Thực hiện Luật Đất đai 2013: Nhiều vướng mắc gây khó cho doanh nghiệp

Luật Đất đai “vênh” Luật Đầu tư?

Trong chuyến khảo sát việc thực hiện Luật Đất đai 2013 tại một số địa phương vừa qua, trong đó có tỉnh Bắc Giang, phóng viên ghi nhận một số vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tại tỉnh Bắc Giang, câu chuyện liên quan đến việc nhiều dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư nhưng lại không thu hồi đất là vấn đề đang gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan thực thi và DN.

Theo ông Trương Đức Thư, Phó trưởng phòng Quản lý Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Bắc Giang, Luật Đầu tư quy định dự án không có khả năng thực hiện theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư. Tại địa phương này, với nhiều dự án đình trệ, sau khi xác định chủ đầu tư không có khả năng triển khai, UBND tỉnh quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013 (Điều 65), đối với dự án chậm triển khai, chủ đầu tư vẫn được gia hạn thời gian sử dụng đất 24 tháng. Điều đó có nghĩa là dự án đã bị thu hồi nhưng đất không thu hồi được, tiếp tục bỏ hoang trong 2 năm và không có cơ sở để xử lý đối với tài sản trên đất. Hiện có khá nhiều trường hợp đang gặp vướng mắc này, bao gồm cả dự án của chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Như vậy, nguyên nhân của bất cập này là do quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai 2013 về thu hồi đất không thống nhất. Ông Nguyễn Văn Lâm, cán bộ Phòng Quản lý đất đai, Sở TNMT Bắc Giang cho rằng, nếu dự án đã không triển khai được, bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư thì nên thu hồi luôn quyền sử dụng đất để giao cho DN khác, như quy định trước đây trong Luật Đất đai 2005 là tốt nhất. “Luật Đất đai nên đưa vào điều khoản, trường hợp chủ đầu tư không triển khai dự án, bị UBND tỉnh thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư thì Sở TNMT tham mưu cho UBND tỉnh để đồng thời tiến hành thu hồi đất của dự án luôn. Cả hai Luật cần có quy định và tiến hành song song hai biện pháp này”, ông Lâm kiến nghị.

Ông Lâm cũng cho biết, với những trường hợp thu hồi đất đi cùng với thu hồi dự án, trước đây khi thực hiện theo Luật Đất đai 2005, UBND tỉnh có sự hỗ trợ cho DN bằng cách lập hội đồng định giá xem DN đã đầu tư ban đầu (chi phí quy hoạch, tiền sử dụng đất…) bao nhiêu, khấu hao tài sản như thế nào… DN nào vào sau thì hỗ trợ cho DN cũ khoản chi phí hợp lý này.

Phát mại tài sản nhưng không thu hồi đất

Tại địa phương này, câu chuyện liên quan đến việc phát mại tài sản của DN nhưng không thu hồi được đất cũng là vướng mắc khiến cơ quan thực thi đang hết sức lúng túng. Theo đó, nhiều chủ đầu tư khi triển khai dự án đã thế chấp tài sản trên đất (trụ sở DN, nhà xưởng sản xuất, máy móc trang thiết bị...) để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, do không triển khai được dự án, không có khả năng trả nợ nên các ngân hàng đã tiến hành phát mại tài sản thế chấp. Nhiều DN đã mua lại tài sản phát mại từ ngân hàng thông qua đấu giá, nhưng sau khi mua, các DN này không sử dụng được các tài sản phát mại đã mua. Lý do là các tài sản này nằm trên đất của DN cũ, trong khi DN cũ vẫn còn quyền sử dụng đất (vẫn giữ quyết định giao đất). Khác với đất ở, khi bán nhà trên đất thì tài sản gắn liền với đất, không phải làm thủ tục thu hồi đất. Nhưng đối với đất cho thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần, vì có quyết định cho thuê đất nên muốn cho người khác thuê phải làm thủ tục thu hồi đất. Trong khi đó, theo đại diện Sở TNMT Bắc Giang, phát mại tài sản không được quy định là một căn cứ để thu hồi đất, nên Nhà nước không thể thu hồi đất để giao cho người đã mua tài sản đấu giá.

Theo Sở TNMT Bắc Giang, điều này đã dẫn đến nhiều vướng mắc, kiện cáo trong thời gian qua. Sở TNMT nhận được nhiều văn bản của các ngân hàng, DN vướng vào bất cập này. Trong khi đó, hầu hết các DN cũ không hợp tác với Sở TNMT để xử lý. Điển hình cho vướng mắc liên quan đến phát mãi tài sản nhưng không thu hồi được đất là Công ty Xây lắp thủy lợi, Công ty Việt Nga, Công ty Thế Cường tại địa phương này.

“Chỉ có trường hợp DN bị phát mại tài sản phải trả lại đất thì DN trúng đấu giá mới được thuê đất ở khu vực đấy. Điều này dẫn đến các DN bị phát mại tài sản chống đối, cho rằng DN trúng đấu giá tài sản có thể lấy tài sản đi, còn chúng tôi vẫn có nhu cầu sử dụng đất, vì thế không thu hồi được đất do không đủ căn cứ để thu hồi. Trao đổi với các tỉnh khác cho thấy, gần như các tỉnh cũng đều vướng nội dung này và chưa có phương án giải quyết”, ông Thư cho biết.

Liên quan đến những vướng mắc trong thu hồi dự án, phát mại tài sản nhưng không thu hồi được đất, hiện nay cơ quan thực thi đã phải vận dụng nhiều biện pháp khác nhau (miễn là không trái luật) để thu hồi đất như thu hồi đất do nợ tiền thuê đất, DN giải thể, vận động DN đang thuê đất trả lại đất... nhưng việc thu hồi vẫn vô cùng khó khăn. Vì thế, đại diện Sở TNMT Bắc Giang cũng kiến nghị cần có cơ chế để thu hồi quyết định giao đất của dự án cũ khi dự án ngừng triển khai, bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư hoặc tài sản bị phát mại. Đơn cử, với trường hợp phát mại tài sản mà không thu hồi được đất, theo đại diện Sở TNMT, ngay khi ký hợp đồng tín dụng với chủ đầu tư, ngân hàng cần đưa vào điều khoản ràng buộc sẽ thu hồi luôn đất đai khi phát mại tài sản, tránh những khó khăn như đã nêu.

Đất đai là vấn đề rất quan trọng và những biến động của nó ảnh hưởng rất lớn tới các chủ thể. Vì vậy, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần sớm ghi nhận những vướng mắc trong thực tế triển khai Luật để kịp thời sửa đổi, bổ sung nhằm tiến tới thống nhất nội dung các Luật cũng như văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực thi, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và DN.