Văn phòng cho thuê: Tìm chìa khóa mở cánh cửa hẹp

Tòa nhà Indochina Plaza sẽ sớm gia nhập thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong thời gian tới

Nguồn cung tăng cao

Theo Colliers International Vietnam, từ cuối năm 2010 nguồn cung văn phòng tại Hà Nội chứng kiến hiện tượng tăng mạnh. Xu hướng này vẫn tiếp tục diễn ra trong năm 2011 với sự xuất hiện của hàng loạt tòa tháp lớn như: Keangnam, EVN Tower, Crown Plaza Complex, Handico Tower,...

Chỉ tính riêng quý I/2011 đã có 16 tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội gia nhập thị trường với tổng diện tích cho thuê lên tới khoảng 204.500m2. Văn phòng cho thuê hạng B trong thời gian qua cũng tăng đáng kể nguồn cung, hàng loạt tòa nhà mới mọc lên tại các khu vực phía Tây với những tên tuổi như: Indochina Plaza, Detech Building, TTC Tower, Aplex Tower,...

Colliers còn cho biết, giai đoạn từ nay đến năm 2014 và các năm sau đó cũng sẽ có một lượng lớn nguồn cung mới xuất hiện, làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên gấp 3 lần hiện nay và đạt đến con số khoảng 3 triệu m2 sau năm 2014. Điều này sẽ khiến mặt bằng giá cho thuê trở nên cạnh tranh hơn và dự báo thời kỳ khó khăn thực sự của thị trường văn phòng cho thuê còn đang ở phía trước.

Tìm chìa khóa

Việc dư thừa nguồn cung tạo thuận lợi cho khách thuê có nhiều lựa chọn, giá cả hợp lý hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải tìm ra chìa khóa để mở cánh của hẹp, nếu không muốn đi đến ngõ cụt và rơi vào tình trạng ế ẩm, xây xong rồi bỏ không.

Các chủ đầu tư cần vạch ra được chiến lược marketing và bán hàng khôn ngoan hơn để cạnh tranh. “Các chiêu thức kích cầu như xây dựng giá thuê bậc thang, miễn phí các tháng thuê đầu tiên, giai đoạn hoàn thiện hoặc tài trợ chi phí hoàn thiện, miễn phí chỗ đỗ xe,... rất cần được lưu tâm. Khi đó các chủ đầu tư có thể thu hút khách hàng nhưng phải chấp nhận chịu thiệt một phần lãi”- Colliers cho biết.

Một xu hướng phổ biến khác đã được nhắc tới nhiều trong các năm trước đây là bán sàn. Các chủ đầu tư chắc chắn vẫn sẽ lưu tâm đến chiến lược này, bởi lẽ bán sàn giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn, chủ đầu tư không phải chịu biến động về giá khi giá thuê văn phòng giảm xuống mức thấp trên thị trường. Tuy nhiên, Colliers cho rằng điều này mang đến bất lợi ở chỗ các chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt trong ngắn hạn do các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra thị trường thấp hơn nhiều so với giá chủ đầu tư đưa ra khiến mức độ cạnh tranh cao hơn.

Ngoài ra, không chịu ảnh hưởng bởi giá thuê giảm khi thị trường đi xuống cũng có nghĩa là các chủ đầu tư không thể được hưởng lợi khi thị trường hồi phục và giá thuê tăng lên.

Bên cạnh các giải pháp trên, trong giai đoạn đói vốn hiện nay thì hoạt động sáp nhập cũng là phương án cần tính tới. Năm 2010, lĩnh vực bất động sản được ghi nhận xếp thứ ba về giá trị sáp nhập. Xu hướng này tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2011 và dự báo sẽ còn tăng cao hơn trong những năm sắp tới.

Mặc dù vậy, trước khi sáp nhập các chủ đầu tư cần phải tính toán thật cụ thể bởi việc làm này chắc chắn không tránh khỏi khó khăn do tác động của nhiều yếu tố như: định giá đất không thống nhất, khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện...