Trung Quốc: Thị trường suy thoái và niềm tin vỡ vụn khi nhà ở đang bào mòn tài sản của hàng triệu gia đình

Các thành phố nhỏ ở trung Quốc đã bị ảnh hưởng bởi giá nhà giảm trên toàn quốc trong suốt 7 tháng kể từ tháng 09/2021. Đây là kết quả từ báo cáo mới nhất về thị trường nhà ở tại 70 thành phố lớn của Cục Thống kê Trung Quốc.

Tuy nhiên, mức độ tác động này mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Đó là bởi dữ liệu không nói lên bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản tại khoảng 300 thành phố cấp 3 trở xuống, hay rộng hơn là cả 2.000 thành phố cấp tỉnh và 40.000 thị trấn. Theo ước tính, các thành phố và thị trấn nhỏ chiếm 1 tỷ trong tổng số 1,44 tỷ dân của Trung Quốc.

Tâm lý người mua nhà tại Trung Quốc đã chùng xuống kể từ năm 2021 sau khi chính phủ kiểm soát chặt chẽ các khoản vay mới của những nhà phát triển đang mắc nợ, gây ra cuộc khủng hoảng thanh khoản lớn trên thị trường. Giá nhà trên toàn quốc đã giảm lần đầu tiên kể từ năm 2015 vào cuối năm ngoái.

Giá nhà giảm đã ảnh hưởng tiêu cực lên tài sản tích lũy của người dân, làm xói mòn niềm tin của người tiêu dùng cũng như gây áp lực lên sức mua, ngay cả đối với những mặt hàng cơ bản như quần áo.

Tiêu dùng tại Trung Quốc cũng bị sụt giảm nghiêm trọng bởi các đợt bùng phát Covid-19, khiến các thành phố phải đóng cửa và phá vỡ nền kinh tế tại các địa phương. Doanh số bán lẻ trên toàn Trung Quốc giảm lần đầu tiên kể từ năm 2020 vào tháng 3 vừa qua, trong khi tình trạng thất nghiệp tại 31 thành phố lớn đạt mức kỷ lục.

Frederic Neumann, đồng trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế châu Á tại HSBC ở Hồng Kông, cho biết: “Để người tiêu dùng Trung Quốc quay trở lại hoàn toàn, dịch bệnh phải chấm dứt và thị trường bất động sản phải hồi sinh”.

“Ở các thành phố nhỏ của Trung Quốc, bất động sản thường chiếm một phần đáng kể trong tài sản hộ gia đình. Bất kỳ dấu hiệu suy yếu nào của thị trường nhà ở tại địa phương đều làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và làm suy yếu doanh số bán lẻ”.

Trong quý đầu tiên của năm nay, mức tiêu thụ tổng thể trên đầu người của Trung Quốc tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lại chậm hơn so với mức tăng trưởng 17,6% của quý 4/2021.

Những người vay thế chấp mua nhà hoặc phải đối mặt với tình trạng việc làm không chắc chắn đã bắt đầu hạn chế chi tiêu.

“Giờ đây, tôi luôn suy nghĩ kỹ trước khi mua bất cứ thứ gì. Chúng tôi không đi du lịch, thậm chí không về thăm cha mẹ ở quê”, một người mua nhà họ Shi tại thành phố cấp ba Langfang thuộc tỉnh Hà Bắc, ngay phía nam Bắc Kinh, cho biết.

Shi, chủ một tiệm làm tóc, đã mua nhà cách đây vài năm. Giá trị căn nhà của cô đang giảm xuống do ảnh hưởng từ sự lao dốc của thị trường, nhưng khoản thanh toán vay thế chấp hàng tháng vẫn không đổi.

“Tôi lo lắng về khoản vay thế chấp bởi thành phố đã bị phong tỏa trong một thời gian dài, thu nhập và công việc kinh doanh của tôi đang hết sức tồi tệ”, cô nói.

Một cuộc khảo sát riêng vào năm 2019 cho thấy khoảng 22% chủ sở hữu nhà ở các thành phố cấp thấp hơn của Trung Quốc phải vay thế chấp để mua nhà, tương đương với hàng chục triệu hộ gia đình, trong khi 41% không vay thế chấp nhưng giá trị căn nhà mà họ sở hữu bị giảm sút.

Vào cuối tháng 3/2022, các khoản thế chấp chưa thanh toán tại Trung Quốc ở mức 38,8 nghìn tỷ Nhân dân tệ (6,1 nghìn tỷ USD), theo một quan chức ngân hàng trung ương. Tỷ lệ thế chấp không hoạt động ổn định khoảng 0,3%. Trong khi đó, các ngân hàng ở hơn 100 thành phố đã cắt giảm lãi suất thế chấp trung bình 20-60 điểm cơ bản kể từ tháng 3.

Một tài xế xe tải giao hàng họ Sun, 36 tuổi, cho biết giá trị căn nhà mà anh mua ở Lâm Nghi, một thành phố cấp 3 ở tỉnh Sơn Đông, đã giảm kể từ năm 2021 trong khi tỷ lệ thanh toán thế chấp vẫn bị ràng buộc với mức định giá ban đầu.

“Tôi thực sự không còn muốn ngôi nhà này nữa, tôi không muốn trở nên khốn khổ", anh Sun, người đã có gia đình và hai con, cho biết. Anh thậm chí đã ngừng mua quần áo mới và cắt giảm thuốc lá.

Theo dữ liệu từ China Index Academy, một viện nghiên cứu bất động sản có trụ sở tại Bắc Kinh, giá nhà mới ở Lâm Nghi không tăng trong tháng 3 so với tháng trước đó và là tháng thứ năm liên tiếp giá giảm hoặc không tăng. Về mặt giá trị, giá nhà mới tại Lâm Nghi đã quay trở lại mức giữa năm 2021.

Trong những ngày gần đây, các bài đăng trên mạng xã hội Weibo với hastag “hoãn thanh toán thế chấp” đã thu hút 60 triệu lượt người xem.

Giá nhà ở các thành phố nhỏ đã tăng vọt vài năm trước đây, khi người dân đổ xô mua nhà mới do các nhà phát triển như China Evergrande Group và Country Garden Holdings xây dựng. Việc mua nhà được đẩy mạnh nhờ chính phủ trợ giá hàng trăm nghìn Nhân dân tệ cho mỗi hộ gia đình nhằm phá bỏ các tòa nhà cũ kỹ và tái phát triển các khu ổ chuột trên toàn quốc.

Các nhà phân tích cho rằng cơ hội phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc trong năm nay có vẻ ảm đạm khi cung vượt cầu và người dân di cư đến các khu vực kinh tế sôi động hơn.

Tính đến cuối tháng 1, số lượng nhà mới ở 66 thành phố cấp 3 và cấp 4 ở mức 270,39 triệu m2, với thời gian tồn kho kéo dài 21,09 tháng, theo China Real Estate Information Corp, một đơn vị tư vấn bất động sản độc lập. Các con số này ở bốn thành phố cấp một là 37 triệu m2 và 11,33 tháng.

Một chuyên gia bất động sản cho biết: “Niềm tin tại những thị trường nhà ở của những thành phố nhỏ hơn không còn nữa. Giờ đây, không ai dám mua nhà”.