Vay tiền mua nhà khó hơn?

Ngân hàng thực hiện quy định giảm tỉ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn sẽ hướng dòng vốn đến người mua nhà để ở, hạn chế vay để đầu cơ - Ảnh: Q.Định.

Các chuyên gia dự báo sắp tới thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn khó khăn hơn. Ghi nhận của Tuổi Trẻ cũng cho thấy người vay mua nhà thời điểm này gặp khó hơn do các ngân hàng đang siết dần nguồn vốn vào BĐS để phòng ngừa rủi ro.

Cho vay ít hơn, lãi suất thả nổi

Vừa bán xong mảnh đất tại vùng ven, chị Trang (Q.Gò Vấp, TP.HCM) định vay thêm hơn 2 tỉ đồng để mua căn nhà phố tại quận nội thành. Tìm đến chi nhánh một ngân hàng có vốn nhà nước trên đường Nguyễn Thái Sơn (Q.Gò Vấp), chị Trang được nhân viên tín dụng cho hay hiện nay chính sách của ngân hàng đã thay đổi. Theo đó không còn ưu đãi lãi suất như trước mà mức lãi suất cho vay áp dụng ban đầu xoay quanh mức 11%/năm, thả nổi, 6 tháng điều chỉnh một lần căn cứ trên lãi suất huy động 24 tháng cộng biên độ 3,8-4,5%/năm. Tính ra dao động từ 10,6-11,3%/năm.

Không chỉ vậy, do chị trả nợ bằng lương nên khoản cho vay được xếp vào nhóm cho vay tiêu dùng. Theo quy định của ngân hàng này, khoản cho vay tiêu dùng tối đa là 2 tỉ đồng, trường hợp vay mua để đầu tư, ngân hàng chỉ tài trợ tối đa 50% phương án vay, trong khi trước đây là 70-80%. Thời hạn cho vay dài nhất chỉ còn 15 năm thay vì 20 năm như trước.

"So với cách đây hai năm, ngân hàng đã siết lại rất nhiều điều khoản với người vay mua BĐS, trong khi lãi suất cho vay lại tăng" - chị Trang nói.

Sau khi tham khảo một vòng các ngân hàng về chính sách cho vay mua nhà, anh Long (Q.Bình Thạnh) cho hay ngoài việc tăng lãi suất, ít có các gói ưu đãi cho vay mua nhà như trước, hiện nhiều ngân hàng chỉ thẩm định, còn giải ngân thì hẹn qua đầu năm 2020 do hiện nay đã hết "room" (giới hạn cho vay). Một số ngân hàng còn hạn mức nhưng cũng cân đối các khoản cho vay mua BĐS để làm đẹp số liệu cuối năm.

Về phía ngân hàng cũng phải xoay xở để thích nghi với quy định mới. Theo tiết lộ của nhân viên tín dụng một ngân hàng cổ phần tại TP.HCM, do thông tư 22 quy định khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên chịu hệ số rủi ro là 150% nên hiện ngân hàng cũng phải xử lý theo hướng chia nhỏ khoản vay để tránh chịu hệ số rủi ro quá cao.

"Khoản vay 3 tỉ đồng thì 2,5 tỉ là cho vay mua nhà, 500 triệu còn lại tách thành khoản cho vay sửa chữa nhà" - nhân viên này tiết lộ.

Giảm đầu cơ BĐS

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Tấn Hoàng Văn, tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), cho rằng quy định mới của Ngân hàng Nhà nước sẽ điều chỉnh những bất cập trước đây, kéo theo đó nguồn vốn vào BĐS sẽ bị hạn chế hơn. Hiện nay rủi ro cho vay BĐS không nằm ở phân khúc cho vay cá nhân mà chủ yếu ở các dự án. Vì món cho vay cá nhân thường nhỏ, trả nợ bằng lương. Trong trường hợp rủi ro xảy ra, ngân hàng cũng dễ xử lý được tài sản đảm bảo.

Theo chuyên gia Huỳnh Trung Minh, BĐS có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực. Cộng thêm việc siết vốn vào thị trường, ông Minh dự báo trong thời gian tới thị trường BĐS khó khăn sẽ chồng chất khó khăn. Tuy nhiên theo các chuyên gia, đây là động thái cần thiết.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là bước đi chính sách phù hợp và cần thiết nhằm hạn chế bong bóng BĐS. Việc này cũng nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng đóng góp tích cực cho kinh tế, đưa vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo nhận định của ông Hiếu, thời gian qua BĐS đã tăng quá nóng. Nếu quá tập trung tín dụng cho lĩnh vực này sẽ dẫn đến hiện tượng bong bóng nhà đất. Do vậy cần giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nhằm tránh hiện tượng này, đồng thời đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.

"Ngoài thống kê về tỉ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ, cho vay BĐS còn "ẩn" trong tín dụng tiêu dùng. Trước đây Hiệp hội BĐS TP.HCM từng tính toán rằng nếu gộp cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỉ trọng cho vay BĐS cả nước lên đến 14,43% tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng. Tính riêng tại TP.HCM, tỉ lệ này là 15%. Tuy nhiên theo ước tính của tôi, có thể tỉ lệ này còn cao hơn" - ông Hiếu phân tích.

Cũng theo ông Hiếu, trong khi chỉ khoảng một nửa số người vay mua BĐS để ở, còn lại nhằm "lướt sóng" kiếm lời. Trong đó, lượng đầu cơ BĐS qua tín dụng tiêu dùng rất lớn. Do vậy việc siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống 30% sẽ giảm thiểu được đầu cơ BĐS.

Thị trường bất động sản sẽ bớt tình trạng đầu cơ thổi giá khi nguồn vốn bị siết. Trong ảnh: một góc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM - Ảnh: Quang Định

Tránh bong bóng bất động sản

Đồng tình với quy định mới, ông Nguyễn Thành Đô, phó chủ tịch HĐQT HDBank, cho rằng BĐS là lĩnh vực có nhiều rủi ro, nhất là các khoản vay tiêu dùng từ 4 tỉ đồng trở lên vì chủ yếu là vay mua nhà cao cấp. Vì thế, việc tăng hệ số rủi ro đối với mức dư nợ này là cần thiết để hạn chế rủi ro cho ngân hàng cũng như thị trường BĐS. Do đó, muốn đẩy mạnh cho vay tiêu dùng với phân khúc này ngân hàng không còn cách nào khác là phải tăng vốn tự có, điều không phải ngân hàng nào cũng làm được.

Tuy nhiên, đối với khoản vay BĐS, ngân hàng không dễ tách được người mua nhà để ở với người mua để đầu tư. Trường hợp một người vay để mua 3-5 căn nhà chắc chắn là không phải để ở. Nhưng người có nhà nhưng chật hẹp, nay vay để chuyển sang căn nhà thứ hai, vậy có được xem là đầu tư hay không? Trong khi chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai, rất khó để xác định chính xác đối tượng mua để ở hay kinh doanh.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, lộ trình giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được Ngân hàng Nhà nước định hướng từ năm 2016 và đã thực hiện đợt 1 từ 2018 và nay đang tiến hành đợt 2. Lộ trình điều chỉnh này không quá gắt nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS đang có dấu hiệu suy thoái, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng BĐS và chặn cuộc đua lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tác động khá mạnh đến thị trường BĐS trong thời gian tới.

Đặc biệt việc tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%, áp dụng từ năm 2020 sẽ làm số tiền ngân hàng cho vay BĐS hụt đi. Và dù việc vay vốn mua BĐS để ở hay đầu tư thì việc số tiền vay bị giảm đi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sức mua và giá cả của thị trường.