Bất động sản 2012 - bức tranh màu xám

1. Ngân hàng thôn tính bất động sản

Thị trường bất động sản năm nay chứng kiến nhiều cơn sóng ngầm đổi chủ dự án, từ tay các con nợ ngắc ngoải buộc phải dần sang nhượng cho ngân hàng. Tiêu biểu như dự án trung tâm thương mại trên mảnh đất 1.200 m2 tại phố Cửa Nam (Hà Nội), phải làm thủ tục chuyển đổi cho một ngân hàng. Khu nghỉ dưỡng nổi tiếng miền Trung từ đầu hè này cũng đã về tay ngân hàng cổ phần có trụ sở tại Hà Nội.

Không chỉ mua lại dự án thông qua xử lý tài sản thế chấp, các ngân hàng cũng tăng cường rót vốn mua cổ phần trong các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng Việt Á đạt thỏa thuận mua lại 11% cổ phần của Tập đoàn Đất Xanh. Đổi lại, VietABank sẽ hỗ trợ vay vốn cho khách hàng của Đất Xanh nhằm giảm bớt gánh nặng về tài chính cho người có nhu cầu mua nhà đất. Thị trường ế ẩm dẫn đến nhiều dự án không bán được nhà, chủ đầu tư buộc phải phải bán lỗ đến 40% cho nhà băng. Không còn tiền trả ngân hàng nên doanh nghiệp "ngậm đắng nuốt cay" đành mất khối tài sản đã thế chấp.

2. Các dự án "khủng" rầm rộ khởi công

Nửa đầu năm 2012 thị trường bất động sản chứng kiến không ít dự án có vốn đầu tư hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD được động thổ. Mở màn là Tập đoàn Bitexco động thổ dự án hạng sang The One với vốn đầu tư 500 triệu USD hồi tháng 4. Tiếp đến là tháng 11, Tập đoàn Tokyu (Nhật) quyết định động thổ giai đoạn 1 của dự án đô thị 1,2 tỷ USD tại Bình Dương.

Dự án Tây Hồ Tây (Starlake) động thổ hồi giữa tháng 11 với số vốn lên tới 2,5 tỷ đôla, tăng gấp 8 lần số vốn dự kiến của thời điểm cấp phép đầu tư năm 2006. Đây có thể coi là những cú ngược dòng ngoạn mục của năm 2012 khi các dự án vốn đầu tư khủng vẫn đi vào tâm bão trong bối cảnh thị trường địa ốc án binh bất động vì khát vốn và sức mua cực thấp.

3. Nhà giá rẻ ồ ạt bung hàng

Trong khi thị phần căn hộ cao cấp ở cả 2 miền Bắc - Nam đều rơi vào trạng thái ảm đạm thì năm 2012 lại là thời của nhà giá rẻ. Nhà 300-700 triệu đồng được hàng loạt chủ đầu tư ồ ạt bung hàng. Tại TP HCM, dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn tuyên bố bán căn hộ 2 phòng ngủ 615 triệu đồng, tiếp đến Sun View 3 cũng chào hàng 614 triệu đồng một căn hộ. Cheery 3 Apartment cũng treo giá thấp nhất 625 triệu đồng một căn. Chung cư Khang Gia Gò Vấp có giá mềm hơn, thấp nhất 537 triệu đồng một căn hộ...

Tại Nha Trang, chủ đầu tư dự án Vĩnh Điềm Trung đã chia đôi căn hộ bán với giá "sốc" từ gần 300 triệu đồng đến 700 triệu đồng mỗi căn (đã bao gồm VAT). Cuối tháng 6, trong bối cảnh thị trường ảm đạm, tại một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội gây xôn xao thị trường khi có tới hàng trăm người đã đi mua căn hộ 600 triệu đồng của một dự án chung cư thuộc huyện Thanh Trì. Giới chuyên gia đánh giá, căn hộ có giá rẻ đã hâm nóng thị trường địa ốc khi nhà chung cư cao cấp đang dần rơi vào trạng thái đóng băng.

Nhiều dự án buộc phải giảm giá do thị trường địa ốc ế ẩm. Ảnh: Hoàng Lan.

4. Ồ ạt bán tháo, giảm giá căn hộ

Tại TP HCM, đầu tiên là nhà đầu tư thứ cấp An Bình Land, Đại Tín Á Châu bán tháo căn hộ Hoàng Anh River View (quận 2) với mức giảm giá 30% so với cách đây 3 năm. Kế đến là Sàn giao dịch Nhịp cầu địa ốc bán căn hộ Carina (quận 8) giảm giá 20% so với giá chủ đầu tư công bố. Cuối quý III đầu quý IV, Công ty Quốc Cường Gia Lai áp dụng 2 chính sách bán tháo cho dự án Giai Việt quận 8 như bán si chiết khấu cao và bán lẻ với mức giảm từ 21 triệu đồng xuống còn 15,1 triệu đồng mỗi m2.

Tại Hà Nội, đầu tháng 10 chủ đầu tư Dự án FLC Landmark Tower thông báo đấu giá công khai căn hộ mà khách hàng chưa thanh toán và nhận bàn giao nhà. Tiếp đến Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí (PVL) công bố thông tin bán đấu giá dự án Petrovietnam Green House với mức khởi điểm 51 tỷ đồng. Hàng loạt dự án cao cấp như Mandarin Garden từ 45 triệu đồng mỗi m2 giảm xuống 38 triệu, dự ánThe Pride từ 25-27 triệu đồng còn 18-19 triệu đồng mỗi m2. Giới chuyên gia nhận định giảm giá bán là cách làm thông minh nhằm ổn định dòng tiền trong bối cảnh thị trường khó khăn. Để phù hợp với nhu cầu thị trường và kích cầu, chủ đầu tư sẽ phải bớt lãi thậm chí chấp nhận lỗ.

5. Bùng nổ tranh chấp, kiện cáo nhà đất

Năm 2012 TP HCM và Hà Nội chứng kiến nhiều vụ tranh chấp, kiện cáo nhà đất của người mua nhà. Điển hình là vụ khách mua căn hộ Good House (TP HCM) phát loa đòi nhà hồi cuối tháng 8 vì Công ty Lê Minh M.C (chủ đầu tư) không đủ tiền hoàn thiện. Kế đến là nhiều trường hợp người mua căn hộ Ngọc Phương Nam, đường Âu Dương Lân đòi lại tiền do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây Dựng An Điền chậm tiến độ quá lâu. Trong tháng 9, hàng chục khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty CP Đầu tư hạ tầng và dầu khí để đòi bàn giao căn hộ Petroland (quận 2) như hợp đồng ký kết.

Tại Hà Nội, cuối tháng 8, hơn 20 người dân đã tập trung tại dự án Văn phòng Làm việc, trung tâm thương mại và nhà ở hỗn hợp của Công ty cổ phần Lilama Hà Nội để yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ về việc tòa nhà chậm tiến độ. Đầu tháng 9, nhiều khách hàng cũng tố cáo mua phải lô đất tại một dự án miền Trung, tuy nhiên sau khi đặt cọc hàng trăm triệu, dự án vẫn chưa thấy đâu. Khủng hoảng ăn sâu vào mọi ngóc ngách của nền kinh tế khiến chủ đầu tư hầu như mất khả năng chi trả, nhiều tranh chấp nhà đất đều không được giải quyết triệt để.

Dự án An Điền chậm tiến độ bị khách hàng đòi tiền. Ảnh: Kiên Cường.

6. Khách sạn siêu sang bị rao bán cổ phần

Hồi tháng 3, UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế vừa mua 50% vốn của Tập đoàn Crowndale International Corporation trong khách sạn Century (Huế) với giá 2,6 triệu USD. Tháng 8, Tập đoàn phát triển bất động sản Vina cho biết đã mua lại tổ hợp khách sạn và sân golf Novotel Phan Thiet Ocean Dunes and Golf Resort tại tỉnh Bình Thuận. Quỹ VinaCapital Việt Nam Opportunity Fund (VOF) cũng tiết lộ đang có kế hoạch rao bán 50% cổ phần trong khách sạn Metropole Hà Nội, tương đương giá trị sổ sách 58,7 triệu USD. Khách sạng siêu sang Daewoo cũng đổi chủ khi Công ty Điện tử Hanel đã mua lại 70% vốn góp của đối tác Hàn Quốc là Daewoo E&C. Cuối tháng 12, Công ty cổ phần Xi măng và Xây dựng Quảng Ninh dự kiến chuyển nhượng khách sạn Hồng Gai với giá dự kiến 30 tỷ đồng.

Trong bối cảnh địa ốc ảm đạm, các công ty môi giới bất động sản đều cho rằng giao dịch mua bán khách sạn hạng sang không dễ thực hiện mức giá cao hơn giá trị sổ sách. Tuy nhiên, "người trong cuộc" khẳng định việc mua bán sang nhượng sáp nhập là bình thường trong bối cảnh hội nhập và đã có nhiều nhà đầu tư muốn mua lại.

7. Hà Nội và TP HCM giữ nguyên khung giá 81 triệu đồng

Nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội theo chủ trương của Chính phủ, HĐND TP HCM và Hà Nội quyết định giữ nguyên bảng giá đất năm 2013 và sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2012 tới. Tại TP HCM, đất mặt tiền ở đô thị cao nhất 81 triệu đồng mỗi m2 vẫn là 3 tuyến đường Lê Lợi, Đồng Khởi và Nguyễn Huệ (quận 1). Thấp nhất là đất tại khu dân cư Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ với giá 110.000 đồng mỗi m2.

Tương tự tại Hà Nội, bảng giá đất được điều chỉnh ở một số khu vực nhưng vẫn giữ nguyên mức giá giá tối đa là 81 triệu đồng mỗi m2 ở các phố Hàng Ngang, Hàng Đào và Lý Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm). Giá đất ở tại các quận có giá tối thiểu là 3,456 triệu đồng mỗi m2.

8. Tồn kho bất động sản lên tới 1 triệu tỷ đồng

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tính đến 31/8, dư nợ tín dụng của bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, gồm cho vay kinh doanh nhà đất, vay đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng bất động sản thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương hơn 1 triệu tỷ đồng. Hàng tồn kho cả nước lên tới 16.469 căn hộ, hơn 4.000 nhà thấp tầng và khoảng 25.800 m2 văn phòng cho thuê.

Bộ Xây dựng đánh giá, tồn kho bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến những ngành có liên quan như vật liệu xây dựng. Từ tháng 4/2011 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ế ẩm. Hàng loạt bất động sản cao cấp như chung cư, biệt thự, đất nền giảm giá đến 30%, thậm chí 60% so với thời hoàng kim nhưng vẫn không bán được. Chính phủ đã ra dự thảo nghị quyết giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đưa từ mức 25% xuống còn 20-23%, giảm 50% tiền thuê đất để gỡ khó cho thị trường bất động sản...

9. Lần đầu tiên Hà Nội và TP HCM xây dựng chỉ số bất động sản

Ngày 29/11, quyết định về việc xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại TP HCM chính thức có hiệu lực. Sở Xây dựng là đầu mối tiếp nhận thông tin và dữ liệu vào ngày 25 của tháng thứ 3 hằng quý, sau đó tiến hành điều tra, xác minh và công bố.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng đề xuất, từ giữa năm 2012 đến năm 2013, Hà Nội sẽ xây dựng chỉ số giá và lượng giao dịch bất động sản ở 4 quận (Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông) và hai huyện (Hoài Đức, Từ Liêm). Hai loại hình sản phẩm là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án phát triển nhà ở sẽ được xây dựng chỉ số giá và lượng. Giới chuyên gia đánh giá bộ chỉ số này sẽ là công cụ thống kê theo dõi thị trường, qua đó sẽ giúp các đơn vị quản lý nhà nước cũng như nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đưa ra được chính sách, chiến lược phát triển trong lĩnh vực bất động sản.