Vốn cho bất động sản: Không thể trông hết vào ngân hàng

Một khu chung cư thuộc quận Thanh Xuân-Hà Nội- Ảnh Thoa Nguyễn

Hầu hết các đại biểu tham gia hội thảo đều khẳng định, chưa bao giờ thị trường bất động sản suy thoái trầm trọng và kéo dài như trong năm 2011. Giá bất động sản ở tất cả các phân khúc thị trường đang có xu hướng giảm song phía cầu vẫn chưa sôi động.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng được xác định là lượng tiền mặt khan hiếm, do chính sách tài khóa đóng cửa với nhu cầu vay vốn đầu tư bất động sản dù thời gian gần đây có dấu hiệu mở, nhưng chỉ tập trung vào 4 nhóm chính, thay vì cho toàn thị trường bất động sản. Nhiều chủ đầu tư, để có nguồn vốn triển khai dự án đã phải sang nhượng, bán rẻ dự án với mong muốn vượt qua khó khăn.

Với động thái hạ lãi suất huy động xuống mức trần 13% từ phía các ngân hàng, nhiều chủ đầu tư cho rằng đây cũng là tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, việc nguồn vốn đi từ các ngân hàng về với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, theo giáo sư, tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường lại là một câu chuyện khác.

Ông cho rằng, hiện nay việc tháo kênh vốn từ ngân hàng vào bất động sản chưa thể có sự thay đổi ngay được và phải chờ một thời gian, khi thanh khoản của hệ thống ngân hàng được giải quyết. Thêm vào đó, mức lãi suất cho vay vẫn khoảng 17 - 18% và lãi suất tiền gửi được hạ xuống 13% vẫn chưa thể tháo gỡ hết được khó khăn từ phía các doanh nghiệp.

Câu chuyện giữa nguồn cung vốn tín dụng và thị trường bất động sản hiện nay đang trong thời kỳ thể hiện khuyết tật của hệ thống này, khi mà rủi ro tiềm ẩn chính từ việc lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong đầu tư bất động sản.

Đứng ở góc độ ngân hàng, bà Nguyễn Thị Mùi cho hay, nguồn tín dụng vẫn là nguồn cung chủ yếu cho nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nói đến ngân hàng thương mại, thì có thể hiểu rằng chủ yếu là vốn ngắn hạn trong khi đầu tư bất động sản đòi hỏi trung và dài hạn. Vì thế, nếu nói vốn ngắn hạn của ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản, tất yếu sẽ hàm chứa rủi ro thanh khoản cho cả doanh nghiệp và ngân hàng.

Chính vì thế, các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản bởi tổng tăng trưởng tín dụng tối đa 17%, do đó cần phải tính toán để đảm bảo an toàn cho hệ thống.

Sau nguồn vốn từ tín dụng, đáng kể đến là nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo ông Đặng Hùng Võ, thời điểm này các nhà đầu tư nước ngoài trường vốn đều cho rằng lợi thế đang đứng về họ khi mà nhà đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn về vốn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư trong nước chỉ có thể hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước ngoài thay vì chờ đợi họ hỗ trợ về vốn.

Bên cạnh đó, huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, người tiêu dùng bằng phương thức mua bán nhà trên giấy cũng là một trong những phương án được sử dụng phố biến. Điều kiện để kênh huy động vốn này có hiệu quả chính là tác động của chính sách từ phía nhà nước. Thêm vào đó là việc doanh nghiệp bất động sản cần tạo dựng niềm tin, thương hiệu để có thể khiến người dân tin tưởng bỏ tiền ra hợp tác đầu tư.

Ông Võ còn cho rằng, cơ chế cho phép thế chấp bất động sản Việt Nam ở nước ngoài là cơ chế giúp giải quyết tốt vấn đề về vốn trong bối cảnh khó khăn và thanh khoản hệ thống ngân hàng yếu.

"Nếu mở kênh này sẽ là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề cần cân nhắc về cơ chế thu hồi nợ trong trường hợp nhà đầu tư trong nước không trả được nợ", ông Võ nói.