Có được chọn mức chịu thuế nhà đất?

Nguyễn Nam Sơn (sonadsll@... )

- Trả lời:

1. Xác định giá vốn mà người bán đã chi trả trước đây cho mảnh đất được chuyển nhượng hiện nay:

Theo quy định tại Điều 18 và Điều 23 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008, tùy theo nguồn gốc đất, để xác định giá vốn mà người bán đã bỏ ra, bạn có thể dựa vào một trong những căn cứ sau:

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được nhận thừa kế, nhận tặng cho thì căn cứ theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nhận thừa kế, nhận tặng, cho.

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Như vậy, về nguyên tắc nếu không có thỏa thuận, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp của bạn, nếu đã dự tính nộp khoản thuế này thay cho người bán, thì cần yêu cầu người bán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nguồn gốc đất và giá vốn mà người bán đã chi trả để có được diện tích đất này.

Cụ thể, một trong các loại giấy tờ, chứng từ nêu trên tùy từng trường hợp (nếu là mua bán thì cần có hợp đồng và chứng từ thanh toán, giao nhận tiền). Như thế, bạn mới có cơ sở để đối chiếu, cân nhắc và quyết định.

2. Việc áp dụng thuế suất 25% hay 2%:

Căn cứ vào quy định tại Điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 và Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, thì việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Quy định này cho thấy mức thuế suất là 25% hay 2% được xác định tùy theo trường hợp. Người nộp thuế không được lựa chọn. Trong trường hợp bạn nêu, nếu giá mua trước đây và giá bán hiện tại đã được xác định thì bạn không thể chọn và cơ quan thuế cũng sẽ không chấp nhận mức thuế suất áp dụng là 2%.

3. Cần lưu ý:

- Nếu diện tích đất bạn định nhận chuyển nhượng là đất ở và đây là diện tích đất ở duy nhất của người bán thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, đây là trường hợp thuộc diện miễn thuế;

- Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai thuế chính xác, trung thực theo Điều 7 Luật Quản lý thuế. Nếu người bán có được diện tích đất này từ quan hệ nhận chuyển nhượng hợp pháp với hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực và đã được cấp giấy chủ quyền đất, thì thông tin về quan hệ chuyển nhượng này đã được quản lý bởi cơ quan thuế. Nghĩa là giá vốn trong trường hợp này dễ dàng được xác minh và người nộp thuế không thể kê khai khác;

- Việc truy thu thuế cho từng lần chuyển nhượng theo Điều 8 thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11-1-2010. Cụ thể:

+ Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.

+ Từ ngày 1-1-2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.

Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
( Đại học Luật TP.HCM)