"Ngó" quỹ đầu tư bất động sản của Mỹ để tìm hướng đi cho Việt Nam

Trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, REIT là giải pháp tối ưu trong việc huy động vốn.

Mỹ - mô hình REIT thành công nhất

Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào lĩnh vực bất động sản. Các nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông qua việc mua cổ phần của REIT. Tương tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổ phiếu trong một công ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận được lợi nhuận sinh ra từ việc sở hữu các bất động sản thương mại.

Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Một REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, một hiệp hội, một quỹ tín thác… nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm. Để được thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa). Khi trở thành REIT thì hàng năm Công ty phải gởi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợi nhuận của cổ đông. REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT không gởi tài liệu trên cho các cổ đông.

REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác quản lý hoặc tự quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được. REIT ở Mỹ không bị quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tư trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối của năm tài chính. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộc niêm yết và được phép lập REIT thành viên.

Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT.

Luật yêu cầu REIT phân phối cổ tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường. REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Sau 40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.

Mỹ có phải là viễn cảnh tương lai của Việt Nam?

Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bất động sản tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽ thêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khoán hóa. Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thị trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống.

Thế mạnh của REIT trong thị trường bất động sản chính là tính đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. So với cổ phiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Chứng chỉ REIT mang tính ổn định hơn. Đơn cử khi cổ phiếu các ngành dầu khí, ngân hàng, bảo hiểm… rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng cầm cố vừa qua tại Mỹ, thì chứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ REIT không bị giảm sút nhiều. Điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đặt vào một dự án nào đó.

Về mô hình REIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc quỹ. Đa số các quỹ này thuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động sản). Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt động. REIT nhận được lợi tức cho thuê bất động sản và các khoản thanh toán tiền thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bán tài sản. Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng việc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán.

Trong những điều kiện để REIT phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ các nhà đầu tư. Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ và các ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT. Các REIT hoạt đông dưới sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản. Ưu thế của các REIT là dồi dào về mặt tài chính và kinh nghiệm quản trị bất động sản chuyên nghiệp.

Công cụ tài chính dựa vào mô hình REIT đã thể hiện những ưu điểm nổi bật trên thế giới nhưng để áp dụng được mô hình REIT ở Việt Nam còn một số vấn đề cần lưu ý: Khoảng cách REIT giữa Việt Nam và thế giới hiện tại đang rất lớn, do đó không thể nhìn vào những thành tựu mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được mà Việt Nam tiến hành thử nghiệm mô hình này một cách ồ ạt và thiếu nghiên cứu.

Hiện tại Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REIT mang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REIT có thể phát triển tốt tại Việt Nam. Hình thành REIT mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu về bất động sản, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngại lớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam.

*Bài viết có sử dụng tài liệu của CNBC