Doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm vẫn phải nộp thuế?

Trao đổi về quy định mới này của Bộ Tài chính, luật sư Đàm Bảo Hoàng, Trưởng văn phòng luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết theo điểm c khoản 1 Điều 9 của Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 do Bộ Tài Chính ban hành về việc “Hướng dẫn thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh” (chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2021 và thay thế Thông tư 92/TT-BTC):

“c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản”.

Hướng dẫn mới này được hiểu là cá nhân có phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản mà bình quân tháng cho thuê từ 8,33 triệu đồng trở lên thì thuộc diện phải nộp thuế kể cả trường hợp không phát sinh đủ 12 tháng trong năm dương lịch.

Ví dụ trong thông tư Bộ Tài chính đưa ra: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023.

Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

Do đó, ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Cách tính này khác so với quy định cũ trước đây của Bộ Tài Chính. Theo quy định Thông tư hiện hành (TT 92/TT-BTC), cơ quan chức năng tính tổng doanh thu theo năm dương lịch để kê khai thuế. Nhưng TT 40/TT-BTC lại tính năm theo số tháng thực tế phát sinh thu nhập, đủ 12 tháng được xem là 1 năm.

Với quy định thông tư hiện hành, hợp đồng cho thuê 12 tháng, mỗi tháng 10 triệu đồng, nhưng 6 tháng năm trước, 6 tháng năm sau, được tính là mỗi năm người cho thuê nhà chỉ thu 60 triệu đồng, nên không phải nộp thuế (dưới 100 triệu đồng/năm).

Mức thuế bằng 10% doanh thu (gồm 5% thuế GTGT, 5% thuế TNCN). Việc xác định doanh thu tính thuế mới (TT 40/TT-BTC) sẽ theo doanh thu thực tế phát sinh trong 12 tháng liên tục, không căn cứ theo năm dương lịch.

Do thời gian cho thuê nhà kéo dài giữa 2 năm, còn thu thuế tính theo năm dương lịch, nên người cho thuê nhà kê khai nộp thuế làm 2 đợt. Vì vậy, dù theo năm dương lịch chỉ thu 60 triệu đồng (dưới 100 triệu đồng) nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế, số còn lại kê khai và nộp vào năm tiếp theo.

Theo chia sẻ của luật sư Hoàng, đây là hướng dẫn mới nhằm làm rõ cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, đảm bảo công bằng, xử lý các vấn đề vướng mắc do chưa có hướng dẫn rõ trong thời gian trước đây.

Mặt khác cũng cần công bằng về thuế giữa người cho thuê nhà có hợp đồng trọn trong năm dương lịch và người có hợp đồng 12 tháng nhưng kéo dài giữa 2 năm. Ngoài ra, điều này cũng đảm bảo công bằng với các đối tượng kinh doanh khác, khi đang tính doanh thu theo tháng, hộ kinh doanh theo thời vụ.

“Thuế TNCN đã điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh với cá nhân người nộp thuế, người phụ thuộc lên khoảng 30%. Cho nên cũng cần tăng mức thu nhập từ cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng không phải nộp thuế lên mức khoảng 140 triệu đồng/năm. Đồng thời thuế cho thuê tài sản nên giảm từ 10% xuống 5% thì sẽ hợp lý hơn”, luật sư Hoàng khuyến nghị.

Ngoài ra cũng nên điều chỉnh chính sách thuế TNCN theo hướng tiền thuê nhà được tính khấu trừ khi đóng thuế TNCN của người thuê hoặc hộ kinh doanh được khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng các loại thuế, luật sư Hoàng nói thêm.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế GTGT, thuế TNCN, tạo điều kiện để khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê.

HoREA cho rằng, đánh thuế với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm là chưa hợp lý, vì chưa xem xét giảm trừ gia cảnh của người có nhà cho thuê.

Hiện nay, Nhà nước cho phép áp dụng mức giảm trừ gia cảnh 11 triệu đồng/tháng đối với cá nhân người nộp thuế; 4,4 triệu đồng/tháng đối với mỗi người phụ thuộc. Nhưng khi tính thuế TNCN (5% trên doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm) thì chưa có cơ chế áp dụng mức giảm trừ gia cảnh nên người cho thuê nhà bị thua thiệt.

Hiệp hội cũng đề nghị Thủ tướng, Bộ Tài chính xem xét áp dụng mức giảm trừ gia cảnh khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với người cho thuê nhà. Đồng thời, thay đổi cách tính thuế GTGT đối với phần doanh thu vượt trên 100 triệu đồng sẽ hợp lý hơn.