Vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm: Bỏ cọc hay không đều có thể phát sinh những hệ lụy có liên quan

Những lô đất đấu giá tại Thủ Thiêm có gì đặc biệt?

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh (diễn ra vào ngày 10/12/2021) có giá trúng đấu giá được đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Vụ việc này đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản.

Về đặc điểm các lô đất đấu giá, thì lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2.

Lô đất này có mục đích, công năng sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt là đất ở đô thị có bố trí kết hợp chức năng thương mại, dịch vụ; hệ số sử dụng đất là 2,31, được xây dựng cao 4 - 6 tầng nổi và 1 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 75% và khối tháp hơn 69% diện tích đất. Dân số cư trú tối đa tại khu đất này là 608 người, với 76 căn hộ.

Lô đất 3-5 có giá khởi điểm 578,042 tỉ đồng và số tiền đặt trước là 115,6 tỷ đồng tương ứng bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm.

Công ty cổ phần Dream Republic là đơn vị trúng đấu giá lô đất này với mức giá 3.820 tỉ đồng.

Lô đất thứ hai là lô 3-8 có diện tích là 8.568m2.

Lô đất này có mục đích, công năng sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt, được xây dựng cao từ 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 72% và khối tháp có mật độ xây dựng hơn 54% diện tích đất.

Mục đích sử dụng của lô đất này là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư không có chức năng thương mại, dịch vụ. Dân số tối đa cho khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ, không có diện tích thương mại.

Giá khởi điểm của lô đất là 1.018,594 tỉ đồng, với số tiền đặt trước là 203,7 tỷ đồng tương ứng bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm.

Công ty cổ phần Sheen Mega là đơn vị trúng đấu giá lô đất này với mức giá trúng đấu giá 4.000 tỉ đồng.

Thứ ba là lô đất 3-9 có diện tích 5.009 m2. Lô đất này có mục đích, công năng sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt là đất ở đô thị có chức năng kết hợp với thương mại, dịch vụ; hệ số sử dụng đất 3.99, được xây dựng 1 tầng hầm và 4 -10 tầng cao, mật độ xây dựng tối đa 70%.

Dân số tối đa cư trú tại lô đất này là 811 người với 110 căn hộ, 5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ.

Lô đất này có giá khởi điểm 728,6 tỷ đồng với tiền đặt trước là 145,7 tỷ đồng, tương ứng bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm.

Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh đã trúng đấu giá lô đất này với mức giá 5.026 tỷ đồng.

Cuối cùng là lô đất 3-12 có diện tích lô đất đấu giá là 10059 m2. Lô đất này có mục đích, công năng sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt là đất ở đô thị, có chức năng kết hợp với thương mại, dịch vụ; nhà ở chung cư hỗn hợp; xây dựng 2 tầng hầm và 4-25 tầng cao. Mật độ xây dựng tối đa khối đế 70% và khối tháp gần 45%. Dân số tối đa cư trú tại lô đất này là 3.420 người với 570 căn hộ, 5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ.

Lô đất 3-12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng với số tiền đặt trước là 588,5 tỷ đồng, tương ứng bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất này với mức giá trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng.

Ngày 17/12/2021, 4 công ty trúng đất giá đã ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất các lô đất nói trên.

Có bỏ cọc hay không cũng đều có thể phát sinh những hệ lụy liên quan

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo diễn biến vụ việc đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm, ngày 10/12/2021 tổ chức phiên đấu giá, đến ngày 17/12/2021 cả 4 công ty trúng đấu giá đã thực hiện xong thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất các lô đất nói trên (được hiểu là đã ký cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá).

Tuy nhiên, với quy định về phương án nộp tiền trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký, vẫn có khả năng xảy ra tình huống là có trường hợp Công ty trúng đấu giá sẽ chịu mất khoản tiền đặt cọc, không thực hiện tiếp nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, khi đó kết quả đấu giá đất sẽ bị hủy bỏ.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho dù Công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá hay sẽ đơn phương hủy bỏ cam kết thì sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cũng phát sinh một số vấn đề cần quan tâm.

Cụ thể, trường hợp Công ty trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá thì mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm nói riêng, tại Thành phố Hồ Chí Minh nói chung có thể sẽ bị đẩy lên một mức cao hơn, có thể làm nảy sinh vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực.

Theo đó, người dân Thủ Thiêm bị thu hồi đất đã nhận tiền bồi thường hoặc chưa nhận tiền bồi thường gia tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn phương án bồi thường đã được phê duyệt, gây mất ổn định xã hội.

Việc tăng giá đất gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội, các chi phí bồi thường, hỗ trợ tăng cao trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn khó khăn.

Việc tăng giá đất làm tăng chi phí sản xuất, kinh doanh và giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp, hộ kinh doanh; ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư.

Chưa hết, người chưa có nhà ở, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp sẽ khó khăn thêm trong việc tìm kiếm, tiếp cận nhà ở.

Đối với chính bản thân Công ty trúng đấu giá, với việc bỏ giá quá cao như vậy sẽ dẫn đến phương án huy động vốn, phương án đầu tư kinh doanh có tính khả thi thấp.

Trong khi đó, đối với các cán bộ trong hệ thống cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất, thẩm định giá đất, giao đất, cho thuê đất thì sẽ xuất hiện tâm lý e ngại bị quy kết làm thất thoát ngân sách nhà nước đối với các trường hợp định giá đất đã thực hiện trước đó. Đồng thời sẽ gây khó khăn cho các vụ việc định giá đất, thẩm định giá, giao đất, cho thuê đất trong tương lai.

Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp Công ty trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ cam kết nộp tiền sử dụng đất theo kết quả trúng đấu giá, trước hết, vẫn nảy sinh những vấn đề phức tạp, ảnh hưởng tiêu cực đối với toàn xã hội như trường hợp nêu trên.

Đồng thời, đây chính là chiêu trò “thổi giá” của doanh nghiệp nhằm lợi dụng việc đẩy giá đất tại khu vực lên cao để tranh thủ bán các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận.

Việc làm này còn nhằm lợi dụng để đánh bóng hình ảnh Công ty nhằm tăng giá trị doanh nghiệp để phát hành trái phiếu, tăng giá cổ phiếu, tăng giá trị góp vốn liên doanh, mua bán nợ, mua bán dự án.

Bên cạnh đó là cơ cấu lại các khoản nợ tại các tổ chức tín dụng thông qua việc ký lại các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (sẽ định giá lại theo hướng tăng giá trị thế chấp), tiềm ẩn nguy cơ rối loạn, đổ vỡ hệ thống tín dụng, ngân hàng nếu không được các cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ.