Nhìn lại 2025: Những chính sách, quy định nổi bật tác động đến thị trường bất động sản

Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã đặc biệt quan tâm, chỉ đạo quyết liệt việc triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy các dự án đầu tư, gia tăng nguồn cung nhà ở và bất động sản ở các phân khúc, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Gỡ khó cho các dự án nhà ở thương mại

Nghị quyết 171/2024/QH15, thông qua cuối năm 2024, cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, miễn phù hợp quy hoạch. Cơ chế này đã tháo gỡ rào cản pháp lý cho rất nhiều dự án vốn đình trệ cả chục năm.

Cùng với Nghị quyết 171, Nghị định 75/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1/4/2025 đến hết 31/3/2030) quy định chi tiết về tiêu chí lựa chọn đất, quy trình pháp lý, quy hoạch và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, qua đó tạo hành lang pháp lý để tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất.

Một nội dung quan trọng khác là tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng. Việc thành lập Ban Chỉ đạo 751 và ban hành Nghị quyết 170 đã giúp nhiều dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài được khởi động lại, từng bước bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực xã hội.

Các tỉnh, thành phố là thành phố Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh đã bám sát Kết luận của Trung ương, Nghị quyết số 170/2024/QH15, các Nghị định của Chính phủ, Kế hoạch và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ban Chỉ đạo 751, hướng dẫn của các bộ, ngành Trung ương xây dựng kế hoạch, thành lập Tổ công tác và tổ chức triển khai thực hiện, đã đạt được những kết quả nhất định.

Các địa phương này đã tiến hành rà soát, xử lý 2.161 dự án, cơ sở nhà đất theo Đề án 153, Kết luận số 77-KL/TW, Nghị quyết sổ 170/2024/QH15. Trong đó 4 tỉnh, thành phố (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Nội,TP.HCM ) đã hoàn thành việc xử lý, giải quyết 1.759 dự án, cơ sở nhà đất (đạt 81,39%); với tổng giá trị vốn đầu tư khoảng 220.433 tỷ đồng; đưa 6.101,51ha đất vào khai thác, sử dụng.

Chính sách đặc thù trong phát triển nhà ở xã hội

Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong phát triển nhà ở xã hội.

Điểm mới nổi bật của Nghị định 261/2025/NĐ-CP là quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng NOXH.

Trước đó, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP chưa quy định cụ thể cách tính tiền thay thế 20% quỹ đất dự án để làm NOXH; việc xác định thường thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong tính toán và thu nộp.

Đây được xem là động thái được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập đang tồn tại, đồng thời đảm bảo tính minh bạch công bằng và đúng đối tượng trong quá trình triển khai chương trình NOXH.

Nghị định 261 cũng đã điều chỉnh điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách NOXH theo hướng tiệm cận hơn với thực tế chi phí sinh hoạt tại đô thị. Theo đó, người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân được mua NOXH nếu có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng. Trường hợp độc thân nhưng đang nuôi con dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Với người đã kết hôn, tổng thu nhập của 2 vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.

Nghị định 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH. Theo đó, Quỹ Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương được thành lập và quản lý bởi Bộ Xây dựng; và Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh lập và quản lý.

Mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển NOXH để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Nguồn hình thành Quỹ đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.

Các chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NOXH thông qua Quỹ nhà ở quốc gia, nhất là NOXH để cho thuê, là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng quốc tế, nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này như Singapore, Hàn Quốc và Đức.

>>Danh sách dự án nhà ở xã hội mới nhất hiện nay

Gói vay mua nhà dành riêng cho người trẻ

Chính phủ đã yêu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng đẩy mạnh chương trình cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành văn bản số 5312/NHNN-CSTT thông báo về lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại đối với dư nợ khoản vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/7/2025 đến 31/12/2025.

Cụ thể, mức lãi suất được xác định trong 5 năm đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân đầu tiên, lãi suất cho vay bằng mức thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân bằng VND của 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Lãi suất áp dụng từ 1/7/2025 đến 31/12/2025 là 5,9%/năm.

Sau thời gian ưu đãi 5 năm đầu, người vay tiếp tục được hưởng mức lãi suất thấp hơn 1% so với mức trung bình nói trên trong 10 năm tiếp theo. Hơn nữa, kể từ ngày 1/7/2025, Ngân hàng Nhà nước sẽ cập nhật lãi suất định kỳ 6 tháng/lần, áp dụng cho từng kỳ cụ thể.

Việc áp dụng mức lãi suất ưu đãi 5,9%/năm đối với người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội từ ngày 1/7 thể hiện cam kết mạnh mẽ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc đồng hành cùng người thu nhập thấp, người trẻ đô thị trong giấc mơ an cư, qua đó ổn định cuộc sống, phát triển sự nghiệp lâu dài.

Tuy nhiên, bước sang những tháng cuối năm, một số ngân hàng đã dừng triển khai các gói vay này, chẳng hạn như Agribank và BIDV. Tại Vietcombank, dù vẫn duy trì chương trình cho vay ưu đãi, lãi suất đã nhích lên khoảng 6,3%/năm, thay vì mức dưới 6%/năm như trước đó.

Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng đã được điều chỉnh so với hồi đầu năm, với mức tăng khoảng 0,5 - 1%/năm. Theo đó, mức lãi vay ưu đãi phổ biến hiện dao động 7 - 9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1 - 3 năm. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 11 – 14%/năm.

Thanh lọc, làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai

Trong năm 2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Bộ Công an triển khai chiến dịch 90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai, qua đó rà soát hơn 61,7 triệu thửa đất trên cả nước. Trong số này, 24,3 triệu thửa đã đạt tiêu chí “đúng – đủ – sạch – sống”, sẵn sàng kết nối và khai thác, hơn 18,7 triệu thửa được xác thực thông tin chủ sử dụng, phần còn lại đang tiếp tục hoàn thiện.

Đáng chú ý, 100% tỉnh, thành phố đã hoàn thành đồng bộ CSDL đất đai về CSDL quốc gia, với gần 98% tổng số thửa đất được tích hợp. Lần đầu tiên, dữ liệu đất đai trên phạm vi toàn quốc được tập trung, thống nhất, tạo điều kiện để vận hành theo thời gian thực.

Điểm đặc biệt của Chiến dịch là việc kết nối, xác thực thông tin người sử dụng đất với CSDL quốc gia về dân cư. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã phối hợp với Bộ Công an xây dựng quy định Mã định danh duy nhất của thửa đất. Việc tạo lập Mã định danh duy nhất của thửa đất sẽ khắc phục triệt để tình trạng trùng lặp thửa đất như trước đây; được liên kết trực tiếp với vị trí địa lý của thửa đất trên thực địa, là cơ sở để tích hợp với Nền tảng địa chỉ số quốc gia; đồng thời mỗi một địa danh, địa điểm sẽ được gán Mã định danh.

Trong quá trình triển khai làm giàu, làm sạch dữ liệu đất đai, số lượng thửa đất được xây dựng Mã định danh thửa đất là gần 70 triệu thửa (bao gồm tổng số thửa đất đã tạo lập CSDL, các thửa đất đã được lập Bản đồ địa chỉnh và các thửa thực hiện trích đo địa chính).

Khi dữ liệu được làm sạch và vận hành thông suốt, nhiều địa phương đã chủ động tái cấu trúc quy trình, cắt giảm mạnh thời gian và thành phần hồ sơ giấy.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục đầu tư

Có thể nói chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền gắn với cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư – xây dựng – bất động sản lại được triển khai một cách quyết liệt và đồng bộ như trong giai đoạn hiện nay. Hàng loạt thủ tục hành chính được cắt giảm hoặc đơn giản hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Các quy định mới tại Luật số 90/2025/QH15 (1 luật sửa đổi, bổ sung 9 luật), Luật Đầu tư 2025, Luật Xây dựng 2025, cùng với Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã thể hiện rõ định hướng này, thông qua việc bãi bỏ giấy phép xây dựng trong một số trường hợp, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút gọn quy trình xác định giá đất…

Những thay đổi này đã và đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong quá trình triển khai dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giảm đáng kể gánh nặng thủ tục hành chính.