Quy định về mua bán, chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thiện

Tôi được biết có 1 dự án thuộc Quận 2 (TP.HCM) đã có phê duyệt 1/500, là 1 khu phức hợp gồm khu thương mại và căn hộ chung cư đang có nhu cầu chuyển nhượng.

Công ty tôi đang muốn mở rộng quy mô đầu tư, muốn mua lại dự án này. Tuy nhiên, tôi nghe nói là chúng ta đã có quy định không cho phép bán dự án khi chưa hoàn thiện nữa để tránh nạn đầu cơ và tránh dự án chết.

Xin giải thích rõ cho tôi về vấn đề này. Cám ơn!

nguyenviethung.bdsbm@...

Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Quyền sử dụng đất chuyển nhượng không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và còn trong thời hạn sử dụng đất;
3. Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; và
4. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có:

1. Ngành nghề kinh doanh phù hợp;
2. Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
3. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
4. Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
5. Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Ngoài ra, theo pháp luật kinh doanh bất động sản (Điều 6 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản) thì việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án chính là cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án.