đầu tư chuyên về lĩnh vực bất động sản nhưng mới đây có người quen biết nói bán lại một số căn hộ của một dự án nhà chung cư. Vì giá rẻ nên tôi muốn mạo hiểm mua lại.

Những căn hộ tại dự án này đang trong giai đoạn xây thô. Vì không đủ khả năng tài chính để chi trả và xây dựng tiếp cho đến khi căn hộ hoàn thiện nên họ bán. Gía cả nay đã giảm xuống đến 70% .

Hiện nay tôi rất muốn mua khoảng 5 căn hộ để đầu tư sau này bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, tôi đang băn khoăn là thủ tục mua lại căn hộ dạng này có gì phức tạp hơn so với các dự án thông thường không? Liệu tôi có thể gặp phải những rủi ro về mặt pháp lí nào hay không khi quyết định mua nhà tại dự án này?

tunguyenthanhvt@...

Về câu hỏi của Bạn, Công ty ANT Lawyers xin trả lời như sau:

Theo thông tin của bạn, các căn hộ của bạn dự định mua đang trong giai đoạn xây dựng, chưa hoàn thiện và chưa được bàn giao, căn cứ điểm b, khoản 6, Điều 18 thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định và hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở (“Thông tư 16”), nếu nhà ở chưa được bàn giao từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1, Điều 20 mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo quy định tại khoản 1, điều 20 Thông tư 16 giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như trong trường hợp của bạn thì thực hiện theo quy định sau đây:

1. Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận (theo mẫu). Khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư, nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước.

2. Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng nêu trên, bên chuyển nhượng hoặc bạn, tùy theo thỏa thuận, nộp bản sao các giấy tờ cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan thuế.
3. Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bạn sẽ nộp một bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này, trong thời hạn tối đa là năm ngày làm việc. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào.

4. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bạn; bạn sẽ tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

Khi căn hộ hoàn thành và được bàn giao, bạn sẽ là người đứng tên trên đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho bạn. Sau khi đã bàn giao căn hộ từ Chủ đầu tư, việc chuyển nhượng phải được thực hiện theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định).

Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước (hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập) cho cơ quan cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên việc mua lại những căn hộ chưa hoàn thiện như vậy có thể gặp rủi ro như: chủ đầu tư ko triển khai tiếp, kéo dài dự án, rắc rối chuyện xin giấy phép để hoàn thiện các căn hộ đó..