Hợp đồng mua bán nhà không có sổ đỏ

Câu hỏi:

Tôi mua một mảnh đất mà không có sổ đỏ, chỉ có quyết định phân đất của Công ty và biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất của người chủ đầu tiên. Chủ bán đất bây giờ không phải là chính chủ trên quyết định phân đất.

Vậy tôi có làm hợp đồng với công chứng nhà nước được không? đất được áp giá để tính thuế là loại gì?

Và trong tương lai nếu làm sổ đỏ thì cần phải có những thủ tục gì? tiền thuế là bao nhiêu?

Xin chân thành cảm ơn! ([email protected])

Luật sư Ngô Thị Phúc - Trung tâm tư vấn pháp luật, Hội Luật gia TP.HCM trả lời:

Như bạn trình bày:

- Bạn mua một mảnh đất không có sổ đỏ, chỉ có quyết định phân đất của Công ty và Biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất của người chủ đầu tiên.

- Chủ bán đất bây giờ không phải là chính chủ trên quyết định phân đất.

* Như vậy bạn không thể trực tiếp k‎ý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất nêu trên với công chứng nhà nước được. Vì phải chính người có Quyết định phân đất của công ty và có Biên bản thu tiền hóa giá mảnh đất (người chủ đầu tiên)

* Mảnh đất trên được áp giá để tính thuế là loại thuế: Thuế sử dụng đất.

* Trong tương lai nếu làm sổ đỏ thì bạn cần phải có những thủ tục sau đây:

Căn cứ vào pháp luật Việt Nam hiện hành, điều chỉnh về vấn đề QSH nhà ở và QSD đất ở, chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất hoặc nhà ở gắn iền QSD đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển QSD đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển QSD đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

2. Theo đó, căn cứ các quy định của Luật Đất đai và Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật; bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào những quy định nêu trên, bạn nên trực tiếp liên hệ với văn phòng đăng ký QSD đất hoặc cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp huyện nơi mảnh đất tọa lạc để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất.

* Do Bạn không cung cấp thông tin chính xác, đia chỉ và vị trí miếng đất nên tôi không thể tính cụ thể số tiền Bạn phải nộp thuế là bao nhiêu. Tuy nhiên, tôi có thể cung cấp thông tin Bạn phải nộp các lọai thuế sau đây:

1- Tiền sử dụng đất.

2- Lệ phí trước bạ.

Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, các nghĩa vụ tài chính bạn phải nộp trong trường hợp này sẽ gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Theo đó, bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai).

Tiền sử dụng đất được tính theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Quyết định số 102/2009/QĐ - UBND ngày 24/12/2009 của UBND TP HCM về ban hành Quy định về giá các lọai đất trên địa bàn TP HCM.

Ngoài ra, đối với các trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa nộp hoặc nộp chưa đủ lệ phí trước bạ thì phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 80/2008/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%.