Vào mùa đầu tư nhà đất ngắn hạn

Trào lưu "tung hứng" cho các dự án tại phía Tây, Tây Nam thuộc phân khúc giá rẻ, địa bàn mới khớp nối hạ tầng (nhưng vẫn thiếu tiện ích xã hội) trở nên bão hòa. Thay vào đó, là sản phẩm trung-cao cấp, vị trí tiệm cận các quận nội đô lịch sử.

Khu vực Phạm Hùng – Hồ Tùng Mậu – Phạm Văn Đồng – Hoàng Quốc Việt dần chật chội bởi đủ loại dự án nhà ở mọc lên 2-3 năm qua. Từ nhà thu nhập thấp (NƠXH 30 Phạm Văn Đồng) rầm rập thi công, tấp nập mua bán trước đích hẹn tiến độ ấn định, tới nhiều ha đất dành xây nhà ở tái định cư, chung cư thương mại trung cấp (GreenStars 234 Phạm Văn Đồng, Scitech 304 Hồ Tùng Mậu) chẳng bao giờ vắng bóng công nhân, xe công trình.

Bạt ngàn… cơ hội sinh lời?

Dự báo về thiên đường phía Tây (huyện Nam Từ Liêm cũ) với viễn cảnh trở thành đích đến của các trụ sở, văn phòng kinh doanh, hành chính (giai đoạn 2011-2012) tới nay mới chuyển hóa thành dòng đầu tư vào các dự án từ NƠTM tới sàn thương mại dịch vụ.

Sức nóng mỏ vàng BĐS (tạo lợi nhuận nhanh chóng) còn được lực lượng kinh doanh, marketing địa ốc (sàn giao dịch BĐS) đồn thổi rỉ tai nhau về một số dự án nhà ở thương mại nằm san sát ở trục Nguyễn Xiển (Kim Văn – Kim Lũ, GoldenSilk, thậm chí cả NƠXH Tây Nam Linh Đàm).

"Sốt" tới mức, "chỉ cần vào tên, đóng tiền cọc giữ suất thì bước chân ra cửa sàn giao dịch đã có người mua lại với mức chênh tối thiểu 50-70 triệu đồng" – Hoàng Minh, một khách hàng từng giao dịch tại sàn giao dịch BĐS Mường Thanh mô tả.

"Giữa năm 2014, tôi và 3 đồng nghiệp khác đã chung tiền góp vốn vào 2 dự án cao cấp ở dọc Phạm Hùng – Lê Đức Thọ. Tới đầu 2015, cả nhóm đã nhanh chóng bán lại các suất đầu tư. Thương vụ kéo dài chưa đầy 6 tháng đã gặt hái ngót 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư chậm chân (vì tâm lý đề phòng) đang bị ngâm vốn vì giá thứ cấp đình đốn từ đầu quý II trở lại đây" – Vũ Minh, một công chức trong ngành bưu chính chia sẻ.

Với nhà đầu tư, cơ hội kiếm tiền "siêu tốc" từ địa ốc đang rộng mở hết cỡ?!

Tuy nhiên, đầu tư kiểu… nhặt tiền lẻ (cách gọi của giới đầu tư) như vừa nêu đã "lỗi thời". Hiện tại, ít nhất trong khoảng thời gian từ nay tới cuối năm, "lướt sóng" sản phẩm thuộc phân khúc giá 22-26 triệu đồng/m2 sẽ mang lại lợi nhuận đáng kể. Nhất là khi, bài toán bán hàng của nhà phân phối đang đặt nặng việc so sánh giá cả giữa các dự án cùng phân khúc, cùng địa bàn.

"CT36 Định Công chào giá 23 triệu đồng/m2, thì bên FiveStar Kim Giang sẽ phải… lên theo để cạnh tranh. Đó là chiến lược kinh doanh bất thành văn" – N, nhân viên kinh doanh của sàn giao dịch độc quyền phân phối dự án tại số 2 Kim Giang thừa nhận.

Cách Kim Giang không xa, dự án Videc Tower (283 Khương Trung) cũng được đội ngũ bán hàng tô vẽ về độ hấp dẫn của sản phẩm (hứa hẹn tăng giá trong ngắn hạn) mỗi khi khách đầu tư tỏ vẻ "ưng".

Hay như dự án hứa hẹn "ác mộng tắc nghẽn" ở 69 Triều Khúc, dù đì đẹt thi công, dù gây bức xúc dư luận vì VLXD rơi tự do, nhà phân phối vẫn giục khách vào tiền vì sắp tăng giá.

"Đánh nhanh rút nhanh…"

Cuối năm 2014, nhiều chuyên gia dự báo về hoạt động đầu tư BĐS sẽ mạnh mẽ trở lại trong năm 2015. Cơ sở cho quan điểm đó là hệ thống pháp luật nói chung, các định chế, quy định quản lý phát triển BĐS nói riêng đã được bồi đắp và bổ khuyết kịp thời.

Đồng thời, sự cộng hưởng của nhiều yếu tố như dòng tiền ngoại (người nước ngoài được mua, sở hữu nhà đất; nguồn kiều hối, các quỹ đầu tư ngoại quốc…), gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, niềm tin của người mua nhà, điều tiết chính sách tiền tệ – đầu tư của hệ thống ngân hàng…

Kết thúc 5 tháng đầu năm, dự báo đã đúng. Nhưng chưa đủ. Đó là vấn đề minh bạch thông tin, giá trị sản phẩm (hay còn gọi là tiền chênh, suất chênh) đi kèm mãi lực đầu tư địa ốc. Không thiếu trường hợp công khai giá chênh mua suất căn hộ (125 Hoàng Ngân, 30 Phạm Văn Đồng là số ít điển hình).

Rồi tới tình trạng chủ đầu tư không nhận được phản ánh về đơn vị phân phối tự ý thu tiền chênh thông qua những bản hợp đồng tư vấn "dưới gầm bàn" (trường hợp một dự án NƠTM nằm tại mặt đường Nguyễn Xiển mới đây bị báo giới phản ánh).

Ở phân khúc cao cấp, diễn biến còn "loạn" gấp bội bởi sức mạnh của truyền thông bán hàng lẫn dấu hiệu của đầu cơ, găm hàng tích trữ. Có thể kể tới thảm kịch bán hàng công khai (dù chưa đủ điều kiện pháp lý) của dự án cao cấp nằm không xa Bến xe Mỹ Đình cách đây chưa lâu là một điển hình.

Về phía nhà đầu tư, cụ thể là những đối tượng giàu tham vọng nhưng lưng vốn chỉ xoay quanh mức 1-2 tỷ đồng, việc đầu tư kiểu "đánh nhanh, thắng gọn" được họ chắt lọc rất kỹ, thậm chí nung nấu trong một thời gian dài trước khi quyết định.

Nhà đầu tư gần 50 tuổi tên Đức tổng kết: "Đầu tư ngắn hạn những dự án cao cấp hay trung cấp đòi hỏi hiểu biết thực sự, còn lại may mắn chỉ là 1%.. Vừa qua, nhiều người đã "trúng lớn" khi đầu tư vào HomeCity Trung Kính, 75 Tam Trinh, CT36 Định Công."

Tuy nhiên, cần lưu ý, với những dự án chưa rõ năng lực – sức mạnh tài chính của chủ đầu tư, nhà đầu tư luôn xuất hiện rồi rút lui rất nhanh.