Đăng Tin Miễn Phí
Hiện tôi đang xem xét để mua nhà đất ở quận Tân Phú, TP.HCM, nhưng giấy tờ nhà có vấn đề. Hiện giấy tờ nhà do 2 vợ chồng chủ nhà đứng tên. Ông chủ nhà đang đi lao động ở Hàn Quốc theo diện chui nên không làm giấy ủy quyền cho vợ ở nhà làm giấy tờ sang tên được.
Tôi có gọi nói chuyện với ông chủ nhà, ông cũng đồng ý bán và hứa khoảng cuối năm 2011 sẽ về Việt Nam, lúc đó 2 bên sẽ sang tên giấy tờ nhà. Cả 2 người thống nhất với tôi phương án sẽ làm giấy tờ mua bán tay có các điều khoản ràng buộc rồi ra phường hay cơ quan công chứng.
Nhưng tôi không biết việc này có được pháp luật bảo vệ không? Nếu sau này ông chủ nhà về gây khó dễ hay không muốn bán thì tôi có thể kiện hay đòi tiền theo thỏa thuận đã cam kết được không?
- Trả lời
Theo điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất; vợ chồng có quyền ngang nhau, cùng bàn bạc, thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Khi thực hiện giao dịch đối với bất động sản (nhà đất) là tài sản chung của vợ chồng, điều 146 Luật đất đai năm 2003 và điều 96 Luật nhà ở năm 2005 đều quy định cả hai vợ chồng phải thống nhất ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng, hoặc một bên vợ hoặc chồng phải có văn bản ủy quyền cho bên còn lại thực hiện việc định đoạt tài sản chung.
Trong trường hợp của bạn, giấy tờ nhà đất do cả hai vợ chồng người bán đứng tên, nhưng người chồng không có mặt tại Việt Nam. Giấy tờ mua bán dù có ràng buộc điều khoản như thế nào thì cũng chỉ có chữ ký của một mình người vợ nên không đủ cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của người chồng. Việc mua bán trong trường hợp này chứa đựng nhiều rủi ro khi sau này người chồng thay đổi ý định và thiếu thiện chí hợp tác thực hiện hợp đồng.
Hơn nữa, theo đúng quy định pháp luật, cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ không chứng nhận hợp đồng mua bán này do chưa đáp ứng được điều kiện về mặt chủ thể có quyền sở hữu/sử dụng.
Nếu muốn thiết lập quan hệ mua bán mà người chồng không thể về Việt Nam, bạn nên yêu cầu người chồng làm giấy ủy quyền cho vợ (có sự xác nhận hợp thức hóa lãnh sự của sứ quán Việt Nam tại Hàn Quốc) gửi về Việt Nam. Với giấy ủy quyền này, người vợ có thể đại diện cả hai vợ chồng một cách hợp pháp thực hiện giao dịch với bạn.
Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng dân sự thì theo điều 427 Bộ luật dân sự năm 2005, bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết. Thời hiệu khởi kiện là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của bạn bị xâm phạm.
Nhưng tôi không biết việc này có được pháp luật bảo vệ không? Nếu sau này ông chủ nhà về gây khó dễ hay không muốn bán thì tôi có thể kiện hay đòi tiền theo thỏa thuận đã cam kết được không?
(L.D.Tâm, jackysg271@...)
- Trả lời
Theo điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất; vợ chồng có quyền ngang nhau, cùng bàn bạc, thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Khi thực hiện giao dịch đối với bất động sản (nhà đất) là tài sản chung của vợ chồng, điều 146 Luật đất đai năm 2003 và điều 96 Luật nhà ở năm 2005 đều quy định cả hai vợ chồng phải thống nhất ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng, hoặc một bên vợ hoặc chồng phải có văn bản ủy quyền cho bên còn lại thực hiện việc định đoạt tài sản chung.
Trong trường hợp của bạn, giấy tờ nhà đất do cả hai vợ chồng người bán đứng tên, nhưng người chồng không có mặt tại Việt Nam. Giấy tờ mua bán dù có ràng buộc điều khoản như thế nào thì cũng chỉ có chữ ký của một mình người vợ nên không đủ cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của người chồng. Việc mua bán trong trường hợp này chứa đựng nhiều rủi ro khi sau này người chồng thay đổi ý định và thiếu thiện chí hợp tác thực hiện hợp đồng.
Hơn nữa, theo đúng quy định pháp luật, cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ không chứng nhận hợp đồng mua bán này do chưa đáp ứng được điều kiện về mặt chủ thể có quyền sở hữu/sử dụng.
Nếu muốn thiết lập quan hệ mua bán mà người chồng không thể về Việt Nam, bạn nên yêu cầu người chồng làm giấy ủy quyền cho vợ (có sự xác nhận hợp thức hóa lãnh sự của sứ quán Việt Nam tại Hàn Quốc) gửi về Việt Nam. Với giấy ủy quyền này, người vợ có thể đại diện cả hai vợ chồng một cách hợp pháp thực hiện giao dịch với bạn.
Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng dân sự thì theo điều 427 Bộ luật dân sự năm 2005, bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết. Thời hiệu khởi kiện là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của bạn bị xâm phạm.
Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
(Đại học Luật TP.HCM)
(Đại học Luật TP.HCM)
Cafeland.vn - Theo Địa Ốc TTO
Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video Tư Vấn Hỏi Đáp mới nhất!
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tính chi phí vay vốn
Tham khảo lãi suất tiết kiệm
Tỷ giá ngoại tệ
Xu hướng phong thủy
