Mua đất đang nợ thuế sử dụng đất

Tháng hai vừa qua tôi có đến một công ty môi giới BĐS X ở quận 9 để thực hiện một giao dịch về chuyển nhượng bất động sản. Ông A là chủ sở hửu của một lô đất có diện tích >1000m2, đã chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng vẫn còn “nợ thuế sử dụng đất và phí trước bạ”. ông A mới nhờ công ty X đứng ra để phân lô bán nền. Tôi là một trong nhiều khách hàng của công ty X có mua một lô đất 68m2 nằm trong thửa đất của ông A đứng tên. Do đất đang nợ tiền sử dụng đất nên không thể thực hiện sang nhượng nên hình thức giao dịch là tôi và ông A đã cùng nhau lên công chứng số 3 (ở Thủ Đức) để thực hiện “Hợp Đồng Đặt Cọc” hứa mua và hứa bán. Khi nào nhà nước ra quyết định về biểu thuế đất cho đất vượt hạn mức thì hai bên sẽ tiến hành giao dịch chuyển nhượng tại cơ quan chức năng. Vậy cho tôi hỏi hình thức này có được pháp luật chấp nhận không? Và có an toàn cho khách hàng như tôi không?

2. Biểu thuế cho đất vượt hạn mức.

Hiện tại thì Tp HCM đã có quyết định về biểu thuế mới cho đất vượt hạn mực chưa, tôi nghe phong phanh trên báo trí là UBND Tp HCM kiện nghị lấy hệ số K=2 để áp dụng, thông tin này có tin cậy không? Mong nhận được sự hồi âm của Tòa soạn Xin chân thành cảm ơn.

huy.vu@...

Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

1. Về việc ký hợp đồng đặt cọc hứa mua và hứa bán

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, trong trường hợp này, việc ông/bà ký hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán để làm cơ sở ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này là phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên, ông/bà lưu ý, vì thửa đất ông/bà nhận chuyển nhượng chỉ có 68 m² nên theo quy định tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp. Hồ Chí Minh quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thì thửa đất ông/bà mua không đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Quyết định 19 nêu trên thì tại quận 9 diện tích đất được tách tối thiểu phải có diện tích 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m (trừ trường hợp có nhà hiện hữu). Bên cạnh đó, ông/bà cũng lưu ý, người chủ đất sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông/bà nếu chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho nhà nước.

2. Tiền sử dụng đất vượt hạn mức

- Theo Quyết định số 64/2011/QĐ-UBND ngày 15/10/2011 của UBND Tp. Hồ Chí Minh về ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải là đất ở sang đất ở, thì đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mới phải nộp tiền sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

- Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (công nhận quyền sử dụng đất) đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50% quy định hạn mức giao đất ở mới trên địa bàn quận - huyện thì hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố là hai (02) lần giá đất ở do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố hàng năm.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức giao đất ở mới thì Ủy ban nhân dân quận - huyện thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Sau khi có chứng thư thẩm định giá, Ủy ban nhân dân quận - huyện tổ chức nghiệm thu chứng thư và có văn bản báo cáo Sở Tài chính thẩm định lại trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định.