Hợp đồng giả cách không ‘qua mặt’ được tòa

Mới đây, TAND TP Đà Nẵng xử sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Hùng Cường và bà Nguyễn Thị Ngọc Nga (quận 10, TP.HCM). Theo đó, tòa tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở giữa bà Nga và bị đơn là bà H.

Nguyên đơn: Chỉ là hợp đồng giả cách

Theo đơn kiện của ông Cường và bà Nga, do khó khăn về tài chính nên cả hai có vay tiền của bà H. (quận 2, TP.HCM). Sau đó, bà H. đòi nợ nhưng bà Nga chưa có tiền trả nên nhiều lần gọi điện thoại đe dọa, đòi thuê giang hồ “xử”.

Biết vợ chồng ông Cường có một căn nhà ở quận Hải Châu (Đà Nẵng) nên bà H. yêu cầu ông Cường ủy quyền cho bà Nga vay tiền trả nợ. Ông Cường không đồng ý vì ngôi nhà này đang cho thuê với thời hạn 20 năm và hiện phía thuê nhà đã thế chấp ngôi nhà trên để vay 7 tỉ đồng tại Ngân hàng A.

Theo đơn kiện, do bị bà H. đe dọa nên ông Cường phải chấp nhận. Hai bên thỏa thuận bà H. sẽ lo trả 7 tỉ đồng cho Ngân hàng A để lấy giấy tờ nhà đất của căn nhà nói trên ra, sau đó mang giấy tờ thế chấp tại Ngân hàng B để vay số tiền lớn hơn (7 tỉ đồng + số tiền bà Nga nợ bà H.). Lấy lý do giấy tờ nhà phải đứng tên bà H. thì Ngân hàng B mới cho vay nên hai bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn nhà nói trên với hình thức tượng trưng, giá trị ghi trên đó là 7 tỉ đồng. Sau khi bà Nga trả hết nợ sẽ hủy hợp đồng này và tài sản trên vẫn là của vợ chồng ông Cường. Nghe theo, vợ chồng ông Cường giao toàn bộ giấy tờ để bà H. lo liệu.

Vẫn theo lời trình bày nguyên đơn, khi có giấy tờ nhà và hợp đồng mua bán, bà H. đã làm thủ tục sang tên mình trên giấy tờ nhà nhưng không thực hiện vay số tiền như đã hứa mà chỉ vay đúng 7 tỉ đồng để trả cho Ngân hàng A. Tiếp đó, tháng 10-2014, bà H. tiếp tục bán căn nhà này cho bên thứ ba (ngụ Đà Nẵng) với giá 16 tỉ đồng.

Vợ chồng ông Cường khởi kiện vì cho rằng giao dịch với bà H. chỉ là hợp đồng giả cách nhằm giải quyết khoản nợ giữa hai bên chứ thực tế không hề có chuyện mua bán.

Căn nhà được bán cho bên thứ ba. Ảnh: TT

Bị đơn: Không uy hiếp, đe dọa

Tại phiên tòa, phía bị đơn cho rằng hợp đồng mua bán với bà Nga là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định của pháp luật về điều kiện và hình thức chuyển nhượng, không hề có việc uy hiếp, đe dọa, cưỡng ép nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất.

Theo phía bị đơn, ngọn nguồn của giao dịch xuất phát từ việc bà Nga nói với bà H. nhã ý muốn bán căn nhà và đất nêu trên để lấy tiền trả nợ ngân hàng và lấy vốn làm ăn. Do mối quan hệ trước, bà H. muốn giúp bà Nga nên mới bàn với chồng đồng ý mua giúp vợ chồng bà Nga. Sau đó, hai bên đã thương lượng giá cả, sau khi chuẩn bị đủ tiền bà H. đã liên hệ với bà Nga để hai bên làm thủ tục chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng sau đó đã được thực hiện đúng quy định của pháp luật, bà Nga đã ký nhận đủ tiền chuyển nhượng.

Do điều kiện ở xa, khó khăn trong việc quản lý và cần vốn làm ăn nên bị đơn đã chuyển nhượng cho người khác và chuyển nhượng lần này thực hiện đúng quy định của pháp luật, có chứng thực của phòng công chứng. Từ đó, phía bị đơn yêu cầu tòa bác đơn kiện của nguyên đơn.

Tòa: Hợp đồng giả cách nên vô hiệu

Xử sơ thẩm, TAND TP Đà Nẵng cho rằng bà H. đã xác nhận việc cho bà Nga vay tiền, sau đó có đến nhà bà Nga để nói chuyện và giữa hai bên có dẫn đến lớn tiếng. Như vậy, việc lập thủ tục ủy quyền cũng như chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng ông Cường trong tình trạng bị áp lực bởi chủ nợ là có.

Về trình tự thủ tục chuyển nhượng nhà đất, tòa cho rằng nếu ngay tình thì trong giao dịch không thể bỏ qua các giai đoạn thỏa thuận giữa các bên như xem nhà, thỏa thuận về giá cả, đặt cọc. Nhưng ở đây việc thực hiện hợp đồng diễn ra rất đơn giản. Cụ thể, ngày 17-2-2014, tại Ngân hàng A, bà H. giao cho bà Nga 7 tỉ đồng để giải chấp khoản nợ. Sau đó, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đúng với số tiền 7 tỉ đồng. Tiếp đó, bà H. cũng thế chấp vay tại Ngân hàng B để thu hồi lại đúng số tiền 7 tỉ đồng đã giao cho bà Nga giải chấp.

Tòa nhận thấy theo hợp đồng thỏa thuận, giá ngôi nhà là 7 tỉ đồng. Nhưng theo định giá của cơ quan chuyên môn thì nhà và đất tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có giá lên đến 28 tỉ đồng. Như vậy giá trị thật và giá trị hợp đồng có sự chênh lệch quá lớn. Hơn nữa, chỉ tám tháng sau, bà H. lại bán ngôi nhà với giá cao hơn gấp đôi (16 tỉ đồng) là điều không thể xảy ra trong thực tế.

Từ những phân tích trên, tòa cho rằng hợp đồng giữa bà Nga và bà H. chỉ là hợp đồng giả cách nhằm đảm bảo cho việc thanh toán các khoản nợ giữa hai bên, không dựa trên cơ sở tự nguyện của chủ sở hữu tài sản. Vì vậy, tòa tuyên hủy hợp đồng giữa bà Nga và bà H. Do hợp đồng này vô hiệu dẫn đến hợp đồng kế tiếp giữa bà H. với người thứ ba cũng là vô hiệu. Tòa buộc vợ chồng ông Cường trả bà H. 7 tỉ đồng, bà H. trả lại cho người mua thứ ba 16 tỉ đồng.