CafeLand - Kinh nghiệm ở một số nước cho thấy cho người nước ngoài mua nhà, kinh doanh bất động sản nhưng không có cơ chế kiểm soát năng lực của nhà đầu tư và kiểm soát dòng tiền sẽ dẫn tới các “cơn sốt nóng” hoặc “tình trạng đóng băng” trên thị trường bất động sản.

Số lượng tiền khổng lồ từ nước ngoài đổ vào đầu tư bất động sản sẽ giống như dầu đổ vào lửa khiến thị trường vào rối loạn, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nền kinh tế nếu không biết cách kiểm soát.

Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cùng một lượng vốn đầu tư nước ngoài lớn chảy vào trong nước. Chỉ trong vòng 3 năm, đến năm 1995, Thái Lan đã tăng được gấp đôi lượng vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rót vào lĩnh vực bất động sản khi đó đang là một lĩnh vực đầu tư rất có lời do giá tăng vọt. Vốn đầu tư được đưa vào dưới 2 hình thức: vay nợ qua ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán. Với sự trung gian của hệ thống các ngân hàng thương mại, chủ đầu tư vay vốn ngắn hạn (chủ yếu là 6 tháng) từ nước ngoài để tài trợ cho các dự án có thời gian từ 18 tháng đến 2 năm. Mặt khác, thông qua thị trường chứng khoán, vốn được đưa vào các dự án thông qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Vậy, có gì sai lầm khi một lượng vốn đầu tư nước ngoài tập trung vào lĩnh vực này? Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, hàng hóa trong lĩnh vực bất động sản chỉ được trao đổi và đáp ứng nhu cầu trong nước mà không thể xuất khẩu cũng như mang lại các nguồn thu nhập về ngoại tệ để cân bằng cán cân thanh toán.

Thêm vào đó, tình hình đầu tư vào bất động sản tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với các nước trong khu vực.

Cái gì đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng USD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Quốc, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường bất động sản một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung - cầu.

Theo thống kê, đến năm 1997, tỷ lệ không sử dụng bất động sản ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá bất động sản rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Không giải quyết được đầu ra cho bất động sản, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng không có khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Các ngân hàng theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.

Mặt khác, như đã nói ở trên, bất động sản không đóng góp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhìn nhận nền kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng, cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan thông qua việc bán chứng khoán hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khó khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khó có thể tìm được nguồn vốn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vòng xoáy mà chìm sâu vào cơn lốc khủng hoảng.

Còn tại Trung Quốc, chính phủ nước này cũng cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở trong nước từ rất sớm. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở. Đối với các nhà doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản đã trở thành một mảng lôi cuốn họ. Trong năm 1991-1995 đầu tư nước ngoài vào bất động sản chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tương ứng với vốn đầu tư nước ngoài thực tế vào Trung Quốc.

Được thúc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đặc biệt đến bất động sản là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao còn thúc đẩy các nhà đầu tư trong nước bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các công trình giải trí. Tại một số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư bất động sản hơn 100% vào các năm đầu thập niên 90.

Tuy nhiên, chỉ một vài năm sau đó, do cơ cấu đầu tư không hợp lý vào công nghiệp bất động sản đã dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993, Chính phủ đã phải ra mặt nắm quyền kiểm soát nhằm làm bớt sự nóng bỏng về nhu cầu các toà nhà thương mại trên thị trường bất động sản. Nhưng hậu quả của việc đầu tư không hợp lý vẫn là giá đất và giá nhà ở ngày càng cao.

Như vậy, có thể nói rằng nếu cho phép người nước ngoài đầu tư bất động sản nhưng không kiểm soát được sẽ dẫn đến sự sụp đổ của cơn sốt nhà đất. Cơn sốt nhà đất này sẽ đưa đến nhiều ảnh hưởng tai hại. Trước mắt, ai ai cũng nghĩ rằng đầu cơ nhà đất là con đường mau nhất để làm giàu cho nên nhiều người đã bỏ tất cả để đổ xô vào việc mua bán nhà cửa. Tài nguyên đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

Hậu quả thứ hai là một khi giá nhà cửa lên quá cao, người dân sẽ phải bỏ ra rất nhiều tiền để trả nợ mua nhà. Từ đó, sẽ đưa đến áp lực đòi hỏi tăng lương khiến giá thuê nhân công trở nên đắt đỏ. Yếu tố này cùng với việc giá thuê văn phòng, nhà xưởng ngày càng gia tăng khiến nhiều công ty nước ngoài xem xét vấn đề đầu tư..

Nếu phân tích cho kỹ thì đầu mối của sự sụp đổ cơn sốt nhà đất có thể thấy nếu cho phép đầu tư nước ngoài “khả năng trả nợ” của người dân trong nước sẽ lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Một tỷ số quan trọng mà rất ít ai quan tâm đến là cái tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình trung lưu phải trả mỗi tháng để vay nợ mua nhà, trên số tiền lương (sau khi trừ thuế) mang về mỗi tháng. Thông thường, tỷ số này nên ở vào khoảng 1/3, tức là trong tổng số tiền lương mang về nhà mỗi  tháng, mỗi gia đình chỉ nên dành ra khoảng 33% để trả nợ mua nhà.

Tuy nhiên, nếu cho phép số lượng tiền khổng lồ từ nước ngoài đổ vào đầu tư vào bất động sản thì không khác gì như dầu đổ vào lửa khiến “cơn sốt” đất càng cao. Và một gia đình trung lưu không thể có khả năng tích lũy 1/3 tiền lương mua nhà, họ muốn mua nhà buộc phải vay mà không có khả năng trả. Nếu tất cả mọi người đều “nợ như chúa chổm” như vậy, thì toàn bộ cơ cấu kinh tế sẽ hết sức bấp bênh và sự sụp đổ sẽ xảy ra không biết giờ phút nào.

Tâm An (CNBC)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.