Khi nghiên cứu thông tin trên các trang rao vặt và các trang bất động sản, bạn phát hiện ra có vô số căn hộ trong cùng dự án của bạn đang rao cho thuê, đa số là cho thuê thô và tất nhiên là với mức giá thuê không như bạn kỳ vọng chút nào. Chưa kể đến là bạn biết xung quanh căn chung cư của bạn có vô số căn hộ tại các dự án khác cũng đang cạnh tranh với bạn trên thị trường cho thuê.
Nếu giữ nguyên hiện trạng, có lẽ bạn phải hạ giá xuống thì mới có thể hấp dẫn được khách thuê. Chúng tôi sẽ cùng bạn xem xét giá thuê hiện tại của một số dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Thời điểm quý 3/2017.
| Dự án | Diện tích | Số phòng ngủ | Giá mua (tham khảo) | Giá cho thuê thô TB | Tỷ suất trên vốn đầu tư/năm |
| Park Hill | 53 | 1 | 2.014.000.000 | 7.000.000 | 4,2% |
| 75 | 2 | 2.650.000.000 | 8.000.000 | 3,6% | |
| 95 | 3 | 3.230.000.000 | 11.000.000 | 4,1% | |
| FLC Complex - 36 Phạm Hùng | 56 | 2 | 1.512.000.000 | 7.000.000 | 4,8% |
| 70 | 2 | 1.750.000.000 | 8.000.000 | 4,8% | |
| 96 | 3 | 2.256.000.000 | 10.000.000 | 5,3% | |
| Goldmark City | 74 | 2 | 1.924.000.000 | 7.000.000 | 4,4% |
| 84 | 2 | 2.200.000.000 | 8.000.000 | 4,4% | |
| 93 | 3 | 2.325.000.000 | 10.000.000 | 5,2% | |
| Tràng An Complex | 74 | 2 | 2.812.000.000 | 9.000.000 | 3,8% |
| 92 | 2 | 3.220.000.000 | 11.000.000 | 4,1% | |
| 104 | 2 | 3.536.000.000 | 12.000.000 | 4,1% | |
| Imperia Garden | 66 | 2 | 2.200.000.000 | 8.000.000 | 4,4% |
| 78 | 2 | 2.450.000.000 | 9.000.000 | 4,4% | |
| 97 | 3 | 3.104.000.000 | 11.000.000 | 4,3% | |
| Eco Green | 67 | 2 | 1.900.000.000 | 7.000.000 | 4,4% |
| 75 | 2 | 1.960.000.000 | 8.000.000 | 4,9% | |
| 106 | 3 | 2.544.000.000 | 10.000.000 | 4,7% |
Như vậy, xét trung bình, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 70-90m2 có giá trong khoảng 1,8 tỷ - 3 tỷ đồng, bạn có thể cho thuê thô căn hộ này với giá từ 7 – 10 triệu đồng/tháng. Nếu tính tổng giá trị cho thuê hàng năm (với giả định bạn cho thuê được 12 tháng/năm) bạn thấy tỷ suất lợi nhuận trong khoảng 4 – 5%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm năm hiện hành.
Sau khi tham khảo suất đầu tư nội thất từ một số công ty tư vấn thiết kế và thi công nội thất, bạn dự kiến sẽ đầu tư để cho khách cao cấp/khách nước ngoài thuê. Mức độ đầu tư cần đảm bảo đầy đủ công năng nội thất và tính thẩm mỹ cho căn nhà, để có thể hấp dẫn được người mua. Giả định với suất đầu tư khoảng 2,5 triệu/m2, thời gian khấu hao theo quy định kế toán là 7 năm, ta có kết quả ở bảng tính sau:
| Dự án | Diện tích | Số phòng | Giá trị đầu tư nội thất (2,5tr/m2) | Tỷ suất LN cho thuê có nội thất | Tỷ suất LN năm tính trên giá trị đầu tư nội thất (đã trừ đi khấu hao) |
| Park Hill | 75 | 2 | 187.500.000 | 6,1% | 37% |
| FLC Complex | 70 | 2 | 175.000.000 | 7,8% | 34% |
| Goldmark City | 74 | 2 | 185.000.000 | 7,1% | 31% |
| Tràng An | 74 | 2 | 185.000.000 | 5,8% | 31% |
| Imperia Garden | 78 | 2 | 195.000.000 | 6,8% | 23% |
| Eco Green | 75 | 2 | 187.500.000 | 7,4% | 28% |
| Trung bình | 185.833.333 | 6,8% | 30,5% |
Như vậy, trung bình một căn hộ chung cư cao cấp 2 phòng ngủ, nếu được đầu tư nội thất, thì tỷ suất sinh lời hằng năm của khoản đầu tư này sau khi đã giảm trừ chi phí khấu hao là 30,5%.
Như vậy, xét về mặt tài chính thì đây thật sự là một khoản đầu tư khá hấp dẫn. Tuy nhiên, hẳn bạn cũng muốn cân nhắc tới rủi ro khi đưa ra quyết định đầu tư này. Có thể kể đến các rủi ro sau:
- Rủi ro thị trường: đó là khi mức đầu tư của bạn khá cao, khiến giá cho thuê cao lên vượt quá khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu. Thông thường, trường hợp này chủ yếu xảy ra khi căn hộ của bạn là căn hộ hạng trung bình và khả năng tài chính của đối tượng cho thuê không cao.
- Rủi ro bị hư hại đồ đạc do khách thuê gây ra hoặc do các yếu tố khách quan khác. Để tránh rủi ro này, bạn sẽ phải thường kỳ đến kiểm tra lại các đồ dùng, thiết bị, đặc biệt là thiết bị điện, đồng thời phải làm rõ trách nhiệm sửa chữa phục hồi các thiết bị trong hợp đồng với người đi thuê.
Việc đầu tư nội thất cho căn hộ cho thuê là một quyết định đem tới rất nhiều lợi ích tuy nhiên cũng ẩn chứa những rủi ro. Điều quan trọng khi đưa ra quyết định và bạn phải cân nhắc thật kỹ giữa lợi ích và rủi ro. Hiểu được rủi ro sẽ giúp bạn tìm được phương án tối ưu để hạn chế và khắc phục.
Nếu bạn vẫn còn băn khăn về việc làm thế nào để xác định được đối tượng khách hàng thuê? Lên kế hoạch tài chính và phương án trang bị nội thất làm sao để tối ưu lợi ích và hạn chế rủi ro? Bạn có thể tham khảo them ở những công ty chuyên về thiết kế và thi công nội thất căn hộ cho thuê như PGdecor,…
Liên hệ 
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Bảng giá đất mới nhất!
.jpg)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
