Xây dựng thành phố thông minh: Đất Đông Anh sẽ lại “nổi sóng”?

Chưa thể tăng đột biến

Tại một hội nghị về đầu tư diễn ra vào cuối tháng 6 vừa qua, Hà Nội đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư cho dự án trên địa bàn thành phố. Trong đó, dự án thành phố thông minh tại xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc (Đông Anh) gây sự chú ý khi được Thủ tướng Chính phủ trực tiếp trao giấy chứng nhận đầu tư.

Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 4 tỉ USD do liên doanh Sumimoto (Nhật Bản) và Tập đoàn BRG thực hiện. Dự án được dự đoán sẽ tác động không nhỏ lên thị trường bất động sản Đông Anh và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, trao đổi với CafeLand, một số chuyên gia cho rằng, giá trị bất động sản Đông Anh sẽ có tác động, nhưng sẽ không tăng đột biến như thời điểm 2016 - 2017.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Đông Anh có những thay đổi quan trọng liên quan đến hạ tầng. Hạ tầng là lý do lớn nhất tạo nên sự kỳ vọng về khả năng tăng giá bất động sản.

Bất động sản Đông Anh sẽ chưa thể tăng đột biến.

“Giai đoạn từ 2008 - 2010 là thời điểm Hà Nội hào hứng với các dự án bất động sản ở các khu vực phía Tây, phía Bắc… Trong đó, khu vực Đông Anh được kỳ vọng nhiều bởi dự án ở trục đường Nhật Tân – Nội Bài và cầu Đông Trù. Giá đất khu vực này từng tăng lên một cách mạnh mẽ”, bà An cho biết.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, bất động sản vẫn đang tập trung ở khu vực phía Tây nhiều hơn. Tại Đông Anh, dù giá đất một số khu vực xung quanh dự án mới được chào bán có tăng sau khi có cầu Nhật Tân và cầu Đông Trù nhưng so với các quận, huyện khác, nơi có dự án bất động sản nhiều hơn thì mặt bằng giá đất Đông Anh vẫn đi sau.

Bà An cho biết, so với cùng kỳ năm ngoái, giá bất động sản Đông Anh có nhích lên nhưng không đột biến, dao động khoảng 2% nhưng còn phụ thuộc vào khả năng thành công của giao dịch.

Quay trở lại vấn đề liệu xây dựng thành phố thông minh có khiến giá bất động sản tại đây “nổi sóng”, đại diện CBRE cho rằng dự án này hoàn thành sẽ trở thành khu đô thị quy mô khá lớn ở phía Bắc sông Hồng, lúc đó chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, nhất là khi dự án này có sự tham gia của đối tác Nhật Bản.

“Đối với thị trường bất động sản, quy luật dễ nhận thấy là khu vực nào có hạ tầng mới thì sẽ ít nhiều có thay đổi. Cùng với cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù, dự án thành phố thông minh sẽ tiếp tục tạo sự kỳ vọng cho nhà đầu tư về khả năng tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, kỳ vọng đến đâu còn phụ thuộc vào tiến độ dự án, thực tế hạ tầng, động thái của nhà đầu tư... Tất cả những yếu tố đó phải qua thời gian mới có thể kiểm chứng được”, bà An nhận định.

Bên cạnh đó, bà An cũng cho rằng, dự án thành phố thông minh có vị trí nằm gần sông Hồng và gần trung tâm Hà Nội hơn so với khu vực khác huyện Đông Anh. Bản thân những khu vực đó đã có mặt bằng giá cao, cho nên nếu có tác động tăng giá cũng không thể tăng đột biến. Còn tại các xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc, giá bất động sản cũng sẽ chịu sự tác động của dự án song diễn biến này rất mất thời gian.

Theo khảo sát thực tế của CafeLand, hiện nay giá đất tại xã Hải Bối dao động từ 16 – 24 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Đất tại các trục đường chính ở xã có giá trên 25 triệu đồng/m2, có nơi 50 triệu đồng/m2. Khu vực ngoài đê sông Hồng có giá khoảng hơn 20 triệu đồng/m2. So với thời điểm cách đây 2 năm, mức giá đất tăng khoảng 2 – 3 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất nhiều khu vực xã Vĩnh Ngọc, nơi tiếp giáp với cầu Nhật Tân, trục đường Võ Nguyên Giáp – Nội Bài hiện đang dao động trên dưới 200 triệu đồng/m2.

Một số môi giới khu vực này cho biết, cách đây 1 năm, vị trí này có giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Với mức giá hiện tại, sau vài năm có thể tăng trên dưới 300 triệu đồng/m2. Giá đất tại xã Hải Bối sẽ không có nhiều biến động hoặc biến động thấp.

Tuy nhiên, khảo sát một số chuyên trang bất động sản, nhiều miếng đất xung quanh xã Vĩnh Ngọc được rao bán với giá 45 - 55 triệu đồng/m2, song giao dịch cũng không nhiều.

Nên cẩn trọng

Còn nhớ giai đoạn 2010 – 2011, bất động sản Đông Anh được ví như đang ở thời kỳ “hoàng kim” khi chỉ trong 1 năm, giá đất một số xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc tăng từ 80 – 90%, có nơi tăng đột biến trên 100%. Nguyên nhân đến từ việc giới đầu tư “đón sóng” hạ tầng cầu Nhật Tân, Đông Trù nên gom tiền ôm đất, đẩy giá đất khu vực này tăng cao. Song chỉ một thời gian ngắn, khi thị trường rơi tự do, nhóm đầu cơ này đã phải tháo chạy và tìm mọi cách để “thoát” hàng.

Các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước các thông tin biến động thị trường.

Cho đến giai đoạn 2014 – 2015, khi hai cây cầu nói trên chính thức thông xe, nhà ga T2 và tuyến đường 5 được hoàn thiện, bất động sản khu vực này lại rục rịch tăng giá.

Tuy nhiên, thời điểm này, thị trường còn cảnh giác bởi cơn sốt đất trước đó, nên giá đất không tăng cao. Giá đất thổ cư tại Đông Anh chỉ tăng nhẹ ở mức 3 - 7 triệu đồng/m2, tương đương 10 - 15%. Khu vực đầu cầu Nhật Tân có giá đắt nhất lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2. Những lô đất trong ngõ rộng tại xã Vĩnh Ngọc, Đông Hội, Đông Trù có giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường sẽ không bùng nổ giống như trước đây bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn, giúp kiểm soát khả năng tăng giá bất động sản. Hiện dự án vẫn chưa triển khai thực tế, nên thông tin này chỉ góp phần tăng niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia nhiều hơn.

Bà Nguyễn Hoài An thì cho rằng, mặc dù tiềm năng khu vực Đông Anh nói riêng, khu phía Đông nói chung còn khá tốt nhưng cần nhìn vào mức độ tăng giá trong quá khứ để cân nhắc mức tăng đó có hợp lý hay không.

“Thời gian qua, thị trường đất Đông Anh đã liên tục trải qua những đợt “nóng sốt”, một phần do một số dự án có nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn, nhưng đây là một hiện tượng mang tính cục bộ nên không kéo dài lâu, giá cũng tăng nhưng mức tăng thực không lớn như giá bị giới đầu cơ thổi lên”, bà An nhận định.

Cũng theo bà An, hiện nay mức độ thông tin thị trường đã rất đa dạng và tốt hơn trước. Do đó, ngay cả nhà đầu cơ cũng sẽ đánh giá kỹ khả năng tăng trưởng tại một khu vực như thế nào là phù hợp.

“Việc quy hoạch xây dựng thành phố thông minh chắc chắn sẽ được thị trường chờ đợi. Tuy nhiên, đó chỉ là một dự án. Với những nhà đầu tư có ý định “xuống tiền” vào khu vực này cũng nên thận trọng”, bà khuyến cáo.

Theo bà An, trước các thông tin cần thời gian kiểm chứng, chọn lọc kỹ càng, xem xét dự án hạ tầng sẽ tác động đến giá bất động sản được triển khai hay chưa, triển khai đến đâu, khả năng thu hút của sản phẩm đó trên thị trường như thế nào, nhà đầu tư cần phân tích nhiều chiều để đưa ra quyết định thời điểm nào đầu tư và lúc nào nên rút.