Làm sao để định giá bất động sản không bị thả nổi?

Trong bối cảnh giá bất động sản biến động, thẩm định giá sẽ là phương tiện xác định giá trị thực, định hướng thị trường bất động sản trong tương lai. Ảnh Bloomberg.

Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore...định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước.

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay.

Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.

Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.

Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.

Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.

Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.

Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn. Để hiểu rõ vấn đề này ta có thể xem xét mô hình định giá của Singapore.

Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản. Tiền thân của Viện là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh. Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội viên danh dự.

Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các khóa đào tạo thẩm định viên về giá. Công ty định giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các dịch vụ định giá là công ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ.

Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá (7000 người dân có 01 người có thẻ định giá), số vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ trên một năm.

Ở Singapore, định giá là một nghề. Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh. Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính, Cục Thuế…

Các nhà định giá hoạt động theo Luật Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906. Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính). Giấy phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết.

Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì không được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ được phép định giá nhưng không được phép thu phí dịch vụ định giá của mình. Ngoài ra, tất cả các hội viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội.