Vướng giải phóng mặt bằng, thu hồi đất: Hàng trăm dự án 'giậm chân' tại chỗ

Dự án nhà ở cho cán bộ, nhân viên kết hợp bãi đỗ xe tại phường Minh Khai, quận Bắc Từ Liêm chưa triển khai được vì vướng GPMB nhiều năm. Ảnh: Như Ý

Ðủ loại vướng mắc

Dự án nhà ở kết hợp bãi đỗ xe tại phường Minh Khai, quận Bắc Từ Liêm mặc dù triển khai thủ tục từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn “giậm chân tại chỗ” do đủ kiểu vướng mặc về quy hoạch, thủ tục thu hồi đất. Được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận từ tháng 4/2009, Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận Quy hoạch tổng thể mặt bằng khu đất với tổng diện tích lập nghiên cứu quy hoạch khoảng hơn 13.540 m2. Quận Bắc Từ Liêm cũng đã phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ đối với 315 hộ và 13 tổ chức.

“Nên sửa ngay Luật Đất đai 2013 bằng cách bổ sung vào Điều 62 của Luật Đất đai 2013 một khoản có nội dung đưa các dự án FDI có trên 51% vốn nước ngoài vào diện được Nhà nước thu hồi đất hoặc sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp với hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi dự án đầu tư”. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

Để phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác GPMB dự án, chủ đầu tư đã nghiên cứu, cân đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận và đã báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm để thực hiện hỗ trợ bổ sung thêm trên 500 nghìn đồng/m2 đất cho các hộ gia đình, nâng giá trị đền bù hỗ trợ 1m2 đất GPMB tương đương 2 triệu đồng/m2 cao hơn rất nhiều so với phương án GPMB.

Với phương thức hài hòa như vậy, nên ngay lập tức đã có trên 50% số hộ gia đình đến nhận tiền đền bù GPMB và bàn giao đất cho dự án. Tuy nhiên, số hộ dân còn lại do chưa hiểu hết tính chất xã hội của dự án đã đòi hỏi mức đền bù quá cao so với khung hướng dẫn của nhà nước. Thực tế, nhiều trường hợp đất hoang lâu năm không canh tác, không có hộ khẩu tại địa phương, mua đi bán lại nhiều lần trái quy định của pháp luật… Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện rất nhiều thủ tục nhưng đến nay dự án vẫn đang dang dở từ khâu GPMB!

Đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) cho biết: Nhiều dự án lớn trên địa bàn quận đang gặp vướng mắc rất lớn về giải phóng mặt bằng. Điển hình như dự án đường nối Đại học Mỏ địa chất với khu công nghiệp Nam Thăng Long; Dự án tuyến đường sắt đô thị số 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 và tuyến đường sắt số 5, dự án khu công nghệ cao sinh học…Theo ông Nguyễn Kim Vinh, Phó Chủ tịch UBND quận Bắc Từ Liêm, quận hiện có 154 dự án đang phải triển khai GPMB với tổng diện tích thu hồi 491 ha, liên quan 5.780 hộ dân, trong đó chỉ có 70 dự án đang được triển khai.

Thực trạng nêu trên không chỉ xảy ra tại quận Bắc Từ Liêm mà còn là thực trạng buồn tại nhiều quận huyện của thành phố. Thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Một trong những nguyên nhân chính là chậm hoặc chưa được GPMB…

Giảm mạnh các dự án được triển khai mới

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất quận Bắc Từ Liêm cho biết, nguyên nhân dẫn đến vướng mắc trong giải phóng mặt bằng có nhiều. Trong đó phải kể đến là khi dự án bị kéo dài, cộng với sự thay đổi của các quy định, chính sách về GPMB nên chủ dự án gặp càng nhiều vướng mắc.

Một nguyên nhân nữa là tình trạng người dân khiếu kiện từ việc thu hồi đất có nguồn gốc lấn chiếm, đất người dân sử dụng không hợp pháp…Cũng theo vị đại diện quận Bắc Từ Liêm, Nguyên tắc là phải giải quyết khiếu nại xong thì mới triển khai tiếp dự án. Không chỉ với các dự án đã được phê duyệt từ những năm trước, ngay cả với các dự án triển khai trong vài năm trở lại đây, chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận quỹ đất, giải phòng mặt bằng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha 233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Cũng theo ông Châu, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư.

Tại Hà Nội, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho hay, số lượng dự án đủ điều kiện triển khai mới giảm mạnh trong năm 2019 và có nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng, cơ chế thu hồi đất. Đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định, đã nắm được khá rõ tình hình vướng mắc nhưng đây là quy định của Luật Đất đai nên phải chờ điều chỉnh trong lần sửa đổi vào giữa năm 2020.

Hàng loạt xung đột pháp lý cần tháo gỡ

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường (TN&MT) khẳng định thực tế đang xảy ra hàng loạt xung đột pháp lý cần tháo gỡ trong các quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể: Theo Luật Đất đai 2013, dự án nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội thì được nhà nước thu hồi đất. Trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thì nhà đầu tư phải tự thương thảo với người dân về lấy đất, bao gồm cả đất nông nghiệp.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, chính quy định này dẫn đến tình trạng rất nhiều dự án không thể triển khai được, vì không đạt đồng thuận của 100% các hộ dân. “Nhà đầu tư kêu nhiều. Số dự án được duyệt hai năm vừa qua rất ít. Cần điều chỉnh các quy định này theo hướng: Với các dự án phục vụ phát triển kinh tế xã hội có lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng thì chỉ cần thương thảo với 70% hộ dân có đất bị thu hồi là được. Và khi đó, Nhà nước phải đứng ra thu hồi”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Không riêng với nhà đầu tư trong nước, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 đưa các dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 100% vốn nước ngoài vào diện được Nhà nước thu hồi đất, vì các nhà đầu tư nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân trên thị trường.

Luật Đất đai 2013 đã “loại” các dự án FDI (dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài ra khỏi Điều 62 (Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Đất đai vẫn không cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân.